hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

  • sajtóközlemény

Az elmúlt napokban fokozódó hullámokat vetett, hogy a kormánynak nem áll szándékában meghosszabbítani az 5%-os, kedvezményes lakásáfa 2019. december 31-én lejáró időszakát. Míg a kedvezmény megvonása értelemszerűen nagyban befolyásolja a jövőbeni lakásépítések rentabilitását, addig annak nagyon komoly hatásai lehetnek a már folyamatban lévő projektekre is. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szerint bár kézenfekvőnek tűnik emiatt előre hozni a teljes vételár megfizetését, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek.

Váratlanul érte a piacot annak idején, amikor a kormány kedvezményes, 5%-os áfakörbe sorolta a 150 négyzetméternél nem nagyobb új lakások, illetőleg a 300 négyzetméternél nem nagyobb új lakóházak értékesítését. Függően a szerződések szövegezésétől, korábban indult projektek esetén ilyenkor az alacsonyabb áfából eredő extra profit legtöbbször nem a vevőnél, hanem a fejlesztőnél csapódott le.

A 2019 végén várhatóan megszűnő kedvezmény most épp a korábbi problémák fordítottját vetíti előre. Az építőipart különösen sújtó munkaerőhiány miatt ugyanis olyan projektek is jelentősen megcsúsztak, amelyeknél erre korábban nem számítottak.

Kiinduló kérdés, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek megnövekedett áfaterhét a fejlesztők vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e. 

A hosszú felkészülési idő és a probléma előreláthatósága miatt a mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik. Ez egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfamérték alá kerül.

Mindez persze a fejlesztőnek sem mindegy, ha ugyanis a vevők a megnövekedett áfa-teher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak, az az egész piacot megrengetheti. Ezért várhatóan a fejlesztők sem ülnek majd ölbe tett kézzel, még ha az áfamérték változása közvetlenül nem is őket fogja sújtani.

Jól teszi, aki előre fizet

A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, amelyek valamilyen mértékig igazodnak az ingatlan készültségi fokához. Klasszikus esetben a vevőnek kedveznek azok a szerződések, ahol a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. Sokszor az utolsó vételárrészlet nagyobb súlyt képvisel a teljes vételárból, mint ami az építkezés utolsó fázisának jelentőségéből fakadna. Sőt, a nagyobb fejlesztők esetén nem ritka, hogy a vevő csak a vételár 20-30%-át köteles előre kifizetni, a fennmaradó akár 80% pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes.

A 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál azonban hátrányt szenved az a vevő, aki a vételár nagy részét csak az átadáskor fizeti ki. Az utolsó részlet ugyanis olyan részteljesítésnek fog minősülni, amely 27%-kal adózik. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést. Ilyenkor ugyanis a tényleges készültség fokától függetlenül az egész vételár 5%-kal adózhat.

A gyakorlatban azonban ez nem annyira egyszerű. Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. Ugyanakkor a bank jellemzően nincs abban a helyzetben, hogy a lakás teljes elkészültét megelőzően, előre fizesse a vételárat, mert ha a lakás végül nem készül el, akkor a kölcsön biztosítéka jelentősen sérülhet. A vevő számára is probléma lehet, ha „zsebből” fizet előre: nyilvánvaló kitettséget okoz ugyanis, ha előbb fizetünk, mint hogy megkapnánk a kész ingatlant.

Rugalmas megoldások és azok korlátai

Több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal próbálják elérni, hogy a vevő előre is kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték is maradjon a banknál. Ez azonban a vevő – és végső soron a bank – kitettségét még tovább növeli abban az esetben, ha az ingatlan esetleg nem vagy jelentős késéssel kerül befejezésre. Kérdéses ezért, hogy ezek a rugalmas megoldások életképesek lesznek-e.

Az előlegre adószempontból sem árt figyelni. Az önmagában nem kifogásolható, ha a felek akár áfaspórolási célból ténylegesen előre fizetnek. Az olyan megoldások viszont nem lesznek megfelelőek, ahol az előleg megfizetettsége csak formális. Hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így „kicsúszhat” az 5%-os áfakörből. Ugyancsak aggályosak lehetnek az olyan megoldások, ahol az előleg összege felett az eladó csak látszólag rendelkezhet.

Mit tegyünk?

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint a fentiek miatt érdemes lehet a lakásvásárlási szerződéseket úgy módosítani, hogy a pénzügyi teljesítés a tényleges készültségi fokot kövesse – és így minél kisebb vételár-hányad csússzon a 27%-os időszakra.

Szintén megfontolandó azon szerződéses lehetőség megteremtése, hogy a vevő a készültségtől függetlenül ténylegesen előre kifizethesse a vételárat. Míg ezekkel a megoldásokkal valószínűleg a vevő áfája lesz csökkenthető, addig azok jogilag a fejlesztők számára lesznek kedvezőek. A vevő részéről ezért gondos körültekintést igényel, hogy ne vállalhatatlan kockázatok árán spórolja meg az extra áfát.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink:


Hozzászólások (0)

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!

Kérdések és válaszok

Vendéglátó egység nyitása

Kneitner Lea

okleveles nemzetközi és igazságügyi adószakértő

Garázskapucsere

Kneitner Lea

okleveles nemzetközi és igazságügyi adószakértő

Egyéni vállalkozó szja-bevallása

Kneitner Lea

okleveles nemzetközi és igazságügyi adószakértő

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2020 augusztus
H K Sze Cs P Sz V
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 1 2 3 4 5 6
hirdetés

exit_to_app Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

close