hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Lakásátalakítás: kérdések és válaszok az ötszázalékos áfa kapcsán

  • adozona.hu
1

Az Adózóna olvasója áttervezteti családi házát, melynek kapcsán több kérdés merült fel az áfával kapcsolatosan. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A kérdések így szóltak: "1. Alkalmazható-e az 5 százalékos áfa olyan ingatlan átépítése esetében, ahol egy családi ház építési engedéllyel áttervezésre és bővítésre kerül, úgy, hogy az átépítés és bővítés kivitelezésével egy 3-4-5 lakásos társasházra lesz építési engedély, de az újonnan kialakított társasház anyagainak egy része nem új, az újonnan kialakított többlakásos társasház az átalakított családi házból kerül kialakításra. 2. Az előző pontban leírt átalakítás során az egyik lakás kétszintes lesz. Földszint és alagsori rész, amelyből az alagsorban konditerem és szauna lenne kialakítva. A lakás földszinti része 130 m2, az alagsor 40 m2. Összesen 170 m2, ami ez esetben meghaladja a 150 m2 es határt, ameddig az 5 százalékos áfa érvényesíthető új lakás értékesítésénél. A kérdés az, hogy a lakás földszinti részére alkalmazható-e az 5 százalékos áfa, mivel a földszinti rész nem haladja meg a 150 m2-t, és lakásfunkciót betöltő helyiségei vannak, míg az alagsori részre alkalmazható-e a 27 százalékos áfa? Ugyanis a törvény szerint a műhely és a garázs nem számít bele a lakásfunkcióba, így nem kell figyelembe venni a m2-számításnál. A szauna, konditerem, rekreációs helység, moziterem (-szoba) minek számít? A törvény szerint az egyéb kategóriába sorolandó, nem számít bele a lakás rendeltetésszerű használatú helyiségeibe, és úgy kell megítélni ezeket a helyiségeket, mint a garázst vagy műhelyt az áfatörvény szerint? Így a lakás m2-e marad 150 m2 alatt és alkalmazható rá az 5 százalékos áfa?"

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 259. § 12. pontja értelmében az Áfa tv. alkalmazásában lakóingatlannak tekintendő a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan, azzal, hogy nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

A 2021/1. Adózási kérdés alapján "a mérethatárnak való megfelelés szempontjából az Áfa tv. 259. § 12. pontjában foglaltak szerinti lakóingatlan (előszoba, hálószoba, nappali, konyha, fürdőszoba, kamra, kazánhelyiség stb.) összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. Azaz a lakóingatlan összes hasznos alapterületébe nem számítandó bele a garázs, az üzlet és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség alapterülete.

A hasznos alapterület számítása során az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. kormányrendelet (továbbiakban: OTÉK) hasznosalapterület-fogalmát kell figyelembe venni (Áfa tv. 259. § 13/A pont). Az OTÉK 1. számú melléklet 46. és 88. pontjait figyelembe véve a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az minősül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület számításakor az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni (OTÉK 1. számú melléklet 46a pontja).

Építményszint az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs (OTÉK 1. számú melléklet 34. pontja).

A többlakásos lakóingatlanra vonatkozó 150 négyzetméteres értékhatárt kell figyelembe venni – többek között – akkor is, ha az új lakás létrehozása tetőtér-beépítés (lásd: OTÉK 1. számú melléklet 127. pont) révén valósul meg."

Ennek megítélésével kapcsolatban dr. Boda Péter az Adó szaklapban (2022/1–2.) a következőket fejtette ki ( a kérdésének eldöntésére vonatkozó szakaszt dőlt betűvel kiemelve):

"Az áfatörvény és az OTÉK rendelkezései alapján a lakóingatlanok egyes ingatlanrészei közül kizárólag azokat kell beszámítani a lakóingatlanok összes hasznos alapterületébe, amelyek
– építményszinteknek, illetve helyiségeknek minősíthetők és
– a lakóingatlan rendeltetésszerű használatát, vagyis a lakófunkciót szolgálják."

" A fenti definíció alkalmazásában a lakóingatlanok rendeltetésszerű használata alatt a lakófunkciónak megfelelő használatot kell érteni, vagyis a használatnak minden olyan módját, formáját, amely a lakóingatlannak minősülő ingatlanok lakófunkciójának (például pihenés, étkezés, tisztálkodás, vagy a mindennapi életvitelhez szükséges tárgyak, eszközök, berendezések használata, tárolása) az ellátása során megvalósul.

Azok a helyiségek, amelyek esetében megállapítható, hogy a kialakításuk, fizikai állapotuk – megközelíthetőségük, méretük, szellőzésük, elektronikai jellemzőik, valamint az azokban elhelyezett, az ingatlan alkotórészeinek tekinthető vagy azzal tartósan összekötött gépek és berendezések megléte – alapján egy adott, a lakófunkciótól eltérő sajátos funkciót látnak el, illetve arra alkalmasak, nem tekinthetők a lakóingatlanok rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségeknek, azaz nem minősülnek lakóingatlannak (függetlenül attól, hogy a lakóingatlan, illetve az adott helyiség használatára jogosult személy a helyiségben ténylegesen végez-e a lakófunkcióktól eltérő tevékenységet vagy sem)."

A kérdésében leírt helyiségek vizsgálatakor tehát a fenti szempontokat kell figyelembe venni annak eldöntése során, hogy az adott helyiség beleszámít-e a lakóingatlan hasznos alapterületébe.

Olvassa el a téma kapcsán az Adózóna "A nap kérdése: hány százalékos az áfa új építésű lakás továbbértékesítésekor?", valamint "Indulhat az értékesítés: 5 százalékos az áfakulcs a rozsdaövezeti lakásokra"című írásait is, illetve rendelje meg a HVG Adó 2022 különszámát kiadói kedvezménnyel!
Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink


Hozzászólások (1)
SMI

Kedves Adózóna és Felhasználók!
A 2. kérdésre adott válasz tekintetében én az Adózóna válaszával egyetértek, mely szerint "a lakóingatlanok rendeltetésszerű használata alatt a lakófunkciónak megfelelő használatot kell érteni, vagyis a használatnak minden olyan módját, formáját, amely a lakóingatlannak minősülő ingatlanok lakófunkciójának (például pihenés, étkezés, tisztálkodás, vagy a mindennapi életvitelhez szükséges tárgyak, eszközök, berendezések használata, tárolása) az ellátása során megvalósul." Ez alapján a szauna, konditerem, rekreációs helység, moziszoba megítélhető úgy, hogy ezen helyiségek a pihenést szolgáló helyiségek, vagyis az ingatlan lakófunkcióját szolgálják, vagyis a nm (m2) számításánál a lakóingatlan területébe beszámítandóak.
Ettől eltérő állásfoglalást (szakmai véleményt) kaptam azonban a NAV-tól. Mindamellett, hogy én inkább az Adózóna véleményével értek egyet mellékelem a NAV erre vonatkozó véleményét:
"Ami második kérdését illeti, szakmai álláspontunk szerint a beadványában felsorolt helyiségek – úgymint: szauna, konditerem, rekreációs helyiség, illetve moziszoba – az Áfa tv. alkalmazásában nem minősül lakóingatlannak, mert ezek a lakás rendeltetésszerű használathoz nem szükségesek, hasonlóan az Áfa tv. lakóingatlan fogalmára adott meghatározásában kivételként említett és ott példálódzó jelleggel nevesített helyiségekhez (Áfa tv. 259. § 12. pontja)."
Vidám jogértelmezést kívánok mindenkinek!
Simon Péter +36309611953

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!
PODCAST

Kérdések és válaszok

Átalányadózás külföldi munkaviszony mellett

Horváthné Szabó Beáta

adószakértő

Családi kedvezmény

Surányi Imréné

okleveles közgazda

Repoharak helyes pénzügyi elszámolása

Nagy Norbert

adószakértő

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2022 augusztus
H K Sze Cs P Sz V
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4
hirdetÉs