A nap kérdése: 5 éven túl eladott ingatlannál jogosan állapított-e meg mulasztást a NAV?

Megosztás Tetszik

Magánszemély 2015-ben vásárolt egy telket, amelyet 2022-ben majdnem húszszoros áron értékesített, mivel időközben ennyit emelkedtek az ingatlanárak. Jövedelmét nem vallotta be, ami miatt elmarasztalta az adóhatóság arra hivatkozva, hogy a telket haszonszerzés céljából vásárolta, amit a 2017-ben kiadott építési engedély, illetve a 2020-ban megnyitott építési napló igazolnak. A telken viszont ténylegesen nem történt építkezés. Hogyan lehet bizonyítani az adóellenőrzés során, hogy nem üzletszerűség volt az ingatlanvétel és -eladás indoka? – kérdezte olvasónk. Lepsényi Mária adószakértő válaszolt.

Az szja-bevallás elmaradását állapította meg a NAV egy 2022. januárban eladott "művelés alól kivett, beépítetlen terület" 5 éven túli eladása után 2025 februárjában, a magánszemély eladó terhére. Az adóhatóság szerint az ingatlant "Haszonszerzés, üzletszerűség" céljából vásárolták, mivel volt 2017. évben kiadott építési engedély, és az építési napló 2020. 02. hóban – eladás előtt – meg lett nyitva. Igaz, hogy ténylegesen nem történt építkezés a magánszemély részéről, nem is kezdtek hozzá a 34 lakás és 4 üzlet megépítésére még a jogelődnek kiadott és a jogutódlás folytán átírt építési engedély alapján. Magánszemélyek az ingatlant megvették, az engedélyeket jogutódként átíratták, megnyitották ugyan az építési naplót, de ténylegesen nem történt építkezés, beruházás az ingatlanon. 2015. 06. hóban a vételár 10 millió, 2022. 01. hóban az eladási ár 195 millió forint volt. Ennyit emelkedtek az ingatlanárak 6,5 év alatt. Hogyan lehet bizonyítani az adóellenőrzés során, hogy nem üzletszerűség volt az ingatlanvétel és -eladás indoka?

Szakértőnk válasza:

Az szja-törvény 3. paragrafusának 46.pontja szerint gazdasági tevékenységnek minősül valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és a tevékenység végzése független formában történik.

Álláspontom szerint a NAV-nak igaza van, mivel az érintett ingatlanra – a tényállás ismertetése szerint – nem saját részre kívántak ingatlanokat építeni.

A jövedelmet az ingatlan értékesítésére vonatkozó szabályok szerint kell megállapítani, az évek múlását nem lehet figyelembe venni.

Mivel e jövedelem önálló tevékenységből származó, összevonandó jövedelemnek minősül, ami után szociális hozzájárulási adót (szocho) is kell fizetni, ami nem számolható el költségként, így az szja és a szocho alapja a jövedelem 89 százaléka.

Kapcsolódó cikkünk: Ingatlanvásárlás, -ajándékozás: új, digitális adatlapon kell bejelenteni a NAV-nak