Kinek kell fizetnie és mi után? – építményadóról döntött a Kúria

Megosztás Tetszik

Az építményadó alanyának, tárgyának és mértékének megállapítása a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény és a felhatalmazása alapján megalkotott önkormányzati rendelet előírásai alapján történik. Az adó megfizetésére a tulajdonos a tulajdoni hányada és nem a használati megállapodásban foglaltak alapján köteles – mondta ki a Kúria.

A Kúria Kfv.V.35.267/2023/7. számú határozat alapjául szolgáló tényállás a következő volt:

A /18 helyrajzi számú „kivett irodaház, udvar” megnevezésű ingatlan 4687/5203 hányadban a felperes, 317/5203 hányadban a Kft1, 199/5203 hányadban 2005. szeptember 13-tól 2017. április 20. napjáig egy alapítvány, utóbbi időponttól pedig a Kft2 osztatlan közös tulajdonában állt. A felperes a tulajdonrészét 2003. március 11. napján szerezte. A tulajdonosok az ingatlan használatának megosztásáról írásbeli szerződést kötöttek.

Az ingatlanon – az adóhatóság ellenőrzésének megállapítása szerint – egy 2397,73 m2 hasznos alapterületű épület (a továbbiakban: irodaház) található, amelyben lévő 139,89 m2 területű rész kizárólagosan a Kft2 használatában van. Az ingatlanon a Kft1 kizárólagosan használt egy 205,14 m2 hasznos alapterületű foglalkozás-egészségügyi rendelő rendeltetésű épületrészt. Az irodaház épületében 33,91m2 területű részt a felperes garázsként használt.

Az épület emeletes részből, valamint a hozzá kapcsolódó, 287,89 m² hasznos alapterületű ún. déli szárnyból áll, utóbbi az udvarról és a főépületből is megközelíthető. A déli szárnyat korábban a felperes bérbe adta, azt a bérlő szálláshelyként, műhelyként, illetve garázsként használta.

A teljes épület alatt pince van. A pince területe a két épületszárny alatt az adóhatóság számítása szerint 449,61 m², a perbeli szakértő szerint összesen 532,16 m², a belmagasság mindenhol meghaladja az 1,9 m-t.

Az ingatlanon áll még egy 862,32 m² területű fürdőépület.

A tulajdonosok a tulajdoni hányadaik arányában alanyai az építményadónak.

A településen Miskolc Megyei Jogú Város Közgyűlésének 43/2013. (XI. 25.) önkormányzati rendelete (továbbiakban: Ör.) szabályozza az építményadó-kötelezettséget.

A 2016–2021. adóévekben az ingatlanon fekvő irodaház 1662 m2 hasznos alapterülete után 1300 Ft/m2/év adómértékkel, a fürdőépület 826 m2 hasznos alapterülete után 1200 Ft/m2/év adómértékkel, míg a 205,14 m2 hasznos alapterületű egészségügyi rendeltetésű építmény 300 Ft/m2/év adómértékkel került adóztatásra.

Miskolc Megyei Jogú Város Jegyzője mint elsőfokú adóhatóság 2016–2021. adóévekre építményadó adónemben lefolytatott adóellenőrzés alapján meghozott határozatával a fürdőépület tekintetében a felperes javára a perbeli ingatlanon fennálló tulajdoni hányada után 354 234 Ft építményadó különbözetet állapított meg, azzal egyidejűleg annak törlését rendelte el, valamint a felperes terhére az egészségügyi rendeltetésű építmény tekintetében 332 634 Ft, az irodaház tekintetében 9 400 410 Ft adókülönbözetet állapított meg, amelyből 9 046 176 Ft-ot adóhiánynak minősített.

A fellebbezés alapján eljárt alperes a határozatával a 2016. évre szóló megállapításokat elévülés okán törölte, az elsőfokú határozat 2017–2021. évekre vonatkozó rendelkezéseit helybenhagyta, az adóbírság tekintetében pedig az elsőfokú határozatot megsemmisítette és az elsőfokú adóhatóságot új eljárás lefolytatására utasította. Határozatát a keresettel támadott részében a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (Htv.) 6. § d) pontjára, a 11. § (1) bekezdésére, a 12. § (1)–(2) bekezdésére, az 52. § 5., 6., 7., 9., 45., 48. pontjaira, a 26. pont c) alpontjára, az Ör. 1. § (4) és (9) bekezdéseire, a 2. § (1) bekezdésére, 4. §-ára, 5. §-ára, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) kormányrendelet (OTÉK) 1. számú melléklet 46., 15. és 88. pontjaira alapította.

Kifejtette, hogy az adókötelezettség az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, annak rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül. A Htv. az adóalanyiságot önállóan szabályozza, mely nem a tényleges használathoz, hanem a tulajdoni hányadhoz kötött, így a tulajdonos a közös tulajdonú építmény használatának szabályozása esetén is tulajdoni hányada arányában köteles az adó fizetésére.

Megállapította, hogy az építmény adójogi minősítésekor főszabály szerint az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot az irányadó. Ha az épület megnevezését az ingatlan-nyilvántartás nem tartalmazza, vagy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapján az ingatlan fajtája egyértelműen nem állapítható meg, akkor az épületre kiadott legutolsó használatbavételi, fennmaradási engedély alapján, használatbavételi, fennmaradási engedély nélkül használatba vett épület esetén az építési engedély alapján kell megállapítani az ingatlan fajtáját.

A felperes által garázsként megnevezett helyiség az Ör. 1. § (4) bekezdése szerinti gépjárműtároló fogalmának nem felel meg, mivel az ingatlan-nyilvántartásban ilyenként nem került feltüntetésre, az az irodaépület része. A helyszíni szemle során a pinceszinten a belmagasság mérése a jogszabályoknak megfelelően, a padlószinttől a vakolt födémig történt, a mennyezetre szerelt csövek nem befolyásolják a belmagasság meghatározását, álmennyezet pedig nem került kialakításra, ezáltal a pinceszint alapterülete az irodaépület hasznos alapterületének részét képezi.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

A felperes keresetében az alperesi határozat hatályon kívül helyezését, megsemmisítését vagy megváltoztatását kérte. Előadta, hogy a fürdőépület és az egészségügyi rendeltetésű építmény vonatkozásában a határozat megállapításait nem vitatja.

Álláspontja szerint az irodaépület adójogi besorolása jogszabálysértő,

1. mert az irodaház déli szárnya önálló ingatlanrész, amely önálló adótárgynak minősül, az irodaház és a déli szárny nem minősül azonos adójogi besorolású építménynek,

2. az irodaház területéből levonandó a garázs területe is, amely után a gépjárműtárolókra megszabott, az Ör. 5. § c) pontja szerinti 700 Ft/m² adómértéket kell alkalmazni;

3. ezen túlmenően a pinceszint nem teljes egészében minősül hasznos alapterületnek, mert a belmagasság nem minden részen éri el az 1,9 m-t.

4. továbbá a Kft2 kizárólagos használatában álló 139,89 m²-es épületrész területét önálló épületrészként kell kezelni és adójogi besorolását az Ör. 5. § h) pontjában foglaltak szerint egészségügyi, szociális, oktatási-nevelési rendeltetésű építményként kell meghatározni, az azután megállapított adót a Kft2 terhére kell kivetni a tulajdonosok közt létrejött, korábban csatolt használati megállapodás szerint.

Az alperes védiratában kifejtett nyilatkozata a határozatában foglalt indokok alapján a kereset elutasítására irányult.

A jogerős ítélet

Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Rögzítette, hogy az épületek adójogi minősítése jogkérdés, míg a hasznos alapterület meghatározása szakkérdés.

Az építmények adójogi minősítésével kapcsolatban kifejtette, hogy az építményadó alanya az építmény tulajdonosa, több tulajdonos esetén a tulajdonosok a tulajdoni hányadaik arányában. Az adókötelezettség valamennyi tulajdonost terheli a tulajdoni hányada arányában az azonos adójogi besorolású építmények összesített hasznos alapterülete után. A Htv. 12. § (2) bekezdése szerint valamennyi tulajdonos által írásban megkötött, és az adóhatósághoz benyújtott megállapodásban a tulajdonosok az adóalanyisággal kapcsolatos jogokkal és kötelezettségekkel egy tulajdonost is felruházhatnak. Jelen esetben a tulajdonostársak ilyen megállapodást nem nyújtottak be.

Az építményadó szempontjából egy ingatlanon lévő épületek fajtájának meghatározásakor az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett megnevezés az irányadó, ennek megfelelően az adóhatóság az adójogi besorolást az ott feltüntetett iroda megnevezés alapján helytállóan vette figyelembe. Az irodaház déli szárnya az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel külön „épületrészként”, az az irodaház része. Az, hogy a déli szárny a Htv. „épületrész”fogalmi kritériumainak is megfelel, nem jelenti azt, hogy adójogi szempontból az ingatlan-nyilvántartási megnevezéstől eltérően lehet minősíteni.

Az irodaépület pinceszintje hasznos alapterületének megállapítására kirendelt igazságügyi szakértő a mérései alapján az aggálytalan szakvéleményében rögzítette a pince területét és belmagasságát (irodaszárny alatti pince belmagassága 2,26–2,3 m közötti, a déli szárny alatti pince, belmagassága 2,62–4,45 m közötti), a pince területe az iroda hasznos alapterületébe tehát beszámítandó.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára történő utasítását kérte. Előadta, hogy a következetes bírói gyakorlat szerint az épület, épületrész adójogi besorolásakor főszabály szerint a Htv. fogalomrendszeréből kell kiindulni [Kfv.I.35.395/2019/13., Kfv.V.35.631/2018/5.]. A Htv. fogalomrendszere nem tartalmaz arra vonatkozóan rendelkezést, hogy az adóbesorolásnál főszabály szerint az ingatlan-nyilvántartási állapot az irányadó.

A szakértő megállapítása szerint a pinceszint hasznos alapterülete tehát nem egyezik az adóhatóság által mért adatokkal, továbbá a pinceszint teljes területe sem most, sem a jövőben nem lesz alkalmas iroda funkcióként történő igénybevételére. Ezekből a tényekből az elsőfokú bíróságnak következtetéseket kellett volna levonnia, ennek hiányában a tisztességes eljáráshoz való joga sérült, a jogerős ítélet nem csak logikátlan, de ellentmond a józan észnek is.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai

A Kúria szerint a felperes felülvizsgálati kérelme alaptalan. A Htv. 11. § (1) bekezdése kimondja, hogy építményadó-köteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (a továbbiakban együtt: építmény).

A felperes gazdasági társaság perbeli ingatlanán két nem lakás céljára szolgáló épület (az irodaház és a fürdő), a Htv. fogalmai szerint két építmény, azaz két adótárgy helyezkedik el. A felperes érvelésével szemben egy épületrész csak akkor nem minősül önálló adótárgynak, ha az egész épület nem minősül annak.

Gyakorlati példával megvilágítva ez azt jelenti, hogy ha egy család lótartással foglalkozik és az istálló egybe van építve a lakásukkal, és az adott településen a lakásokat az önkormányzat adóztatja, a Htv. fogalomrendszerében nem a teljes, az istálló és a lakás elhelyezésére szolgáló épület az építmény, hanem csak a lakás elhelyezésére szolgáló épületrész, mivel az épületben lévő istálló a Htv. 13. § h) pontja alapján adómentes vagyon, ha az az ingatlan-nyilvántartásban is ekként szerepel és ténylegesen is ekként hasznosítják.

Jelen ügyben a felperes résztulajdonában álló két épület minősül adójogilag építménynek. Ezek közül a felperes az önálló épületként létező fürdő, valamint az irodaépület, illetve az igazoltan foglalkozás-egészségügyi rendelőként működő helyiségek – önkormányzati adóhatóság által végzett – adójogi besorolását nem vitatta, így az nem volt a per tárgya.

A Kúria a helyi adók, köztük az építményadók tárgyában hozott határozataiban következetesen rögzítette, hogy a Htv. alkalmazásakor elsősorban a Htv. és az alkalmazandó önkormányzati rendelet fogalomrendszeréből kell kiindulni, és más jogágak, illetve jogszabályok alkalmazására csak annyiban van lehetőség, hogy ha a Htv. az adott fogalmat nem határozza meg, viszont más jogszabályokra utal, vagy a Htv. alkalmazásához az adott fogalom értelmezésére egyébként feltétlenül szükség van. Ezt a gyakorlatot a 4/2020. számú KJE határozat indokolása összefoglalta, habár a jogegységi eljárás tárgya jelen perbelitől eltérő jogkérdés volt (adóterhet nem viselő építményrész önálló ingatlanná válásával kapcsolatos adótárgyi minőség meghatározása).

A Htv. 12. § (1) bekezdése rendelkezik arról, hogy közös tulajdonú vagyontárgy esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában viselik az adóterhet. A Htv. kifejezett rendelkezése alapján tehát a használati megállapodásnak az adókötelezettségre nincs kihatása, ezért az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy ezen épületrész utáni adókötelezettségről az adóhatóság jogszerűen rendelkezett.

Ami az építmény részekre bontását illeti, a Kúria kiemeli, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az épület irodaként került feltüntetésre. Miként azt az alperes határozata részletesen tartalmazza, a Htv. 14. § (1) bekezdése alapján az adókötelezettség a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését vagy a használatbavétel tudomásulvételét vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadását követő év első napján keletkezik, és a (2) bekezdés szerint az adókötelezettséget érintő változást (így különösen a hasznos alapterület módosulását, az építmény átminősítését) a következő év első napjától kell figyelembe venni. Az adókötelezettség szempontjából az épület használatbavételei engedélye vagy az azzal egy tekintet alá eső hatósági cselekmény (tudomásulvétel, hatósági bizonyítvány) az alapvető jogi tény, és az alapozza meg egy épület ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetését is.

Ebből következik, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok nem azért szolgálhatnak az adótárgy minősítésének alapjául, mert az adóhatóságnak azok alapján kell minden esetben a minősítést elvégeznie, hanem azért, mert az ingatlan-nyilvántartási adatok a jogszerűen használatba vett épületekre vonatkozó adatokat hitelesen tartalmazzák, ugyanis bejegyzésük feltétele a hatóság használatbavételt engedélye, tudomásul vételi cselekménye, hatósági bizonyítványa lehet.

Az irodaépületnél a Htv. 52. § 45. pontjában kifejezetten az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés adótárgy minősítésénél szükséges feltételét rögzíti: „kereskedelmi egység: az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapján (…) irodának (…) minősülő vagy ilyenként feltüntetésre váró épület, épületrész”. Ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartási adat megfelelő kiindulópontot jelent egy építmény adójogi minősítésénél is, így az alperes és az elsőfokú bíróság helytállóan támaszkodott az ingatlan-nyilvántartási adatokra, amikor azt állapította meg, hogy a teljes, déli szárnyat is magában foglaló épület minősül építménynek, így adótárgynak.

A Kúria megállapította, hogy az adóhatóság és az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg azt is, hogy a garázsként használt 33,91 m2 terület része ennek az adótárgynak, mert nem teljesülnek a Htv. 52. § 48. pontjában, illetve az Ör. 1. § (4) bekezdésében foglalt jogszabályi feltételek:

A Htv. 52. § 48. pontja szerint „a lakáshoz, üdülőhöz tartozó gépjárműtároló: a lakóépületben lévő épületrész vagy a lakóépület elhelyezésére szolgáló telken álló épület, amely kialakításánál fogva gépjármű tárolására alkalmas, függetlenül attól, hogy az épület vagy az épületrész az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként szerepel”.

A Htv. értelmében gépjárműtárolónak csak a lakáshoz vagy üdülőhöz tartozó tároló lehet. Mivel az irodaház nem lakás vagy üdülő, a törvényi fogalom nem teljesül. A Htv. 52. § 47. pontja szerint „egyéb nem lakás céljára szolgáló épület: az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapján garázsnak, gépjárműtárolónak, raktárnak, üvegháznak, műhelynek, szerviznek, üzemnek, üzemcsarnoknak, pincének, présháznak, hűtőháznak, gyárnak minősülő vagy ilyenként feltüntetésre váró épület, épületrész, továbbá a melléképület és a melléképületrész.” Nem volt vitatott a perben, hogy az adott terület nem szerepel garázsként, gépjárműtárolóként az ingatlan-nyilvántartásban.

Az Ör. 1. § (4) bekezdése szerint „Gépjárműtároló: a Htv. 52. § 48. pontjában rögzített épület, épületrész (a továbbiakban együtt: építmény). Gépjárműtárolónak minősül továbbá az ingatlan-nyilvántartás szerint garázs, teremgarázs, társas garázs, parkolóház megnevezésű építmény. A gépjárműtároló építmények adójogi megítélését nem befolyásolja az építmény használata.” Az Ör. szerint tehát a Htv. által meghatározottakon túl garázsnak minősül az ingatlan-nyilvántartásban ilyenként bejegyzett építmény is. Ez a helyzet nyilvánvalóan nem áll fenn az érintett területre, ezért az adóhatóság és az elsőfokú bíróság helytállóan minősítette az irodaház részének a garázsként használt 33,91m2-t is.

A pinceszint hasznos alapterületével kapcsolatban a felperes helytállóan mutatott rá, hogy az igazságügyi szakértő a pincét az adóhatóságnál nagyobb alapterületűnek mérte. Ez a tény a felperesre esetlegesen magasabb adókötelezettséget eredményezhetett volna, amely megállapítására a kereset nem irányult, abban a felperes nem állította, hogy a teljes épület hasznos alapterületét az adóhatóság nem a valóságnak megfelelően (esetleg a valóságosnál kisebb területtel) állapította meg. A perben eldöntendő kérdés az volt, hogy a pinceszint teljes területe a hasznos alapterületbe beszámít-e, a bíróság a kereseti kérelemhez való kötöttség (rendelkezési elv) miatt hivatalból nagyobb területen alapuló adózási kötelezettséget nem állapíthatott meg.

A Htv. 52. § 9. pontja szerint „hasznos alapterület: a teljes alapterületnek olyan része, ahol a belmagasság legalább 1,90 m. A teljes alapterületbe a lakáshoz, üdülőhöz tartozó kiegészítő helyiségek, melléképületek, melléképületrészek kivételével valamennyi helyiség összegzett alapterülete, valamint a többszintes lakrészek belső lépcsőjének egy szinten számított vízszintes vetülete is beletartozik. Az építményhez tartozó fedett és három oldalról zárt külső tartózkodók (lodzsa, fedett és oldalt zárt erkélyek), és a fedett terasz, tornác alapterületének 50%-a tartozik a teljes alapterületbe.

A lakások esetében a pinceszinten (a csatlakozó terepszint alatt) kialakított helyiségek alapterületének 70%-át kell a teljes alapterületbe számítani.” Mivel a nem lakás célú ingatlan jelen per tárgya, az elsőfokú bíróság egyértelműen állapíthatta meg a szakvéleményalapján, hogy a hasznos alapterületbe – 1,9 m-nél magasabb a belmagassága folytán – a teljes pinceszint beszámít. A szakértő rögzítette szakvéleményében, hogy kompetencia hiányában a pinceszint adójogi minősítését nem végezhette el. A Htv. 11. § (3) bekezdése szerint az adókötelezettség az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, annak rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül. Az adótárgy tehát az építészeti fő funkciója alapján képez egy adótárgyat.

A Htv. ezen rendelkezése alapján nincs annak jelentősége, hogy a tulajdonosok a pinceszintet miként hasznosítják, illetve nem tartják ténylegesen használatukban. A szakértő a kirendelésben szereplő feladatának eleget tett, megállapította a pinceszint belmagasságát, rögzítette, hogy az a teljes pinceszinten meghaladja az 1,9 m-t.

A Kúria mindezek alapján megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a keresetlevélben állított valamennyi jogsérelemről indokolt döntést hozott, az általa alkalmazott jogszabályokat helytállóan és a Kúria közzétett gyakorlatának megfelelően értelmezte. A Kúria mindezen indokok alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta – olvasható a Kúriai Döntések – Bírósági határozatok 2024/9. számában a kuria-birosag.hu-n.

A teljes döntést ITT találja.