Ingatlanértékesítés a-tól z-ig: áfa, fordított adózás, számlakiállítás

Megosztás Tetszik

Az ingatlanok értékesítésének szabályozása bonyolult, s az utóbbi években sem az egyszerűsítés lehetett a jogalkotók vezérlőelve, pedig ingatlanügye majdnem mindenkinek van – kicsiben vagy nagyban.

Annak érdekében, hogy meghatározhassuk: egy ingatlant gazdálkodóként (gazdasági társaságként, egyéni vállalkozóként), s így áfaalanyként értékesítő személynek milyen áfa fizetési kötelezettsége van, elsőként azt kell kitalálni, hogy az áfatörvény hova sorolja az adott ingatlant. A jogszabály szerint két csoportban gondolkodhatunk:

1) építési telek, építés alatt álló ingatlan a hozzátartozó földterülettel (nincs még használatbavételi engedélye), két évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan a hozzátartozó földterülettel;

2) építési telken kívüli földterület, két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező beépített ingatlan a hozzátartozó földterülettel.

Az első csoportba tartozó ingatlanok esetén áfás számlát kap a vásárló, vagyis az eladó áthárítja a forgalmi adó fizetését a vevőre. Kivételt jelent a felszámolási eljárás alatt álló cég, annak ugyanis a fordított adózás szabályai szerint kell számláznia egy másik cég felé, ha az ingatlan értéke meghaladja a százezer forintot – s ez jó eséllyel így van.

Itt nem áll meg a rendhagyó értékesítések sora, további kivételek is vannak. Ilyen a kényszerértékesítés, vagyis az a helyzet, amikor valaki a tartozását rendezi ily kényszerű módon. Ekkor ugyanis a hitelező az ingatlan eladásából juthat hozzá a pénzéhez. Ez esetben az adós a kölcsönadónak a fordított adózás szabályai szerint állít ki számlát (itt egy Áfa törvény szerinti vélelmezett értékesítésről van szó), vagyis áfa nélkül. Persze ez sem olyan egyszerű: csak olyan hitelező juthat fordított adózással ingatlanhoz, aki megfelel a törvény által meghatározott feltételnek (nem alanyi adómentes). Általában ez nem probléma, mert a hitelezők többsége bank, pénzintézet.

A második csoport esetén az adóalany - főszabály szerint - adómentesen értékesít, a számlán pedig feltünteti, hogy az ügylet az áfatörvény 86-os paragrafusa alapján adómentes. Ugyanakkor a jogszabály azt is lehetővé teszi, hogy az eladó az adóköteles értékesítést válassza. Ez azonban öt évre szól, s a döntésünket megelőző év december 31-éig be kell ezt jelenteni. Amennyiben valaki üzletszerű ingatlanértékesítéssel foglalkozik (ez szerepel a tevékenyégi körében), akkor a tevékenység megkezdése előtt kell választani adómentes és adóköteles között. Alkalmi eladás esetén erről évközben is dönthet.

Amennyiben valaki az adóköteles értékesítést választja, akkor tájékozódnia kell: a vevő milyen státuszú. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha adóalany a vásárló, vagyis az áfa megfizetése tőle követelhető, akkor a fordított adózás szabályai szerint azt kell kiállítani a számlát, vagyis az új tulajdonos fizeti majd be az adót. Abban az esetben azonban, ha a vevő nem adóalany vagy alanyi adómenetes, akkor áfás számlát kell kiállítani az adás-vételről.

Adófizetési kötelezettség: áfás számla vagy fordított adózás?

Az adófizetési kötelezettség időpontja (számlán feltüntetendő teljesítési időpont), attól a körülménytől függ, hogy adóáthárítással, vagy fordított adózással értékesítik-e az ingatlant.

Adóáthárítás, vagyis áfás számla esetén a teljesítési időpont az a nap, amikor az eladó az előleget átveszi, illetve, amikor ezt az összeget a jóváírták a számláján. Ugyanez igaz a foglalóra is, amely úgy adózik, mint az előleg, az áfatörvény nem tesz közöttük különbséget.
Gyakorlatilag azt jelenti, hogy az átvett előleg után rögtön keletkezik adófizetési kötelezettség, az átvett bruttó összeg 25 százalékát kell adóként megfizetni.

A végteljesítés időpontja azonos a tulajdonjog átszállásának időpontjával. Abban az esetben azonban, ha részletfizetéssel vagy zártvégű pénzügyi lízinggel vásárol valaki, a birtokbaadás megelőzi a tulajdonjog átadásának időpontját, ekkor ez lesz a teljesítési időpont. A végteljesítésig (tulajdonba illetve birtokba adásig) fizetett összegek előlegnek minősülnek. Vagyis a birtokba/tulajdonba adásig felmerült részletek (előlegek) után külön-külön kell az adót megfizetni. A birtokba/tulajdonba adáskor a teljes összegről ki kell állítani a számlát, de le kell vonni belőle az előleg összegeket, ami után már megfizetésre került korábban az adó.

Meghiúsult ügylet esetén - amikor a foglaló az eladónál marad, mert a vevő eláll a vásárlástól -, a foglalóról kiállított számlát érvényteleníteni kell, ekkor ugyanis az átadott összeg minősítése megváltozik, előlegből kártérítés lesz. Akkor is így kell eljárni a számlával, ha az eladó táncol vissza, s a foglaló dupláját fizeti meg a vevőnek. Ekkor a pluszban visszafizetett összeg szintén kártérítés lesz, amelyről azonban egyik esetben sem kell számlát adni, ugyanis nem része az adóalapnak.

A fordítottan adózó ingatlanértékesítés esetén a vevő áfázik, de ilyenkor nem a számlán szereplő teljesítési időpontban keletkezik az adófizetési kötelezettség – mint az előző esetben -, hanem az említett időpontot követő hónap 15-én (legkésőbbi időpont). Abban is eltér a nem fordítottan adózó ügyletektől, hogy ilyenkor csak egy esetben kell adót fizetni a teljes összeg után, az előleg átvételénél még nem kell.

Amennyiben egy ingatlant apportként adnak át, termékértékesítésnek minősül, de ha az adóalanyok teljesítik az áfatörvényben foglalt feltételeket, akkor nem kell adót megállapítani, bevallani és fizetni, következik ebből, hogy áthárított adó hiányában az átvevőnek sincs adólevonási joga. 2008.-tól gyakorlatilag az adóalanyoknak nem kell áfát fizetni az apport után.  

Adólevonási jog

Az adóalany az áthárított adót, vagy az általa megállapított adót akkor vonhatja le, ha az adóköteles értékesítés érdekében azt tárgyi eszközként vagy áruként hasznosítja Például, ingatlant vásárol a kereskedő üzlethelyiségnek, vagy a bérbeadó adóköteles bérbeadás céljára. Akkor azonban nem vonható le adó, ha az ingatlant továbbértékesítési céllal veszi, de az értékesítése adómentes lesz. Akkor sem vonható le adó, ha az ingatlant adómentesen bérbe adják, vagy egyéb adómentes tevékenység érdekében használja befektetett eszközként. Ilyen az is, ha a banki tevékenységet végző vállalkozás fióktelep céljára épületet vásárol. 

Cikkünk következő részében a vevők illetékfizetési kötelezettségéről olvashatnak (konktér példával) és a magánszemélyek adózási kötelezettségeit is sorra vesszük.

Vira Sándor