Tisztelt Szakértő! Érdeklődnék, hogy örökléssel szerzett ingatlan esetében, ha nem történik illetékkiszabás (egyenesági öröklés), akkor a hagyatékátadó végzésben szereplő lakott (alacsonyabb) vagy beköltözhető (magasabb) értéket kell figyelembe venni, amikor értékesítés után az szja-törvény szerinti szerzéskori érték megállapításakor? Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! 2012-ben vásároltam a párommal egy zártkerti telket, rajta egy gazdasági épülettel 5 millió forintért. 2014-ben végeztünk rajta számlával igazolható felújítást 3 millió forint értékben. 2018-ban az értékbecslő 16 millió forintra értékelte az ingatlant. Ha eladom, és vásárolok egy telket 5 millió forintért, és építtetek rá kb 20 millió forintért egy könnyűszerkezetes házat, akkor hogyan kell adóznom az eladás után, illetve kell-e illetéket fizetni az építés után? Mivel amit eladok, nem lakóingatlan, akkor – ha jól tudom – nem lehet alkalmazni a cserepótló illetéket.
Tisztelt Szakértő! Egy társaság üdülőingatlant vásárolt a hozzá tartozó beépítetlen területtel együtt. Az értékesítő áfamentesen számlázott. A társaság az ingatlan-bérbeadás tekintetében lakás és nem lakás esetében is bejelentkezett az áfa alá (az eladás tekintetében maradt áfamentes). Az ingatlant ez évtől bérbe adja a cég, de a bérbeadáshoz kisebb felújításra is szükség lesz. Kérdésem, hogy a felújítási számlák áfatartalmát levonásba helyezhetem-e, hiszen áfásan ad bérbe a társaság, illetve jól gondolom-e, hogy ha a társaság értékesítené az ingatlant, akkor áfamentesen tenné meg, és a felújítási költségek áfáját arányosítani kellene a 240 hónapból megmaradt időszak arányában?
Tisztelt Szakértő! Ha katás adózó a vállalkozásba vásárolt ingatlant értékesít, akkor annak milyen adóvonzata van, ha több az eladási érték, mint a beszerzési? Köszönöm: Zsu
Tisztelt Szakértő! Ingatlaneladásnál az áfa teljesítési időpontja az ingatlan átadásának-átvételének időpontja (persze nem magánszemélynél). Ha egy magánszemély ad el egy ingatlant, akkor az "szja-teljesítés" időpontja is az átadással-átvétellel esik egybe, vagy a tulajdonjog-átruházással? Példával élve: ha egy magánszemély elad egy lakóingatlant 2017 decemberében, de az átadás csak 2018 januárjában történik meg, akkor ennek a magánszemélynek melyik évre kell bevallania az eladásból származó bevételt, 2017-re vagy 2018-ra? Válaszukat előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! 2015-ben örököltem édesapámtól ingatlant, melyre édesanyám haszonélvezeti jogát még a közjegyzőnél bejegyeztettük. Az öröklés illetékmentes volt, a hagyatéki leltárban a haszonélvezeti jog értékét nem tüntettük fel. Idén eladtuk az ingatlant. Hogyan alakul a haszonélvezeti jog után kapott bevétel adózása? Alkalmazható a 75 százalékos szabály, vagy a teljes bevétel után kell adózni, illetve az évek száma miatt 10 százalékkal lehet csökkenteni azt? Válaszát köszönöm és boldog karácsonyt kívánok!
Tisztelt Szakértő! Vállalkozásunk a tulajdonában lévő ingatlant értékesíti. Az ügylet fordított adózású (használt ingatlan, adókötelessé tétel, adóalanyok a felek). A vételár kifizetése szerződés szerint az alábbiak szerint történik: – A szerződés megkötésekor előleg utalása az eladó bankszámlaszámára. – Majd további két részletben, szintén az eladó bankszámlaszámára 2017.12.29-ig kell kiegyenlíteni a teljes vételárat. A foglaló után fizetett két vételárrészlet nincs nevesítve a szerződésben, és az sem, hogy az előleg vagy vételárrészletnek minősül-e. A birtokba adás, illetve a tulajdonjog-bejegyzés nem történt meg, az alábbiak szerint fogalmaz a szerződés: "Eladó a szerződés aláírásával ahhoz járul hozzá, hogy a jelen adásvételi szerződés benyújtásával az Inytv. 47/A § (1) bek. b) pontja alapján a Földhivatal az eljárást vegye nyilvántartásba, és tartsa függőben az Eladói Bejegyzési engedély benyújtásáig, de legfeljebb 2018.01.17. napjáig. Eladó a teljes vételár kiegyenlítésével egyidejűleg külön nyilatkozatban köteles feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adni ahhoz, hogy Vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén minden további megkérdezés nélkül bejegyzésre kerüljön. (Bejegyzési engedély)." Kérdéseim a következők: 1. Az ingatlanértékesítés számlázása mikor, milyen dátumokkal kell, hogy megtörténjen? Áfa szempontjából mi a teljesítés napja? 2. Foglalóról/előlegről/részletről kell számlát kiállítani? 3. Sztv. szempontból mi az ingatlan kikerülésének napja?
Egy vállalkozás eladta a telephelyét (ingatlan). A foglaló kifizetése megtörtént. Kérdés: a foglalót le kell-e számlázni? A foglaló beszámít-e a vételárba?
Tisztelt Szakértő! 2011. évben ajándékozás jogcímen jutottam egy ingatlanhoz, a szerződésben feltüntettük a becsült értéket is, 6 millió forintot. 2012-ben értékesítettem ezt az ingatlant 5,5 millió forintért. Az adóbevallás tisztázása érdekében kértem (2013-ban) a NAV-tól írásban tájékoztatást a helyes jogértelmezéssel kapcsolatban. A NAV válasza az alábbi volt: "Az Szja tv. 62. § (2) bekezdése szerint a megszerzésre fordított összeg ajándékozás esetén az átruházásról szóló szerződés (ajándékozási szerződés) szerinti érték. Ha ilyen nincs és illetékkiszabás nem történt, akkor a megszerzésre fordított összeg ajándékozással szerzett ingatlan esetében az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, figyelembe véve, hogy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében – az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül." Továbbá "csak az illetékkiszabás hiánya és szerződésben rögzítésre nem került érték esetén keletkezne adófizetési kötelezettsége." Ennek alapján nem történt adófizetés. Szeretném megkérdezni, hogy ez a jogértelmezés megfelelő volt-e? Mi a teendő abban az esetben, ha a NAV utólag megváltoztatja a véleményét, és már nem így értelmezi az azóta is változatlan formában létező jogszabályt? Érhet-e valamilyen hátrány (adó+pótlék+bírság) akkor, ha jóhiszeműen jártam el ezen állásfoglalás alapján?
Tisztelt Szakértő! Egy kft. vásárol január 20-án kivett beépítetlen területet, lakásépítés céljából, a lakásokat értékesíteni fogja. A területnek 383/336-od arányban lesz tulajdonosa, 383/47 arányban egy magánszemély marad a tulajdonos. Szeptemberben úgy dönt, hogy eladja a részét egy másik kft.-nek, és nem ő építi fel a lakásokat. A másik kft. a magánszemély 47-ed részét is megvásárolja. Kaptunk egy adásvételi szerződést (mi könyveljük mindkét kft.-t), melyben az eladó kft. és a magánszemély is szerepel, valamint vevőként a másik kft. Jó ez így, nem kellett volna a vevőnek két adásvételi szerződést készíteni, külön az eladó kft.-vel és külön a magánszeméllyel. A másik problémám, hogy a szerződésben nem szerepel áfa, szerintünk – mivel ez egy építési telek – áfásan kellett volna értékesíteni a két cég között. A magánszemély pedig nem számít fel áfát. A tulajdonosok tájékoztatása alapján az adásvételi szerződés megkötése előtt már megállapodott a vevő kft.-vel, hogy elkezdheti az építést (az építési naplót a vevő kft. vezeti, melynek megnyitási dátuma korábbi, mint a telek-adásvételi szerződés dátuma). (Új törvények szerint nem építésiengedély-köteles). Ki kell esetleg térni erre az adásvételi szerződésben vagy megfelelő a korábbi megállapodás?
Tisztelt Szakértő! A kft. ügyvezetőjének tulajdonában van egy nyaraló. A kft. szeretné azt megvásárolni, felújítani és fizetővendéglátással tovább hasznosítani. (A kft. és annak ügyvezetője jelenleg a nyaraló tulajdonosa.) Van ennek valami akadálya? Mi szükséges hozzá, például hivatalos árbecslés a vételárhoz?
Lakóingatlant 2002-ben (30 millió forint értékű) elajándékoztak. 2016-ban a szerződést felbontották, és visszaállították az eredeti állapotot. 2017-ben eladták az ingatlant 60 millió forintért. Milyen összeg után, mennyi szja-t kell fizetni?
Az egyéni vállalkozó üzlethelyiséget vitt be alakuláskor a vállalkozásába. Megszűnéskor hogyan kell eljárni? A megszűnésig értékcsökkenést számolt el. A megmaradt nettó értékkel mi lesz? A megszűnés után, amennyiben értékesíti az üzlethelyiséget, hogyan fog adózni, mint magánszemély?
Kérdésem, hogy ha olyan épitési telket adok el amelyen egy félkész ház áll (az ingatlan-nyilvántartásban telekként van nyilvántartva), helyesen értelmezem-e az szja-törvényt, hogy az eladási ár 75 százalékával csökkentett összege lesz az adóalap, mivel a szerzéskori érték és a ráépítési költség ráforditása nem igazolható pontosan számlákkal (saját munka az építkezésen stb.)? Segítő válaszukat várom, és előre is köszönöm.
Tisztelt Szakértő! Kft. tulajdonában lévő üzlethelyiséget a kft. eladja. Kérdésem az lenne, hogy az energetikai tanúsítvány költségét, illetve az ingatlanközvetítői díjat hova kell könyvelni? Segítségét köszönöm. Ildi
Horváthné Szabó Beáta
adószakértő
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték