Tisztelt Szakértő! Társaságunk 2006-ban – a régi szabályok szerint – áfásan vásárolt egy üzlethelyiséget, az előzetesen felszámított áfát vissszaigényeltük. Az említett ingatlanra már nincs szükségünk, ezért el szeretnénk eladni. Kérdésünk az lenne, hogy a számlát áfásan, avagy fordított áfásan kell kiállítanunk? (Cégünk az ingatlanértékesítésre már korábban bejelentkezettt az áfakörbe.) Válaszukat köszönjük.
Egy kft. 1992-ben épített egy ingatlant, ami telephelyként szerepel az ingatlannyilvántartásban. Az előzetes áfát levonásba helyezte. 2007. évben a kft.-ből kivált a tulajdonosok egy része, és az 1991-ben épített ingatlan egy részét is megosztották és az új kft.-vel együtt az ingatlan egy része is kivált. Kérdésem az, hogy, ha a tovább működő kft. értékesíteni szeretné az ingatlanát, akkor hogyan alakul az értékesítés áfája? Az ingatlan szerzési éve 1992 lesz-e?
A kft. 2001-ben egy társasházban vett egy irodát, a számla áfát tartalmazott, azt nem helyeztük levonásba. 2015-ben eladtuk, de az irodát a magánszemély vevő kérésére át kellett minősíteni lakássá, mert a vevő lakásként kívánta azt megvenni és használni. Az átminősítés 2015 júliusában megtörtént. Fontos lehet, hogy sem a vételkor sem az eladáskor az ingatlan mérete, jellege, funkciói semmiben nem változtak. Helyes volt-e, hogy a számla áfát nem tartalmazott?
Tovább pontosítanám az ingatlaneladás szja-jára vonatkozó kérdésem. Ha lakást és garázst együtt adnak el, a garázs 2004. évi vételára 2 millió forint volt, 2015-ben a garázs eladási ára 4 millió forint, akkor kell-e szja-t fizetni, ha igen mennyit? Kérdésem még, hogy ha egy ingatlan-adásvételi szerződést 2015-ben kötöttek, de a vételár egy része 2016-ban kerül kiegyenlitésre, a 2015. adóévben a szerződés szerinti összeg az adóalap, vagy csak a kiegyenlitésre került összeg a különbözet a 2016-os adóévre áthúzódik?
Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély 2014-ben édesapja által ajándékozási szerződéssel egy ingatlan tulajdonosa lett. A szerzősében a forgalmi érték használati jog és állagértékben meg lett határozva. Az idén ezt az ajándékozással szerzett ingatlant értékesíteni kívánja. Mire kell az értesítés során odafigyelni, elsősorban az adózást illetően? Köszönöm segítségét. Fazekasné
2004-ben 40 millió forintért vásárolt lakást 2015-ben eladom 51 millió forintért, mennyi szja-t kell fizetnem? (A törvény táblázata számomra nem teljesen világos.) További kérdésem, hogy, ha a vételárat a vevő két részletben fizeti meg, 2015-ben 40 millió, 2016-ban a fennmaradó 11 millió forintot, mennyi bevétel kerül a 2015. évi szja-bevallásba: a teljes vételár vagy csak a ténylegesen 2015-ben kiegyenlitett rész? Az adásvételi szerződés 2015-ben készül.
Magánszemély 2014-ben lakást örököl, és ezt a lakást – tervei szerint – 2016-ban értékesíti. Időközben, 2015. év végén, legkésőbb 2016. elején másik lakást vásárol, még az értékesítés előtt. Van-e lehetősége a 2016. évi jövedelemszámításnál figyelembe venni a vásárolt lakás értékét? Köszönöm válaszát!
Alanyi mentes cég eladná a lakóingatlanát. Áfásan vagy áfa nélkül kell számláznia? Beleszámít-e az értékhatárba az ingatlan eladása? A cég eva hatálya alatt, támogatással vette az ingatlant. (Megfizette utána az evát.) Most alanyi mentességet választva a társasági adó alanya. Áttéréskor a nyitó mérlegben kimutatott bekerülési érték 5,8 millió forint volt. Most is hasonló áron tudná értékesíteni a cég. Segítségüket előre is köszönöm.
Több magánszemély osztatlan közös tulajdonában lévő ingatlan értékesítését hogyan kell lebonyolítani, hogy senki ne legyen sorozatértékesítés miatt áfaalany? – kérdezte olvasónk. dr. Verbai Tamás, a HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt. vezérigazgatója válaszolt.
Egy kft. a saját ingatlanát eladja magánszemélynek. A cég áfaalany, de ingatlanra nem jelentkezett be áfakörbe. Az eladás során milyen adófizetési kötelezettsége keletkezik? Előre is köszönöm a válaszukat.
Ügyfelem (kft.) lakóingatlant kívánt értékesíteni áfamentesen. A foglalóról számlát állított ki 2014-ben, 2015 februárjában pedig az első vételárrészt is leszámlázta. 2015 májusában az ügylet ügyfelem hibájából meghiúsult, ezt követően a vevő kétszeres foglalót, vételárrészt, bánatpénzt és elállás miatt kötbért kapott ügyfelemtől (ügyfelem ezekről a tételekről számlát nem állított ki). Az eredeti adás-vételi szerződést felbontó megállapodás, mely részletezi a fenti összegeket tételesen, 2015. májusi keltezésű. Mit kell tenni az eddig kiállított számlákkal, és milyen teljesítési időponttal? Kell-e újakat kiállítani? Köszönöm ha válaszolnak, üdvözlettel CsK
Tisztelt Szakértő! Szeretnék ingatlan adás-vétellel foglakozó céget alapítani, ebben kérnék tanácsot, mind teáor, mind pedig adózási szempontból a legkedvezőbbet. Társaságunk a következőképpen szeretné ezt kivitelezni. Telket vásárol, majd megbíz egy vállalkozót a telken történő lakóingatlan, nem lakóingatlan építésével. Az elkészült ingatlant én, mint fővállalkozó értékesítem közvetlenül: magánszemélyek, társaságok részére Kérdésem lenne: – Ingatlan adás-vétel esetén illetékkedvezmény feltétele? – Amennyiben nem adom el az összes ingatlant (pár darabot megtartok, kiadom bérbe), úgy két év után áfamentesen tudom értékesíteni őket? – Milyen adózást válasszak? Esetleg, ezt megbontani, hogy lakóingatlanok értékesítése mentes, ezen kívüli ingatlanok értékesítése általános szabályok szerinti adózás? Mivel járok jobban? Köszönöm szépen előre is!
Egy cég saját építésű lakóingatlanok értékesítésével foglalkozik. A kft minden esetben új ingatlanként, a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számított két éven belül értékesítette ingatlanjait. A társaság 2015. január 1-jétől választotta az áfát ingatlanértékesítési tevékenységére az általános szabályok helyett. Az adásvételi szerződések szerint a tulajdonjog-bejegyzéshez az eladó cég az utolsó vételárrészlet megfizetésével járul hozzá. A szerződés tartalmazza továbbá, hogy milyen határidővel adja birtokba az eladó az ingatlant, illetve, hogy a birtokbaadás feltétele a vételár teljes kiegyenlítése. 2015. évben adott birtokba egy lakást, melynek vételárát már 2014. évben kifizették. Az értékesítés árbevételét 2015. évben könyvelték. Az áfatörvény 9. paragrafusa és a megjelent NAV-állásfoglalások alapján a vételár kifizetésével teljesül a tulajdonjog bejegyzésének feltétele, a vevő tulajdonosként rendelkezhet az ingatlannal, tehát áfafizetési kötelezettség merül fel a kifizetés időpontjában. Helyesen jár-e el a cég, ha az áfa önellenőrzése során a fizetendő áfát a vételár kiegyenlítésének bevallási időszakában áfahiányként vallja be? A szerződésben az eladó a birtokbaadásra vállal kötelezettséget, ez 2015-ben meg is történt, ezért az Sztv. 72. § alapján az árbevétel elszámolását nem módosítjuk. Ebben az esetben elválik a számviteli törvény és az áfatörvény szerinti teljesítés időpontja.
Tisztalt Szakértő! A következő kérdésre szeretnék választ kapni. Egy társaság megvásárol egy ingatlant, mely ingatlan már több mint két éve rendelkezik használatbavételi engedéllyel (magánszemély adja el a társaságnak, áfa nem fog szerepet játszani ennél az adásvételnél). A társaság ezt az ingatlant felújítja, és ez engedélyköteles felújítás lesz, mely átalakítással is jár. Az illetékes önkormányzat új használatbavételi engedélyt fog kibocsátani az épületre. Kérdésem az lenne, hogy, ha az új használatbavételi engedély kibocsátását követő két éven belül értékesítik az ingatlant, akkor a főszabály szerint (86. paragrafus (1) bekezdés j pont) áfaköteles lesz az értékesítés annak ellenére, hogy az épület már rendelkezett két évnél régebben kibocsátott használatbavételi engedéllyel? Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! 2010 augusztusában egy ismerősöm vett egy házat 11 millióért, a tulajdonrész 1/1. Majd 2010 októberében változott a tulajdonrész 1/2-re. Majd 2012 júliusában megállapodtak, hogy az 1/2 az 73/100-ad inkább (de ezt nem jegyezték be a földhivatalban). 2014 áprilisában megvásárolta a maradék 27/100-ad részt is, és 2014 májusában eladta a házat 15 millió forintért. 2014 augusztusában pedig vásárolt egy lakást 6 millióért. Ingatlaneladásra hogyan számolja ki a szja-t?
Horváthné Szabó Beáta
adószakértő
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték