Magánszemély telekértékesítése: áfás vagy áfamentes?

Megosztás Tetszik

Magánszemély vásárolt 2015-ben egy romos ingatlant, melyet még ebben az évben lebontott. Eladáskor az ingatlanra vagy telekre vonatkozó szabályok szerint kell-e adózni? – kérdezte olvasónk. Juhász Tibor, okleveles adószakértő válaszolt.

Az áfatörvényben lényeges, hogy építési telek, beépítetlen terület vagy használt ingatlan kerül értékesítésre. A kérdésre nem lehet egyszerű válaszolni igennel vagy nemmel válaszolni, ezért szakértőnk a teljes adójogi lehetőségeket kifejtette, különösen az építési telek áfafeltételeire és a beépítetlen területre vonatkozóan.

Az áfatörvény 86. paragrafus (1) bekezdésének k) pontja szerint mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését. Az építési telek a beépített ingatlanokra vonatkozó kivételi szabályokhoz hasonlóan adóköteles. Az áfatörvény 259. paragrafusának 7. pontja értelmében építési teleknek minősül az épített környezet kialakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.

Az épített környezet kialakításáról és védelméről szóló, többször módosított, 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv. törvény) 2012. évben hatályos rendelkezése szerint építési teleknek tekinthető a beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott, magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető telek. Építési területen pedig olyan telek vagy telkek csoportját kell érteni, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál.

Szakértőnk megjegyezte, hogy az Étv. törvény 2013. évtől már nem nevesíti az építési telek fogalmát (az építési terület fogalma ez évben is változatlan). Általában olyan földterületről van szó, amelyen nem áll épület, így az Étv. törvény 2. paragrafusának 21. pontja szerint a telek egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület. 2013. január 1-jétől törölték a törvényből az építési telek fogalmát.

Éppen ezért került az áfatörvénybe a fogalom. Az áfatörvény alkalmazása szempontjából viszont jelentősége van az építési telek elkülönítésének, mert annak értékesítése adóköteles. E törvény 259. paragrafusának 7. pontja szerint, építési telek az olyan

a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3 méter, továbbá, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,

b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület), és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.

Nézzük mit is értünk ágazatonként művelés alól kivett területek alatt!

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999.  FVM-rendelet 50. paragrafusa értelmében művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a következő területeket:

A településekkel kapcsolatban művelés alól kivett területek:

a) a település belterületén az egy hektárt meg nem haladó beépített és beépítetlen földrészlet, függetlenül attól, hogy azon mező- vagy erdőgazdasági művelést folytatnak,

b) a település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen a földrészleten belül az épületek és építmények által elfoglalt területek, valamint ezekhez tartozó udvarok,

c) a közparkok, a közkertek és a belterületi élőfa-gyűjtemények (arborétumok),

d) a gyógyhelyek, az üdülőhelyek és a gyógyfürdők céljára szolgáló – az egészségügyi miniszter által kijelölt – területek,

e) a sporttelepek és az állandó jellegű táborok.

A termeléssel és szolgáltatással kapcsolatban művelés alól kivett területek:

a) az üzemek telepei, valamint a hozzájuk tartozó meddőhányók és az egyéb lerakóhelyek,

b) a felszíni művelésű, működő vagy felhagyott bányák és bányatavak,

c) állandó jelleggel tárolásra használt beépítetlen területek,

d) a vízművek és a hozzájuk tartozó védőterületek (védősávok),

e) a szennyvíztisztító telepek és a hozzájuk tartozó védőterületek (védősávok),

f) az állandó jellegű mezőgazdasági telephelyek (majorok, gépjavító állomások stb.),

g) az állandó jellegű növényházak által elfoglalt területek,

h) a szennyvíz és szennyvíziszap elhelyezésére, hasznosítására szolgáló terület,

i) állati hulladéktemető, készenléti dögterek,

j) a talaj természeti adottságánál fogva terméketlen területek,

k) a 400 négyzetmétert elérő kiterjedésű, külön jogszabály szerinti állandó jellegű erdészeti magánút, erdei vasúti pálya, valamint az önálló földrészletként vagy alrészletként nyilvántartott egyéb erdészeti létesítmény és az ahhoz tartozó terület,

l) a vásárterek és a kiállítási területek,

m) a temető céljára kijelölt területek,

n) kedvtelésből tartott állatok kegyeleti temetője,

o) állandó jellegű, bezárt vagy működő hulladéklerakó.

A közlekedéssel és a hírközléssel kapcsolatban művelés alól kivett területek:

a) az országos közutak, a helyi közutak (utcák, járdák, közterek, egyéb közterületek), a nem állandó jellegű erdészeti magánút kivételével a magánutak, az utakhoz tartozó műtárgyak és az utak tartozékai által elfoglalt területek, valamint a 3 méternél szélesebb tanyai bejáró utak,

b) szőlőben, gyümölcsösben a művelés és a szállítás céljait szolgáló állandó utak, ha azok szélessége a szőlő, illetőleg a gyümölcsös sortávolságát legalább 3 méterrel meghaladja,

c) a közforgalmú és saját használatú vasutak,

d) a közforgalmú repülőtereknek a repülés céljára szolgáló területe,

e) a kikötők szárazföldi területe,

f) a távközlési építmények működtetéséhez szükséges terület,

g) a külön jogszabály szerint út, vasút, valamint egyéb műszaki létesítmény tartozékát képező 1 hektárt meg nem haladó erdei fafajokkal fedett terület.

A vízgazdálkodással kapcsolatban művelés alól kivett terület:

a) a folyók, a patakok, az állandó vagy időszakos vízfolyások, a természetes tavak, a víztározók, horgásztavak, továbbá azok a mocsarak, amelyekben ipari, építkezési, illetőleg mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény nem terem,

b) a vízi szállításra használható csatornák, valamint azok tartozékai,

c) a belvízelvezető csatornák, az állandó jellegű öntözőcsatornák (rizstelepek elárasztó és lecsapoló főcsatornái), valamint az egyéb árkok,

d) a védtöltések vagy egyéb terep feletti vízszintet tartó gátak (völgyzárógátak), továbbá a védtöltések mindkét oldalán azok a területek, amelyeken vízügyi érdekből mező- vagy erdőgazdasági termelést folytatni nem szabad,

e) az önálló földrészletként nyilvántartott patakot, csatornát szegélyező erdei fafajokkal fedett, 1 hektárt meg nem haladó terület.

A honvédelemmel és a rendészettel kapcsolatban művelés alól kivett területek:

a) a fegyveres testületek és a rendvédelmi szervek céljára állandóan igénybe vett területek,

b) azok a területek, amelyeknek gazdasági felhasználását nemzetközi megállapodás korlátozza,

c) azok a területek, amelyeknek gazdasági felhasználását honvédelmi, rendészeti szempontból az illetékes szerv megtiltotta.

A jövedelemadóban is lényeges hogy milyen ingatlan kerül értékesítésre.

A személyi jövedelemadóról (szja) szóló törvény 62. paragrafusának (4) bekezdése szerint az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben keletkezik, az (1)-(2) bekezdés rendelkezései szerint kiszámított összeg. Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás – a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve –

a) a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,

b) a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,

c) a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,

d) a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,

e) a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,

f) a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,

g) a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,

h) a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,

i) a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,

j) a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.

Mindezektől eltérően, az ingatlanügyi hatóság nyilvántartása szerint

a) lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (ideértve azt is, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel),

b) lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.