Magánszemély 2014-ben lakást örököl, és ezt a lakást – tervei szerint – 2016-ban értékesíti. Időközben, 2015. év végén, legkésőbb 2016. elején másik lakást vásárol, még az értékesítés előtt. Van-e lehetősége a 2016. évi jövedelemszámításnál figyelembe venni a vásárolt lakás értékét? Köszönöm válaszát!
Alanyi mentes cég eladná a lakóingatlanát. Áfásan vagy áfa nélkül kell számláznia? Beleszámít-e az értékhatárba az ingatlan eladása? A cég eva hatálya alatt, támogatással vette az ingatlant. (Megfizette utána az evát.) Most alanyi mentességet választva a társasági adó alanya. Áttéréskor a nyitó mérlegben kimutatott bekerülési érték 5,8 millió forint volt. Most is hasonló áron tudná értékesíteni a cég. Segítségüket előre is köszönöm.
Több magánszemély osztatlan közös tulajdonában lévő ingatlan értékesítését hogyan kell lebonyolítani, hogy senki ne legyen sorozatértékesítés miatt áfaalany? – kérdezte olvasónk. dr. Verbai Tamás, a HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt. vezérigazgatója válaszolt.
Egy kft. a saját ingatlanát eladja magánszemélynek. A cég áfaalany, de ingatlanra nem jelentkezett be áfakörbe. Az eladás során milyen adófizetési kötelezettsége keletkezik? Előre is köszönöm a válaszukat.
Ügyfelem (kft.) lakóingatlant kívánt értékesíteni áfamentesen. A foglalóról számlát állított ki 2014-ben, 2015 februárjában pedig az első vételárrészt is leszámlázta. 2015 májusában az ügylet ügyfelem hibájából meghiúsult, ezt követően a vevő kétszeres foglalót, vételárrészt, bánatpénzt és elállás miatt kötbért kapott ügyfelemtől (ügyfelem ezekről a tételekről számlát nem állított ki). Az eredeti adás-vételi szerződést felbontó megállapodás, mely részletezi a fenti összegeket tételesen, 2015. májusi keltezésű. Mit kell tenni az eddig kiállított számlákkal, és milyen teljesítési időponttal? Kell-e újakat kiállítani? Köszönöm ha válaszolnak, üdvözlettel CsK
Tisztelt Szakértő! Szeretnék ingatlan adás-vétellel foglakozó céget alapítani, ebben kérnék tanácsot, mind teáor, mind pedig adózási szempontból a legkedvezőbbet. Társaságunk a következőképpen szeretné ezt kivitelezni. Telket vásárol, majd megbíz egy vállalkozót a telken történő lakóingatlan, nem lakóingatlan építésével. Az elkészült ingatlant én, mint fővállalkozó értékesítem közvetlenül: magánszemélyek, társaságok részére Kérdésem lenne: – Ingatlan adás-vétel esetén illetékkedvezmény feltétele? – Amennyiben nem adom el az összes ingatlant (pár darabot megtartok, kiadom bérbe), úgy két év után áfamentesen tudom értékesíteni őket? – Milyen adózást válasszak? Esetleg, ezt megbontani, hogy lakóingatlanok értékesítése mentes, ezen kívüli ingatlanok értékesítése általános szabályok szerinti adózás? Mivel járok jobban? Köszönöm szépen előre is!
Egy cég saját építésű lakóingatlanok értékesítésével foglalkozik. A kft minden esetben új ingatlanként, a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számított két éven belül értékesítette ingatlanjait. A társaság 2015. január 1-jétől választotta az áfát ingatlanértékesítési tevékenységére az általános szabályok helyett. Az adásvételi szerződések szerint a tulajdonjog-bejegyzéshez az eladó cég az utolsó vételárrészlet megfizetésével járul hozzá. A szerződés tartalmazza továbbá, hogy milyen határidővel adja birtokba az eladó az ingatlant, illetve, hogy a birtokbaadás feltétele a vételár teljes kiegyenlítése. 2015. évben adott birtokba egy lakást, melynek vételárát már 2014. évben kifizették. Az értékesítés árbevételét 2015. évben könyvelték. Az áfatörvény 9. paragrafusa és a megjelent NAV-állásfoglalások alapján a vételár kifizetésével teljesül a tulajdonjog bejegyzésének feltétele, a vevő tulajdonosként rendelkezhet az ingatlannal, tehát áfafizetési kötelezettség merül fel a kifizetés időpontjában. Helyesen jár-e el a cég, ha az áfa önellenőrzése során a fizetendő áfát a vételár kiegyenlítésének bevallási időszakában áfahiányként vallja be? A szerződésben az eladó a birtokbaadásra vállal kötelezettséget, ez 2015-ben meg is történt, ezért az Sztv. 72. § alapján az árbevétel elszámolását nem módosítjuk. Ebben az esetben elválik a számviteli törvény és az áfatörvény szerinti teljesítés időpontja.
Tisztalt Szakértő! A következő kérdésre szeretnék választ kapni. Egy társaság megvásárol egy ingatlant, mely ingatlan már több mint két éve rendelkezik használatbavételi engedéllyel (magánszemély adja el a társaságnak, áfa nem fog szerepet játszani ennél az adásvételnél). A társaság ezt az ingatlant felújítja, és ez engedélyköteles felújítás lesz, mely átalakítással is jár. Az illetékes önkormányzat új használatbavételi engedélyt fog kibocsátani az épületre. Kérdésem az lenne, hogy, ha az új használatbavételi engedély kibocsátását követő két éven belül értékesítik az ingatlant, akkor a főszabály szerint (86. paragrafus (1) bekezdés j pont) áfaköteles lesz az értékesítés annak ellenére, hogy az épület már rendelkezett két évnél régebben kibocsátott használatbavételi engedéllyel? Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! 2010 augusztusában egy ismerősöm vett egy házat 11 millióért, a tulajdonrész 1/1. Majd 2010 októberében változott a tulajdonrész 1/2-re. Majd 2012 júliusában megállapodtak, hogy az 1/2 az 73/100-ad inkább (de ezt nem jegyezték be a földhivatalban). 2014 áprilisában megvásárolta a maradék 27/100-ad részt is, és 2014 májusában eladta a házat 15 millió forintért. 2014 augusztusában pedig vásárolt egy lakást 6 millióért. Ingatlaneladásra hogyan számolja ki a szja-t?
Tisztelt Szakértő! Egy kft. 3/5 arányban birtokol egy, az ingatlan-nyilvántartásban "kivett lakóház, udvar, egyéb épület" megjelölésű ingatlant körülbelül 15 éve. Az ingatlan adásvétellel jutott a birtokába, melyet már az előző tulajdonos is használt. Ezt az ingatlant most szeretné értékesíteni. Kérdésem, hogy helyesen járunk el, ha az áfatörvény 86. paragrafusának j) pontja alapján áfamentesen számlázunk? További kérdésem, hogy a fent hivatkozott törvényhelyen "a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földterület" megjelölésből az "ehhez tartozó földterületen" pontosan mit kell érteni: azt a területet, amin az ingatlan áll, vagy idetartozik az ingatlant körülvevő terület, például udvar is? Köszönöm, és elnézést kérek, ha a második kérdés egyértelmű kellene, hogy legyen: Szabóné Sós Ildikó
Kiskorúak esetében mind vagyonszerzéskor, mind a vagyontárgy, ingatlan eladásakor szigorú szabályokat kell betartani. Gondoljunk csak bele, milyen problémákat vetne fel, ha a gyermek már kiskorában olyan ingatlant szerezhetne meg, amely tele van terhekkel, illetve úgy adhatnának el egy örökölt ingatlant a nevében, hogy a vételárat a szülő magára költi.
Tisztelt Szakértő! Az adómentes értékesítést megváltoztatja-e az átminősítés? 70 éves néni 1960-ban örökölt házát kényszerült eladni. A vevő egy vállalkozó, aki úgy veszi meg, ha ő (a nyugdíjas néni) hozzájárul az épület lebontásához, és azt átminősíti építési telekké (földhivalali bejegyzés szerint 2014. 08. hóig művelési ágból kivett lakóház-udvar megnevezés) 2014. 09. hótól átminősítve beépítetlen terület. A földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződésben már beépítetlen területként eladott ingatlan. Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelt Szakértő! Édesapám 2012. május 5-én elhunyt. Örököltem egyedüli gyerekként 1/2 részben a nevén lévő lakóházat, a hagyatéki végzés szerinti 7 millió 500 ezer forint értékben. Hagyatéki teher 526 ezer forint temetési költség és 102 ezer forint közjegyzői költség. Az ingatlanra édesanyámat özvegyi haszonélvezeti jog illette meg. Ezt az ingatlant eladtuk, 2014 áprilisában, 13 millió 500 ezer forintért. A vételárat teljes összegben édesanyám kapta a bankszámlájára. Kérdésem, hogy kell az értékesítés után adóznunk? Tisztelettel várom válaszát.
Tisztelt Szakértő! Kérem Önt, hogy a következő problémában szíveskedjen segíteni. Magánszemély és a volt férje 2014-ben lakóingatlant értékesített, amelynek 1/2-1/2 tulajdoni arányban voltak tulajdonosai. Az ingatlanértékesítésről szóló szerződés a következőket is tartalmazza: az eladók megállapítják, hogy közöttük az értékesítést megelőzően házassági vagyonközösséget megszüntető megállapodás jött létre, amelyben a férj elismerte, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett 1/2-ed tulajdoni illetősége ellenére Ő az ingatlan vételárából 1/4-ed részre tart igényt, tekintettel arra, hogy az ingatlant nagyobb részben a feleség külön vagyonából vásárolták. Így a vételárból 1/4-ed rész a férjet, mint eladót, 3/4-ed rész a feleséget, mint eladót illeti meg. Kérdés: 1. A feleségnél a vételár hányad része (1/2-ed vagy 3/4-ed) lesz a bevétel? 2. Az ingatlan-értékesítéssel kapcsolatban a megszerzésre fordított összeg hányad része lesz költség a feleségnél? Az ingatlan vásárlásáról szóló szerződésből csak az derül ki, hogy az ingatlant 1/2-1/2-ed részben vásárolták meg (különvagyonból történő vásárlásról nem ír). Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelt Szakértő! A fenti témában kiegészítem a kérdésem a tisztelt szakértő felvetése alapján: a 86. § (1) bekezdésének a j) pontja alá tartozik. Az értékesitő élt a 88. paragrafusban foglalt adókötelessé tétel jogával, de a lakóingatlan vonatkozásában nem. Köszönöm a választ.
dr. Csobánczy Péter
közgazdász, jogász, adótanácsadó
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték