Tisztelt Szakértő! Az alábbi ügyben kérném szíves állásfoglalásukat. Adott egy cég, amely az ingatlanát tulajdonjog-fenntartással adta el. Kérdezném, hogy az eladónál számviteli szempontból mely időpont lesz az ingatlan kivezetésének az időpontja: a tulajdonjog végleges átszállásának az időpontja, vagy a birtokba, használatba adás napja?
Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély évente többször ad el külterületi ingatlant. Kérdésem az, hogy ez sorozatértékesítésnek számít? Kell adószámot kérnie? Szerintem a telek értékesítése áfamentes tevékenység. Jól gondolom? Ugyanez a magánszemély az utóbbi időben lakásokat vesz, felújít, elad. Magánszemélyként végezheti-e ezt a tevékenységet, illetve kérdésem még, hogy be kell-e jelentkeznie az áfatörvény hatálya alá? Végezheti ezt a tevékenységet áfamentesen, illetve, ha nem, akkor hányadik értékesítés után tartozik kötelezően az áfatörvény hatálya alá? Köszönöm a válaszát.
Tisztelt Szakértő! 2013-ban tartási szerződést kötöttek ingatlanra, úgy, hogy az aláírással egy időben az eltartó javára átírták a tulajdonjogot a földhivatalnál. A szerződésben a tartás ellenértékét képező ingatlan forgalmi értékét 8 500 000 forintban határozták meg. 2015. évben az eltartott elhunyt, és az ingatlant eladták. 14 940 000 forint volt az eladási ár. Ebből levonható-e a 8 500 000 Ft szerzési érték Megfizetett iileték 340 000 Ft Energetikai tanúsítvány 20 000 Ft Temetési költség 78 200 Ft Számított jövedelem 6 001 800 Ft Jövedelemtartalom 90 % 5 401 620 Ft utána fizetendő adó 16 % 864 259 Ft Kérném szíves válaszát, hogy a csökkentő tételeket jól gondoljuk-e. Köszönettel: Barnáné
Tisztelt Szakértő! Céges ingatlanunkat szeretné megvásárolni cégünk egyik alkalmazottja. Ez egy irodává minősített társasházrész, a lehető legkedvezőbb feltételek mellett szeretné a cég eladni a dolgozónak. Lehet-e ebben az esetben támogatást is nyújtani, hogy megkönnyíthető legyen a vásárlás, esetlegesen vissza nem térítendő támogatás formájában, hogy ennyivel kevesebb legyen az ingatlanra fordított összeg? Az ingatlan értékéből természetesen van rendelkezésre álló saját rész, de ehhez még szeretnénk valamilyen formában támogatást nyújtani, illetve a fennmaradó részre részletfizetési lehetőséget adni. Tudna tanácsot adni, hogyan lehetne kivitelezni az eladást, hogy adózási, könyvelési oldalról és a dolgozó oldaláról is helytálló legyen? Előre is köszönöm a segítségét!
Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély 2015 novemberében 40 millió forintért eladta az ingatlanját (családi ház). Foglalóként 3 millió forintot kapott 2015 novemberében, míg a maradék 37 millió forintot csak 2016 februárjában kapta meg. Az adásvételi szerződést még 2015-ben benyújtották a földhivatalba, és a birtokbaadás is megtörtént még tavaly. Az eladó magánszemély 2015. évi bevételének csak a 3 millió forint számít vagy a teljes 40 millió forint annak ellenére, hogy azt csak 2016 februárjában kapta meg? Köszönöm.
Tisztelt Szakértő! Szántót kaptam édes szülémtől ajándékba 2004 májusában. Időközben azt megosztottuk, s az egyik része lakótelek lett, belterület helyrajzi számmal két éve. A maradék szántó maradt. El kívánom adni az egészet, a lakótelket és a szántót is. Kérdésem, hogy az esetleges értékesítéskor milyen terhekkel kell számolnom (szja stb.)? Köszönöm a választ.
1994-ben Dóra ingatlant vásárolt lakottan 116 000 forintért, a bent lakónak haszonélvezete volt az ingatlanon. A haszonélvező elhunyt 2011-ben. Dóra elajándékozza az ingatlant édesanyjának 2014-ben, az ajándékozás értékét 5 millió forintban határozták meg, illetékfizetés nem volt egyenes ági ajándékozás miatt, de Dórának haszonélvezete marad rajta. 2015-ben eladják az ingatlant 14 millió forintért. Dóra 37 éves, mennyi a haszonélvezet értéke, mert eladáskor nem lett megállapítva az eladási szerződésben, csak annyi, hogy az eladási ár azt tartalmazza. Helyes-e az adózás kiszámítása az alábbi levezetés szerint? Édesanya adózása: Eladási ár 14 000 000 Ft Haszonélvezet értéke - 5 600 000 Ft Ajándékozás értéke - 6 000 000 Ft Ingatlanos számla - 500 000 Ft Adóalap 1 900 000 Ft SZJA 16% 304 000 Ft Dóra adózása: Haszonélvezet értéke 5 600 000 Ft 1994 év szerzése - 116 000 Ft Számított összeg 5 484 000 Ft Jövedelem 30% 1 645 200 Ft SZJA 16% 263 232 Ft Kérdésem: helyes-e a levezetés? Választ előre is megköszönve.
1995-ben ingatlan került Péter tulajdonába. 2014-ben Édesanyjának ajándékozta úgy, hogy haszonélvezeti joga maradt az ingatlanon. Az ajándékozás értéke 6 millió forint volt. 2015-ben eladásra került az ingatlan. Az egyértelmű, hogy az Édesanya adózik, de ebben az esetben a haszonélvezet után kapott összeget vehetem adómentesnek, mert 1995-ben jutott a tulajdonába a mostani haszonélvezőnek?
Néhány nappal ezelőtti kérdésem volt, hogy ingatlanértékesítés esetén milyen időpontig fogadhatók el az értéknövelő beruházásokról szóló számlák? Szerződéskötésig vagy a teljes vételár kifizetéséig? A kérdésre dr. Kelemen László válaszolt. Elnézést kérek, ha nem pontosan fogalmaztam, de a kérdésem arra irányult, hogy, ha magánszemély adja el az ingatlanát, a teljesítés időpontja a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásakor történik meg. Ettől eltérően a kifizetéshez igazodó telekkönyvi bejegyzés akár több hónappal később is lehet. Ebben az esetben lehetséges a szerződés aláírása és a telekkönyvi bejegyzés közötti időszakra értéknövelő beruházásra számlát érvényesíteni az szja-elszámolásban?
Tisztelt Szakértő! Társaságunk 2006-ban – a régi szabályok szerint – áfásan vásárolt egy üzlethelyiséget, az előzetesen felszámított áfát vissszaigényeltük. Az említett ingatlanra már nincs szükségünk, ezért el szeretnénk eladni. Kérdésünk az lenne, hogy a számlát áfásan, avagy fordított áfásan kell kiállítanunk? (Cégünk az ingatlanértékesítésre már korábban bejelentkezettt az áfakörbe.) Válaszukat köszönjük.
Egy kft. 1992-ben épített egy ingatlant, ami telephelyként szerepel az ingatlannyilvántartásban. Az előzetes áfát levonásba helyezte. 2007. évben a kft.-ből kivált a tulajdonosok egy része, és az 1991-ben épített ingatlan egy részét is megosztották és az új kft.-vel együtt az ingatlan egy része is kivált. Kérdésem az, hogy, ha a tovább működő kft. értékesíteni szeretné az ingatlanát, akkor hogyan alakul az értékesítés áfája? Az ingatlan szerzési éve 1992 lesz-e?
A kft. 2001-ben egy társasházban vett egy irodát, a számla áfát tartalmazott, azt nem helyeztük levonásba. 2015-ben eladtuk, de az irodát a magánszemély vevő kérésére át kellett minősíteni lakássá, mert a vevő lakásként kívánta azt megvenni és használni. Az átminősítés 2015 júliusában megtörtént. Fontos lehet, hogy sem a vételkor sem az eladáskor az ingatlan mérete, jellege, funkciói semmiben nem változtak. Helyes volt-e, hogy a számla áfát nem tartalmazott?
Tovább pontosítanám az ingatlaneladás szja-jára vonatkozó kérdésem. Ha lakást és garázst együtt adnak el, a garázs 2004. évi vételára 2 millió forint volt, 2015-ben a garázs eladási ára 4 millió forint, akkor kell-e szja-t fizetni, ha igen mennyit? Kérdésem még, hogy ha egy ingatlan-adásvételi szerződést 2015-ben kötöttek, de a vételár egy része 2016-ban kerül kiegyenlitésre, a 2015. adóévben a szerződés szerinti összeg az adóalap, vagy csak a kiegyenlitésre került összeg a különbözet a 2016-os adóévre áthúzódik?
Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély 2014-ben édesapja által ajándékozási szerződéssel egy ingatlan tulajdonosa lett. A szerzősében a forgalmi érték használati jog és állagértékben meg lett határozva. Az idén ezt az ajándékozással szerzett ingatlant értékesíteni kívánja. Mire kell az értesítés során odafigyelni, elsősorban az adózást illetően? Köszönöm segítségét. Fazekasné
2004-ben 40 millió forintért vásárolt lakást 2015-ben eladom 51 millió forintért, mennyi szja-t kell fizetnem? (A törvény táblázata számomra nem teljesen világos.) További kérdésem, hogy, ha a vételárat a vevő két részletben fizeti meg, 2015-ben 40 millió, 2016-ban a fennmaradó 11 millió forintot, mennyi bevétel kerül a 2015. évi szja-bevallásba: a teljes vételár vagy csak a ténylegesen 2015-ben kiegyenlitett rész? Az adásvételi szerződés 2015-ben készül.
dr. Csobánczy Péter
közgazdász, jogász, adótanácsadó
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték