Változások az illetéktövényben 2007-ben

Megosztás Tetszik

Az adójogszabályok körüli módosítások 2007. január 1-jén elkerülték az Illetéktörvényt. Minimális módosítások történtek, a döntő változás azonban, hogy az illetékhivatalok megszűntek, feladataik ellátását az APEH vette át. Új szervezeti keretek– döntően változatlan jogi szabályozás: ez jellemzi az illetékek területét.

Az illetékfizetési kötelezettség döntő része az adásvételi ügyekhez, a visszterhes vagyonszerzésekhez kötődik. A visszterhes vagyonszerzéssel érintett vagyon köre szűkebb, mint az ingyenes jogügyletek esetében. Csak az ingatlanszerzés esik általános szabály szerint illetékkötelezettség alá, amelynek leggyakrabban előforduló esetei: adásvétel, csere, tartási- életjáradéki szerződés, öröklési szerződés, árverés, elbirtoklás, ingatlanapport, gazdasági társaság megszűnése következtében bekövetkező vagyonszerzés. Ezek mellett a leggyakrabban előforduló a gépjármű tulajdonjogának, haszonélvezetének illetve ingónak hatósági árverésen történő megszerzése.

Mennyit ér a vagyon?

Az illetéktörvény (Itv.) alkalmazásában vagyonnak minősül az ingatlan, az ingó és a vagyoni értékű jog. Az illeték alapjául szolgáló értéket a fizetésre kötelezettnek kell bejelentenie. Előfordul azonban, hogy a felek ezt elmulasztják, illetőleg a vagyon forgalmi értéke az adóhivatal megítélése szerint eltér a bejelentett értéktől. Ilyenkor a vagyon forgalmi értékét az adóhivatal állapítja meg. (Kivétel ez alól, ha a vagyon értékét a bíróság ítélete határozza meg, mert ennek felülbírálatára az adóhivatal nem jogosult.)

A forgalmi érték megállapításához az alábbiak szükségesek:

- helyszíni szemle
- az illeték fizetésére kötelezett nyilatkozata
- összehasonlító értékadatok.

Más jogszabályoktól eltérő itt a lakás fogalma is. Lakástulajdonnak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel, de lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is,  amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Felhívnám a figyelmet, hogy nem minősül lakástulajdonnak azonban a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, például garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.
Fontos szabály, hogy a lakástulajdon, a lakóház építésére alkalmas telektulajdon és a termőföld ingatlanok esetén a vagyontárgy minősítése tekintetében az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló állapot az irányadó, tehát már a szerződés megkötésekor meg kell felelnie a törvényi feltételeknek.

Főszabály szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, azaz egy fennálló hiteltartozás nem vehető figyelembe illetékalap csökkentő tényezőként. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke az illetékalap 10 százaléka, azaz ennyit kell fizetni egy telephely, iroda, garázs vagy nyaraló megvétele után.

Különös szabályok

A lakástulajdon visszterhes vagyonátruházási illetéke az általános szabályoktól eltérő elveket tükröz: az illeték alapja fő szabályként a lakástulajdon forgalmi értéke. Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz lakásépítési kedvezményben („szocpol”) részesül, ennek összegét a forgalmi értékből le kell vonni. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6 százalék. Résztulajdon szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2 százalékos illetékkulcs, azaz ½ tulajdoni hányad esetén 2 millió forintig. Ha az ingatlant fennálló haszonélvezettel, használattal terhelten adják el, vagy az eladó haszonélvezeti jogot tart fenn magának, ez esetben a haszonélvezet fennmaradása illetékmentes. A tulajdonszerző pedig csak a csökkentett forgalmi érték után fizet illetéket. 

Az egyik leggyakrabban igénybe vett kedvezmény, hogy valaki előbb a már meglévő lakását eladja, és annak vételárából vásárol új lakást. Ha ilyenkor a meglévő lakás értékesítése és az új lakás megvásárlása között legfeljebb 1 év telik el, akkor az illeték alapjának a megvásárolt és az eladott lakás - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értéke különbözetét kell tekinteni (az előző lakás értékesítésére a vásárlást követő egy éven belül is sor kerülhet). (Ez az ún. cserét pótló adásvétel, fontos azonban, hogy az ún. „negatív értékkülönbözet” is illetékalapul szolgál.)  

A cserét pótló adásvétel esetén a kedvezményre az adózó akkor jogosult, ha a szerzett joggal azonos jogot értékesített: azaz tulajdonjogot szerzett és tulajdonjogot adott el, illetve haszonélvezeti joga volt egy ingatlanon, amelyet eladott és haszonélvezeti jogot vásárolt.

Illetékkedvezmény

Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén, ha annak értéke nem haladja meg a 8 millió forintot (1/1 arány esetén), a fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő, de legfeljebb 40 ezer forint kedvezményre jogosult. Jelentősebb kedvezményben részesül azonban, ha az új építésű lakás forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ekkor teljes illetékmentességben részesül. Ha a 30 millió forintot nem haladja meg, de a 15 millió forintot igen, a fizetendő illeték a 15 millió forint feletti rész 6 százaléka. Ez a kedvezmény viszont csak a tulajdonjog szerzőjére vonatkozik, a haszonélvező nem élhet ezzel a kedvezménnyel a jogszabály rendelkezése alapján.

Amennyiben az ügyfél egy éven belül eladott lakásingatlannal rendelkezik, csak egy kedvezmény adható meg számára. Ez a kedvezmény csak vállalkozótól történő szerzés esetén érvényes, magánszemélytől történő vásárlás esetére nem vonatkozik. 

A másik kivételként szabályozott eset az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzés visszterhes vagyonátruházási illetéke. A főtevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozó, ha az ingatlant továbbeladás céljából vásárolta, az illeték mértéke 2 százalék. Ha az ingatlanforgalmazást végző vállalkozó két éven belül nem adja el és azt nem igazolja, az egyébként fizetendő és a kedvezményes kulcs szerint megállapított illeték különbözetének kétszeresét kell megfizetnie. Célszerű tehát mérlegelni!

Mind a vállalkozások, mind a magánszemélyek által kihasznált törvény adta lehetőség, hogy a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak, ezen vagyoni értékű jognak a megszerzése illetékmentes, ha a vagyonszerző az ingatlanon a földhivatali bemutatástól számított 4 éven belül lakóházat épít. Az igazolás módja pedig a használatbavételi engedély.

A vállalkozókat érinti, hogy mentes a gazdálkodó szervezet olyan szervezeti átalakulással (egyesülés, szétválás) bekövetkező vagyonszerzése, amikor a létrejövő gazdálkodó szervezet a korábbinak általános jogutódja lesz.

Felhívnám a figyelmet, hogy minden illetékedvezmény és mentesség nyilatkozathoz kötött, azokat az adózónak kell igényelnie! 


Dr. Németh Mária
NYME KTK Pénzügyi és Számviteli Intézet