Ingatlan értékesítése bontási céllal – áfa- és engedélykötelezettség

Megosztás Tetszik

Olvasónkban felmerült a kérdés, hogy egyenes áfával értékesítheti-e a cég a tulajdonában álló ingatlanokat bontási céllal úgy egy vállalkozónak, hogy földhivatali bejegyzéssel nem kerülnek azok a vállalkozó tulajdonába, továbbá kell-e bontási engedélyt kérni, ha igen, akkor az kinek a kötelezettsége. A kérdésre dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A kérdés részletesen így szólt: Társaságunk egy használaton kívüli állattartó telep épületeit kívánja értékesíteni egy építőipari vállalkozónak. A telek továbbra is társaságunk tulajdonában marad, a későbbiekben más célra kívánjuk hasznosítani. A vállalkozó a megvásárolt épületeket lebontja, a bontásból származó anyagokat építőipari munkáiban felhasználja. Kérdésünk arra irányul, hogy egyenes áfával értékesíthetjük-e a vállalkozó felé az ingatlanokat úgy, hogy földhivatali bejegyzéssel nem kerülnek a tulajdonába? Bontási engedélyt ebben az esetben kell-e kérni, ha igen, akkor az kinek a kötelezettsége?

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

Indokolt tisztázni, hogy mi az értékesítési szerződés tárgya ténylegesen, például:

A) Abban az esetben, ha az ügylet tárgya épület (akkor is, ha a telek értékesítésére nem kerül sor), úgy felmerül, hogy beépített ingatlan értékesítése történik.

Az alábbi esetekben tekintendő a beépített ingatlan beépített új ingatlannak:

• az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A beépített ingatlan és a hozzá tartozó földrészlet értékesítése a következőképpen alakulhat az Áfa tv. 86. § j) pontja alapján:

• adómentes, de adókötelezettség választható újnak nem minősülő ingatlan esetében,
• újnak nem minősülő ingatlan értékesítésekor adókötelessé tétel esetén, amennyiben az értékesítés adóalany felé történik ez esetben fordított adózás alkalmazandó a 142. § (1) e) pontja alapján, ha mindkét fél belföldi adóalany, és egyik félnek sincs olyan jogállása, mely alapján tőle az adó megfizetése ne lenne megkövetelhető,
• adóköteles az újnak minősülő beépített ingatlan, ingatlanrész és ehhez tartozó földrészlet értékesítése, illetve újnak nem minősülő ingatlan értékesítésekor adókötelessé tétel esetén a nem adóalanynak történő értékesítés.

Mint a fentiekben látható, ha az ingatlan nem minősül újnak, úgy adókötelessé tétel választása hiányában az értékesítés adómentes.

Ugyanakkor az Áfa tv. 136. §-a 20 év figyelési periódust ír elő az ingatlan tárgyi eszközök áfájának korrekciójára, azaz a rendeltetésszerű használatba vételtől számított 240 hónapos figyelési időszakon belül értékesíti, a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét véglegesen nem vonhatja le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként nem jogosítaná, így ha az értékesítés adómentes.

B) Bontási anyag: az értékesítés a főszabály szerint adóköteles. Egyes hulladékok esetében fordított adózás merülhet fel (például acélhulladék).

Javasolnám a fentiekre az adóhatóság álláspontjának kérését a szerződés részletes ismertetésével.

A 284/2024. (IX.30.) kormányrendelet 45. § alapján bontási engedéllyel végezhető:

• a műemléket érintő bontási tevékenység,
• a helyi építészeti örökségvédelemmel érintett építmény, építményrész bontása, valamint
• a zártsorúan vagy ikresen épített építmény esetén az építmény, építményrész bontása, ha annak fala
• vagy alapozása a szomszédos épülettel határos (megjegyzés: a korábbi szabályozásban az építmény alapozását, vagy csatlakozó tartószerkezetét is érintő bontási tevékenység szerepelt).

Megjegyzendő, a 419/2021. (VII. 15.) kormányrendelet mellékletébe kerültek át egyes, korábban építési engedély nélkül végezhető tevékenységek, melyek településképi bejelentési eljáráshoz köthetőek. Ezek az adott települési szabályok ismeretében ítélhetőek meg.