Térítésmentes ingatlanátadás kapcsolt felek között

Megosztás Tetszik

Ha kapcsolt vállalkozások ingatlant adnak át egymás között, milyen adó merül fel? – kérdezte az Adózóna olvasója. Dr. Verbai Tamás jogász, a HÍD Zrt. vezérigazgatója válaszolt.

A kérdés konkrétan így szólt: "Ha kapcsolt vállalkozások (kft.-k) ingatlant adnak át egymás között, abban az esetben milyen adó merül fel (áfa, társasági adó)? Van-e ennek illetékvonzata is?"

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

A kérdés szerinti ügylet kapcsán az alábbiakra kell tekintettel lenni.

Társasági adó:

A társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény (Tao. tv.) 18. § (1) bekezdése szerint, amennyiben a kapcsolt vállalkozások egymás közötti szerződésükben, megállapodásukban (általános forgalmi adó nélkül számítva) magasabb vagy alacsonyabb ellenértéket alkalmaznak annál, mint amilyen ellenértéket független felek összehasonlítható körülmények esetén egymás között érvényesítenek vagy érvényesítenének (a továbbiakban: szokásos piaci ár), a szokásos piaci ár és az alkalmazott ellenérték alapján számított különbözetnek megfelelő összeggel az adózóknak – az e törvényben előírt más, az adózás előtti eredményt növelő vagy csökkentő jogcímektől függetlenül – módosítaniuk kell az adózás előtti eredményüket a piaci árnak megfelelően.

Fontos, hogy a fenti esetben az átadónál az adóalap növelése kötelező, míg az adóalap csökkentésére az ingatlant megszerző vállalkozás csak akkor jogosult, ha rendelkezik a másik fél nyilatkozatával, amely szerint a másik fél a különbözet összegét (a másik félre vonatkozó jog szerinti szokásos piaci ár elve alapján meghatározott összeget) figyelembe veszi (vette) a társasági adó vagy annak megfelelő adó alapjának meghatározása során.

A Tao. tv. 18. § (5) bekezdése alapján továbbá az adóév utolsó napján kisvállalkozásnak nem minősülő gazdasági társaság, egyesülés, európai részvénytársaság, szövetkezet, európai szövetkezet és külföldi vállalkozó (kivéve a közhasznú non-profit gazdasági társaságot, és azt az adózót, amelyben az állam rendelkezik közvetlenül vagy közvetve többségi befolyással), a bevallás benyújtásáig köteles az e törvény felhatalmazása alapján kiadott miniszteri rendelet előírásai szerint rögzíteni a szokásos piaci árat, az annak meghatározásánál általa alkalmazott módszert, valamint az azt alátámasztó tényeket és körülményeket.

Kiemelendő, hogy a Tao. tv. fentiekben hivatkozott 18. § (1) bekezdése szerint a 18. § szerinti növelő vagy csökkentő jogcímektől függetlenül a Tao. tv. egyéb korrekciós tételeit is alkalmazni kell. Így a Tao .tv. 8. § (1) bekezdés d) pontját, mely szerint a költségként, ráfordításként elszámolt, az adózás előtti eredmény csökkenéseként számításba vett összeg – ideértve az immateriális javak és tárgyi eszközök értékcsökkenési leírását is –, amely nincs összefüggésben a vállalkozási, a bevételszerző tevékenységgel, különös tekintettel a 3. számú mellékletben foglaltakra.

A kérdéses melléklet B részének 13. pontja pedig akként rendelkezik, hogy az adózó által (a közhasznú szervezet kivételével) az adóévben nem adomány céljából, visszafizetési kötelezettség nélkül adott támogatás, juttatás, véglegesen átadott pénzeszköz, a térítés nélkül átadott eszköz könyv szerinti értéke (ide nem értve az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti árumintát), az adózó által ellenérték nélkül átvállalt kötelezettségnek az adóévi adózás előtti eredmény terhére elszámolt összege, az adóévben térítés nélkül nyújtott szolgáltatás bekerülési értéke, valamint e juttatásokkal kapcsolatban ráfordításként elszámolt általános forgalmi adó, ha a juttatás külföldi személy vagy az üzletvezetés helye alapján külföldi illetőségű részére történik, vagy az adózó nem rendelkezik a juttatásban részesülő nyilatkozatával, amely szerint a juttatás adóévében a juttatást az eredményében bevételként elszámolta és az adózás előtti eredménye, adóalapja e juttatás következtében elszámolt bevétel nélkül számítva nem lesz negatív, továbbá az e bevételre jutó társasági adót megfizeti, amelyet a társasági adóbevallás elkészítését követően nyilatkozat útján igazol; amennyiben a juttatásban részesülő vállalkozási tevékenységet nem végez, a nyilatkozatra vonatkozó feltételt teljesítettnek kell tekinteni, amennyiben a juttatásban részesülő arról nyilatkozik, hogy a juttatás adóévében vállalkozási tevékenységet nem végzett.

Tehát ,amennyiben a szerző gazdasági társaság az ingyenesen átvett ingatlan piaci értékében megtestesülő bevétele után nem fizeti meg teljes mértékben a társasági adót, vagy azt nem igazolja a fentiek szerinti módon, akkor az ajándékozó társaságnak az ingatlan – ráfordításként elszámolt – könyv szerinti értékével meg kell növelnie az adóalapját.

Általános forgalmi adó

Az általános forgalmi adóról 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 11. § (1) bekezdése szerint ellenérték fejében teljesített termékértékesítés [2. § a) pontja] az is, ha az adóalany a terméket vállalkozásából véglegesen kivonva, azt saját vagy alkalmazottai magánszükségletének kielégítésére vagy általában, vállalkozásától idegen célok elérésére ingyenesen felhasználja, illetőleg azt más tulajdonába ingyenesen átengedi, feltéve, hogy a termék vagy annak alkotórészeinek szerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg.

Az áfatörvény 68. §-a alapján továbbá a fent említett esetekben az adó alapja a termék vagy az ahhoz hasonló termék teljesítéskor megállapított beszerzési ára, ilyen ár hiányában pedig a teljesítéskor megállapított előállítási értéke.

Tehát, amennyiben a kérdéses ingatlan beszerzéséhez (előállításához) levonható adó kapcsolódott (a levonási jog gyakorlásától függetlenül), a térítésmentes átadás az áfa rendszerében adózási pontot fog eredményezni.

Az adó alapja az ingatlan szokásos piaci ára lesz (ennek meghatározására felhasználható a társsági adózás kapcsán említett transzferár-nyilvántartás), az adó mértéke pedig – lévén, hogy az ingyenes termékértékesítés önálló ügylettípus – az ingatlanokra vonatkozó egyéb szabályoktól függetlenül 27%.

Illeték

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 17. § (1) bekezdés n) pontja szerint a 18. § (2) bekezdése alapján a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyát nem képező ingó vagyontárgyaknak térítésmentes eszközátruházás keretében történő, gazdálkodó szervezet általi megszerzése, illetve a követelés gazdálkodó szervezetek közötti ajándékozás – ideértve a követelés-elengedést és a tartozásátvállalást is – útján történő megszerzése.

A fenti szabály a gazdasági társaságok közötti ajándékozást főszabály szerint mentesíti az illetékfizetési kötelezettség alól, észre kell azonban venni, hogy az nem vonatkozik az ingatlanok ajándékozására.

Az ajándékozási illeték általános mértéke 18%, amit a vagyonszerzőnek kell megfizetnie.

Szakértőnk felhívja a kérdező figyelmét, hogy egzakt választ csak a tényállás teljeskörű ismeretében áll módjában adni.