hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Ingatlan eladásából származó jövedelem és adója

  • adozona.hu
5

Az ingatlan értékesítéséből származó bevételből mekkora hányad a jövedelem, hogyan kell kiszámítani? Milyen kedvezmények érvényesíthetők, mennyi lesz az adó? Folytatjuk a NAV információs füzetének ismertetését.

A számított összeg meghatározása

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel, de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni. Tehát a számított összeg minimum nulla lehet.

Gazdasági tevékenység

Amennyiben az ingatlan értékesítése – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg – gazdasági tevékenység [személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) 3. § 46. pont] keretében történik, akkor a számított összeget kell jövedelemnek tekinteni, ami önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül. Gazdasági tevékenység az a tevékenység, amely üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történik, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

A tulajdonban tartás figyelembevétele

A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető.

2017. január 1-jétől hatályos szabály alapján a csökkentés mértéke minden ingatlan (például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek stb.) esetén megegyezik. Azaz az említett időponttól megszerzett jövedelem esetén nem kell vizsgálni, hogy a magánszemély lakást, lakóingatlant, vagy más ingatlant értékesített.  Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2018. évi átruházása esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg minősül jövedelemnek:

A szerzés éve  Jövedelem a számított összeg
2019. 0. év 100%-a
2018. 1. év 100%-a
2017. 2. év 90%-a
2016. 3. év 60%-a
2015. 4. év 30%-a
2014. 5. év 0%-a

A 2014. évben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2019. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem. 

Példa az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához Egy magánszemély 2019. évben 24 millió forintért értékesíti a 2015. évben 16 millió forintért vásárolt házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki. 2018. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával rendelkezik. (Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a bevétel 5 százalékát (1 250 000 forintot).) Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 500 ezer forintot tettek ki.

Az ingatlan eladási ára (Ft) 24 000 000
A vevő által fizetett késedelmi kamat (Ft)   1 000 000
Bevételek összesen (Ft) 25 000 000
Az ingatlan szerzési összege (Ft): 16 000 000
Az értéknövelő beruházások (Ft)    3 500 000
Az átruházás költségeinek összege (Ft)       500 000
Költségek összesen (Ft)  20 000 000
A számított összeg (Bevételek-Költségek) (Ft)    5 000 000

Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30%-a (Ft)

1 500 000

Termőföldből átminősített ingatlan értékesítése

Speciális szabály vonatkozik a termőföldből átminősített ingatlan átruházására. Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított szokásos hozam. Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).  A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak azzal, hogy a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is be kell számítani. Amennyiben a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani. Ellenkező esetben a jövedelmet (adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni: szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap Tehát ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás éveire tekintettel további csökkentésre. Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni,

– ha a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg
– ha az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik,
– ha az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az ingatlan.

Az adó mértéke és az adókötelezettség teljesítése 

A 2019. évi ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. A 2019. évben történt értékesítés esetén a 19SZJA nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2020. május 20-áig.

Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. A törvény rendelkezése szerint az adózással összefüggő minden iraton fel kell tüntetni a magánszemély adóazonosító számát.

Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig – a 2019. évi ingatlan, vagyoni értékű jog értékesítése esetében 2025. december 31-éig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges adóhatósági ellenőrzés során be kell mutatni.

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználása 

Ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét (vagy annak egy részét) a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt megelőzően saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, például ápolási intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel és ezt a tényt az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie. A jövedelem említett célra történő felhasználása során a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével is megvalósulhat. Nem alkalmazható azonban a jövedelem felhasználásához kapcsolódó kedvezmény abban az esetben, ha a férőhelyet visszavásárlási, továbbértékesítési joggal szerzi meg a magánszemély.

Amennyiben a 2019-ben megszerzett jövedelem felhasználása a bevallás benyújtását követően, az átruházást követő első vagy második adóévben történik, akkor a jövedelem felhasználásának igazolásával igényelheti vissza a magánszemély a megfizetett adót.

Ha az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem az előzőekben meghatározott cél szerinti felhasználása a bevallás benyújtását követően történt, a magánszemély a megfizetett adóból a felhasznált jövedelem adójával megegyező összeget – a felhasználás igazolásával egyidejűleg – az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházását követő második adóév végéig visszaigényelheti. A jövedelem említett célokra történő felhasználásának az igazolására a férőhely megszerzése alapjául szolgáló okirat, az összeg felhasználását igazoló okirat, a rokonsági fokot bizonyító közokirat, valamint az élettársi kapcsolatra vonatkozó teljes bizonyító erejű magánokirat szolgál. Az iratokat az adómegállapításhoz való jog elévüléséig kell megőrizni.

Méltányossági kérelem

Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatását biztosító célra fordítja.

Kárpótlási eljárás során szerzett termőföld elidegenítése esetén érvényesíthető kedvezmény

Ha a kárpótlásról szóló törvények alapján eredeti jogosult magánszemély a kárpótlási eljárás során (a vételi jogának gyakorlásával, utalvánnyal) megszerzett termőföldjét, erdő-művelési ágú földjét értékesíti és az ebből származó jövedelmének az egészét az átruházás napjától számított egy éven belül belföldön, vagy az Európai Unió bármely tagállamában mezőgazdasági művelésű külterületi termőföld tulajdonának a megszerzésére fordítja, akkor a jövedelme után nem kell adót fizetnie. Ha a tulajdonjog megszerzése az adóbevallás benyújtásáig megtörtént, akkor az előzetes igazolás alapján az adóbevallásban érvényesíthető a kedvezmény. Ha a földvásárlásra az adóbevallás benyújtása után kerül sor, akkor a megfizetett adó a tulajdonjog megszerzésének az igazolása mellett az adóhatósághoz történő bejelentéssel igényelhető vissza. A tulajdonjog megszerzését az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, iktatott szerződéssel kell igazolni. Az előzőekben ismertetett kedvező szabály vonatkozik a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló törvény szerint részarányföldtulajdonosnak minősülő magánszemély azon termőföldjének, erdő-művelési ágú földjének az átruházására is, amelyet részére önálló ingatlanként kiadtak.

Ismertetésünk előző részét itt olvashatja el!

Ingatlanértékesítésből származó adója kiszámításához használja kalkulátorunkat!

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink:


Hozzászólások (5)
adózóna.hu

Kedves Olvasónk!
Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!
Üdvözlettel: az Adózóna csapata

szeretném megkérdezni,hogy 2016-ban vásárolt és 2020-ba eladott külterületen lévő gazdasági épület után hogy kell adózni, a tulajdoni lapon szerepel még 0.08 Aranykorona érték. Az fontos lenne hogy a vevő vállalja a szerződésben hogy öt évig nem adja el. köszönöm a választ

szeretném megkérdezni,hogy 2016-ban vásárolt és 2020-ba eladott külterületen lévő gazdasági épület után hogy kell adózni, a tulajdoni lapon szerepel még 0.08 Aranykorona érték. Az fontos lenne hogy a vevő vállalja a szerződésben hogy öt évig nem adja el. köszönöm a választ

adózóna.hu

Kedves Olvasónk!
Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!
Üdvözlettel: az Adózóna csapata

drantal48

Nyugdíjasként ingatlan értékesítéből származott jövedelemem. Kell-e szj-t fizetni, ha az eladási árat új lakás építésre fordítottam.

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!

Kérdések és válaszok

Mikrogazdálkodói beszámoló nonprofit bt.

Pölöskei Pálné

adószakértő

Osztalék

Surányi Imréné

okleveles közgazda

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2020 augusztus
H K Sze Cs P Sz V
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 1 2 3 4 5 6
hirdetés

exit_to_app Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

close