5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Megosztás Tetszik

Az elmúlt napokban fokozódó hullámokat vetett, hogy a kormánynak nem áll szándékában meghosszabbítani az 5%-os, kedvezményes lakásáfa 2019. december 31-én lejáró időszakát. Míg a kedvezmény megvonása értelemszerűen nagyban befolyásolja a jövőbeni lakásépítések rentabilitását, addig annak nagyon komoly hatásai lehetnek a már folyamatban lévő projektekre is. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szerint bár kézenfekvőnek tűnik emiatt előre hozni a teljes vételár megfizetését, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek.

Váratlanul érte a piacot annak idején, amikor a kormány kedvezményes, 5%-os áfakörbe sorolta a 150 négyzetméternél nem nagyobb új lakások, illetőleg a 300 négyzetméternél nem nagyobb új lakóházak értékesítését. Függően a szerződések szövegezésétől, korábban indult projektek esetén ilyenkor az alacsonyabb áfából eredő extra profit legtöbbször nem a vevőnél, hanem a fejlesztőnél csapódott le.

A 2019 végén várhatóan megszűnő kedvezmény most épp a korábbi problémák fordítottját vetíti előre. Az építőipart különösen sújtó munkaerőhiány miatt ugyanis olyan projektek is jelentősen megcsúsztak, amelyeknél erre korábban nem számítottak.

Kiinduló kérdés, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek megnövekedett áfaterhét a fejlesztők vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e. 

A hosszú felkészülési idő és a probléma előreláthatósága miatt a mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik. Ez egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfamérték alá kerül.

Mindez persze a fejlesztőnek sem mindegy, ha ugyanis a vevők a megnövekedett áfa-teher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak, az az egész piacot megrengetheti. Ezért várhatóan a fejlesztők sem ülnek majd ölbe tett kézzel, még ha az áfamérték változása közvetlenül nem is őket fogja sújtani.

Jól teszi, aki előre fizet

A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, amelyek valamilyen mértékig igazodnak az ingatlan készültségi fokához. Klasszikus esetben a vevőnek kedveznek azok a szerződések, ahol a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. Sokszor az utolsó vételárrészlet nagyobb súlyt képvisel a teljes vételárból, mint ami az építkezés utolsó fázisának jelentőségéből fakadna. Sőt, a nagyobb fejlesztők esetén nem ritka, hogy a vevő csak a vételár 20-30%-át köteles előre kifizetni, a fennmaradó akár 80% pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes.

A 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál azonban hátrányt szenved az a vevő, aki a vételár nagy részét csak az átadáskor fizeti ki. Az utolsó részlet ugyanis olyan részteljesítésnek fog minősülni, amely 27%-kal adózik. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést. Ilyenkor ugyanis a tényleges készültség fokától függetlenül az egész vételár 5%-kal adózhat.

A gyakorlatban azonban ez nem annyira egyszerű. Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. Ugyanakkor a bank jellemzően nincs abban a helyzetben, hogy a lakás teljes elkészültét megelőzően, előre fizesse a vételárat, mert ha a lakás végül nem készül el, akkor a kölcsön biztosítéka jelentősen sérülhet. A vevő számára is probléma lehet, ha „zsebből” fizet előre: nyilvánvaló kitettséget okoz ugyanis, ha előbb fizetünk, mint hogy megkapnánk a kész ingatlant.

Rugalmas megoldások és azok korlátai

Több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal próbálják elérni, hogy a vevő előre is kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték is maradjon a banknál. Ez azonban a vevő – és végső soron a bank – kitettségét még tovább növeli abban az esetben, ha az ingatlan esetleg nem vagy jelentős késéssel kerül befejezésre. Kérdéses ezért, hogy ezek a rugalmas megoldások életképesek lesznek-e.

Az előlegre adószempontból sem árt figyelni. Az önmagában nem kifogásolható, ha a felek akár áfaspórolási célból ténylegesen előre fizetnek. Az olyan megoldások viszont nem lesznek megfelelőek, ahol az előleg megfizetettsége csak formális. Hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így „kicsúszhat” az 5%-os áfakörből. Ugyancsak aggályosak lehetnek az olyan megoldások, ahol az előleg összege felett az eladó csak látszólag rendelkezhet.

Mit tegyünk?

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint a fentiek miatt érdemes lehet a lakásvásárlási szerződéseket úgy módosítani, hogy a pénzügyi teljesítés a tényleges készültségi fokot kövesse – és így minél kisebb vételár-hányad csússzon a 27%-os időszakra.

Szintén megfontolandó azon szerződéses lehetőség megteremtése, hogy a vevő a készültségtől függetlenül ténylegesen előre kifizethesse a vételárat. Míg ezekkel a megoldásokkal valószínűleg a vevő áfája lesz csökkenthető, addig azok jogilag a fejlesztők számára lesznek kedvezőek. A vevő részéről ezért gondos körültekintést igényel, hogy ne vállalhatatlan kockázatok árán spórolja meg az extra áfát.