Ezt tudnia kell, ha bérbeadná házát, mutatjuk, hogy jár jól

Megosztás Tetszik

Nyugdíjas magánszemély vagyok és kiadnám az üres családi házamat, csak szállásadóként felelne meg az érdeklődőnek, mi a teendőm, egyéni vállalkozóként tehetem csak meg? Milyen kötelezettségeim vannak a NAV felé? Olvasónk kérdésére Surányi Imréné okleveles közgazdász válaszolt.

A lakást (családi házat) nem kötelező egyéni vállalkozóként kiadni.

Az áfatörvény előírásaiból következően bérbeadási tevékenységet főszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni, de a lakást (családi házat) nem egyéni vállalkozóként áfamentesen bérbeadó magánszemélyeknek lehetőségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás alóli mentesülésre. Ez alól kivétel, azaz kötelezően áfaköteles az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján (például fizetővendéglátás) kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül, illetve a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (például garázs bérbeadása).

Áfaköteles ingatlan-bérbeadás esetén a magánszemély az általános szabályoknak megfelelően köteles áfaalanyként bejelentkezni a 15T101 számú nyomtatványon az adóhatósághoz, és adószámot kérni. Amennyiben alanyi adómentességet kíván választani (és annak törvényi feltételei fennállnak), úgy a nyomtatvány megfelelő részén ezt jelezheti.

Az adószám nélküli bérbeadás esetén elegendő a számviteli törvény rendelkezéseinek megfelelő, a bérleti díj (beleértve a rezsi és egyéb költségekre fizetett térítést is) megfizetését tanúsító olyan kölcsönösen aláírt bizonylat (például átvételi elismervény) kiállítása, amelyen a bérbeadó neve mellett az adóazonosító jelét, valamint a bérlő adatait kell feltüntetni.

Ilyen bizonylat megfelelő akkor is, ha a bérlő nem magánszemély, hanem például egy cég vagy más szervezet (azaz kifizető).

A jövedelem megállapítására a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint két lehetőség van: választható a tíz százalékos költséghányad levonása vagy a tételes költségelszámolás alkalmazása.

Tíz százalék költséghányad választása esetén a bérbeadónak az adott adóévben valamennyi önálló (nem egyéni vállalkozói) tevékenységből származó bevételénél – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést (például a rezsiköltségek megtérítését is beleértve) – a tíz százalék költséghányad levonását kell alkalmaznia és minden költséget (a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását is) elszámoltnak kell tekintenie.

Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadásból származó bevétellel (a rezsiköltségek megtérítését is beleértve) szemben elszámolható a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és a bérbeadó nevére szóló bizonylatokkal igazolt, a szja tv. 3. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint elismert költség, beleértve a szja tv. 11. számú melléklete szerint a tárgyi eszközök (többek között a kiadott lakás) értékcsökkenési leírását, felújítási költségét.

Költség csak a bevétel mértékéig számolható el, a meghaladó rész nem vihető át a következő évre/évekre.

Az előzőek szerint  megállapított jövedelem után az adó 15 százalék.

Ha a magánszemély nemszálláshely-szolgáltatás (fizetővendéglátás) keretében, hanem tartós ott-lakásra (albérletbe) adja ki a lakóingatlanát, a hozzájárulás-fizetési felső határig (évi 450 ezer forint) tételes költségelszámolás vagy10 százalék költséghányad alkalmazása esetén egyaránt a bérleti díjból megállapított jövedelem teljes összege után 14 százalék ehót is kell fizetnie akkor, ha ez a jövedelem az adóévben meghaladja az 1 millió forintot. (A szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelemnél nincs értékhatár, az egészségügyi hozzájárulásról szóló adóról szóló törvény szerint az eho 27 százalék.)

Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadónak negyedévenként, a következő hónap 12-éig a megállapított jövedelem után 15 százalék adóelőleget, és ha a bérbeadásból származó várható jövedelem az évi egymillió forintot meghaladja 14százalék, nem szálláshely-szolgáltatás céljára bérbe adott ingatlan esetén 27 százalék ehót is kell fizetnie.

Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül (például egy cég), a kifizetéskor az adóelőleget és az ehót le kell vonnia a bérbeadó költségnyilatkozatának és az ehóra vonatkozó nyilatkozatának figyelembe vételével.

Az eho tekintetében a magánszemély – legkésőbb a kifizetés időpontjáig – arról köteles nyilatkozni a kifizetőnek, hogy a több kifizetőtől és/vagy magánszemélytől származó ingatlan bérbeadásból keletkező jövedelme a naptári évben meghaladja az 1 millió forintot.