Ingatlan bérbeadása és a vagyonadó: kiskapuk 2010-ben

Megosztás Tetszik

A gazdasági válság következtében nagyon sok családnak csökkent a bevétele. A kieső bevételek pótlásának egyik kézenfekvő módja, hogy a család bérbe adja a második, harmadik ingatlanát. Hogyan változnak a szabályok 2010-től és mire célszerű ügyelni a bérbeadás utáni adózásnál?

A 2010-től hatályos vagyonadó ingatlanadóra vonatkozó része a 30 milliós értékhatár mellett még két másik feltételt is tartalmaz a mentesség igénybevételéhez: lakcímnyilvántartás szerinti bejelentkezést és életvitelszerű bentlakást. Ezért a fenti példából kiindulva a nagymama, feleség állandó lakcíme maradjon a 30 millió alatti, bérbe adott ingatlan. A vagyonadó szempontjából kifejezetten hátrányos, ha valaki ingatlan tulajdonnal rendelkezik, de állandó lakcíme mégis olyan ingatlan, amelyik nem a saját tulajdonában áll. Ezt még az év végéig rendezni lehet. Ez utóbbira példa, ha a fiatal önálló lakást szerez, de lustaságból állandó lakcíme a szülői ház marad, hogy ne kelljen az okmányirodában új lakcím kártyát, forgalmi engedélyt kérni.

Az ingatlan bérbeadásánál további probléma lehet, az életvitelszerű bentlakás feltétele. Ha valaki a tulajdonában álló ingatlant teljes egészében bérbe adja, akkor eredményesen nem tudja bizonyítani, hogy életvitelszerűen a bérbe adott ingatlanban lakik, ezért ez az ingatlan összeghatártól függetlenül (!)  adóköteles lesz. Ezt a helyzetet úgy tudjuk elkerülni, ha legalább egy szobát nem adunk ki bérbe az ingatlanból. Ez esetben már eredményesen hivatkozhat a bérbeadó arra, hogy életvitelszerűen lakja a bérbe adott ingatlan egy szobáját. A mentesség alátámasztó okirata az ingatlan-bérleti szerződés lesz.

Ha semmiképpen nem tudjuk elkerülni a vagyonadó megfizetését, akkor igénybevehetjük a jogalkotó által a bérbe adott ingatlan adóalapjára lehetővé tett kedvezményt. A személyi jövedelemadó törvény módosult a vagyonadó törvény miatt: „Az ingatlan bérbeadásából származó bevételből levonható az ugyanazon ingatlan után a vagyonadóról szóló törvény szerint az adóévben az előírt határidőig megfizetett adó.” Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a megfizetett ingatlanadó 25 százaléka visszajár a bérbeadási tevékenység után fizetendő adóból. Ebből a példából is jól látható, hogy egy adóalap korrekciónak mindig konkrét tartalma van. Ezért is értelmezhető nehezen az Alkotmánybíróság döntése az adóalap-kiegészítéséről, miszerint adóalap korrekció egy konkrét adóügyi tartalom nélküli százalékos szorzó is lehet. Az eddigiekből látható, hogy az ingatlan tulajdonosoknak még számos feladatuk lehet az év végéig, még a vagyonadó hatályba lépése előtt. A vagyonadó fizetése szempontjából ugyanis a 2010. január 1-i állapot lesz a meghatározó. Számos lehetőségünk van az év végéig a vagyonadó legális elkerülésére, kiskapuk igénybevételére.

Mint jelent a kiskapu az adózásban?

A „kiskapu” fogalomnak negatív a kicsengése, ugyanakkor legális adóelkerülési lehetőséget jelent.Célszerű ezekre most időt szakítani, jövőre ugyanis már késő lesz:.

• jelentkezzünk be saját tulajdonú 30 millió alatti ingatlanunkba,
• töröltessük ingyenes haszonélvezeti jogunkat második, harmadik ingatlanunkról,
• szükség esetén módosítsuk ingatlanbérleti szerződésünket, hogy az életvitelszerű bentlakást „papíron” igazolni tudjuk.

Van még egy legális adóelkerülési mód: reményeim szerint az Alkotmánybíróság meg fogja semmisíteni a vagyonadó törvény ingatlan adóra vonatkozó rendelkezéseket. Az erre vonatkozó indítványomat már júliusban beadtam. Erről és a többi indítványról az Alkotmánybíróság – tájékoztatásuk szerint - február közepéig dönt.

Angyal József okleveles adószakértő