adozona.hu
Dupla közteher és láthatatlan adóforintok
//adozona.hu/archive/20070628_ingatlan_berbeadas
Dupla közteher és láthatatlan adóforintok
Tetszik
Magyarországon az ingatlanok bérbeadása egyre nagyobb jövedelem-forrást biztosít. Ha a bérlő cég, akkor a bérleti díjról minden bizonnyal számla készül. Ha a bérlő magánszemély, már nem merném az előző tézist megismételni. Nálunk az adózatlan (láthatatlan) gazdaságot a nemzeti össztermék (GDP) 20-22 százalékára teszik a kutatók. Mennyibe kerülhet a bérbeadónak, ha kiderül "láthatatlan" adóforintjai nem is léteznek?
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem valójában tőkejövedelem. A tőke maga az ingatlan, hozadéka nem kamat vagy osztalék, hanem a bérleti díj. A hazai személyi jövedelemadó rendszere főszabályként a hozadéki (ún. külön adózó) jövedelmek közé sorolja ezt a nyereségformát, azonban – a sajátosságok miatt – megengedi a magánszemély tulajdonosnak, hogy tevékenységi jövedelemként kezelje, ami egyrészt költségelszámolást tesz lehetővé, másrészt progresszív adókulccsal adózik (lehetővé téve ezzel valamilyen adókedvezmény levonását is).
A tapasztalat azt mutatja, hogy az egyszerűbb metódusú, hozadéki jellegű adózási forma a népszerűbb. 2005-ben (az utolsó, tehát legfrissebb adatok szerint) közel 70 ezer magánszemély jelzett ezen a címen jövedelmet, átlagosan évi 250 ezer forintot. Ennél az adózási szisztémánál a bérbeadó teljes bevétele az adóalap, s annak 25 százaléka a személyi jövedelemadó. Ha a bérbeadónak ezen a címen 1 milliónál több a bevétele és a más jogviszonya alapján fizetett egészségbiztosítási járuléka nem éri el az évi 450 ezer forintot, a személyi jövedelemadón kívül 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is fizetnie kell. A két adónem tehát összesen 39 százalékot is kitehet, ami nem kevés, különösen akkor, ha nem is olyan régen az összes elvonás csupán 20 százalék (csak szja) volt. Nyugtázhatjuk, hogy ennek a jövedelemtípusnak a korábban kedvezményes közterhe csaknem megkétszerződött.
Miután a bevétel egésze az ilyen adó alapja, célszerű a rezsidíjakat a bérlőre átíratni. Ha ugyanis a gáz-, villany-, víz-, telefon számla és a közös költség címzettje a bérlő, nem nő az adó alapja. Ha ez bármely okból nem lehetséges, érdemes a jövedelem-összevonást választani, mivel ebben az esetben a bérlő rezsitérítése ugyan a bérbeadó adóköteles bevétele lesz, azonban a számlák kiegyenlítésével költségként levonhatja a megfelelő tételeket az adóalapból (mondhatnánk: átfutó tétel a rezsi.) A bérbeadás általában tárgyi mentes az általános forgalmi adóban, ennek ellenére a bérbeadónak adószámot kell kérnie és számlát kell kiállítania.
Érdekes, hogy az adóhivatal által évenként (természetesen név nélkül) közzétett 100 legnagyobb jövedelmet valló magánszemély közül 8-12 személy fő jövedelme éppen az ingatlan bérbeadásból származik. Persze, aki erre a listára kerül, az nem egy-két lakást, garázst vagy üdülőt adhat bérbe. Sokkal inkább gyárat, üzletláncot, netalán „egy fél várost” hasznosíthat ilymódon. Az elmúlt évtizedek kizárják a főnemesi családoktól történő öröklést. Valószínűbb, hogy privatizációval vagy más módon jutott a magánszemély ilyen mértékű ingatlanhoz. Egészségükre, mondhatnánk, ha e javakat törvényes úton szerezték! Reméljük, a komolyabb ingatlan-tulajdonok jogosultjainál a törvény megszegésének még a gondolata sem vetődik fel.
Hogy a kisebb bérbeadott ingatlanok tulajdonosainak jelentős része (fele, kétharmada) nem járul hozzá a társadalom közös költségeinek fedezéséhez? Nem tudhatjuk, hiszen ezek az ügyek láthatatlanok, ahol a bérlő és a bérbeadó érdeke közösen elkülönül az össztársadalmi érdektől. Ha kiderül, az sokba kerül; az eltitkolt adón kívül 50 százalékos bírságot, jelentős késedelmi pótlékot is meg kell fizetni. Ha az eltitkolt összeg magas, még a büntető felelősségre vonása sem zárható ki.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
