Ingatlanok sorozatos értékesítése – mutatjuk, mikor minősül gazdasági tevékenységnek

Megosztás Tetszik

Olvasónkban felmerült a kérdés, hogy gazdasági tevékenységnek minősül-e, ha magánszemélyként több ingatlant értékesít és az ingatlaneladásra vonatkozó általános szja-szabályok szerint adózik. A kérdésre Szipszer Tamás adószakértő válaszolt.

A kérdés részletesen így szólt: A tárgyévben magánszemélyként értékesítettem 6 garázst, melyek több mint 10 éve kapták meg a használatbavételi engedélyt. Az ingatlanok (garázsok) nem vásárlás útján, hanem ajándékozási szerződéssel kerültek a tulajdonomba. Az ingatlanokat korábban a közeli családtagom birtokolta. Az értékesítést nem üzletszerű tevékenységként végzem, nem foglalkozom ingatlanforgalmazással, az ingatlanok értékesítése nem nyereségszerzési céllal történt. (A jelenlegi eladás oka a családi vagyon átrendezése, pénzügyi forrás biztosítása más célra.) Az szja-törvény és az áfatörvény rendelkezései alapján gazdasági tevékenység akkor áll fenn, ha az értékesítés rendszeres, tartós, ellenérték elérésére irányul, és üzletszerűen végzik. Mivel a tulajdonszerzés ajándékozással történt, az értékesítés célja nem a nyereségszerzés volt és a továbbiakban nem tervezek újabb, nyereségcélú ingatlanszerzést/értékesítést, úgy gondolom, a tevékenység nem tekinthető üzletszerűnek. A fentiek alapján kérem megerősítésüket, hogy a garázsingatlanok értékesítése magánszemélyként, az ingatlaneladásra vonatkozó általános szja-szabályok szerint adózik, és nem esik az üzletszerű, sorozatos ingatlanértékesítés körébe.

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

Az áfatörvény bizonyos ingatlanok sorozatjellegű értékesítését akkor is gazdasági tevékenységnek minősíti, ha egyébként az értékesítés nem gazdasági célú. Ez azonban csakis a két évnél nem idősebb ingatlanokra igaz.

Ha tehát a garázsok létesítése, használatba vétele vagy akár rendeltetésük átminősítése óta a két év eltelt, akkor pusztán a sorozatos értékesítés nem eredményez áfaalanyiságot.

Mivel jelen esetben is erről van szó, így azt kell megvizsgálni, hogy valóban üzletszerű-e a hat darab garázs értékesítése.

Kétségtelen, hogy ha egy éven belül hat alkalommal kerül sor értékesítésre, az definíció szerint kimerítheti a rendszerességet. Egy régi, 1994-es ítéletben a Legfelsőbb Bíróság éppen hat darab személygépkocsi-értékesítést minősített gazdasági tevékenységnek. Az adott ügyben a hat darab terméket 14 hónap leforgása alatt értékesítette a magánszemély, és ez alapján gazdasági tevékenységet állapítottak meg nála.

Az európai esetjogban egy némileg hasonló ítélet is született 2011-ben az úgynevezett Rēdlihs-ügyben. Itt az történt, hogy a Rēdlihs nevű személy kénytelen volt 12 alkalommal fát értékesíteni vis maior keretében. Az Európai Bíróság azt állapította meg, hogy teljesen közömbös az, hogy milyen körülmények között történik meg a termékek értékesítése, az is lényegtelen, hogy milyen célból történt a beszerzés.

A kérdés csak az, hogy kellően rendszeres-e és bevételszerzésre irányul-e a tevékenység. Ha igen, akkor a gazdasági tevékenység és az áfaalanyiság fennáll.

A fentiek alapján tehát álláspontom szerint a hat darab garázs rövid időszakon belüli értékesítése megteremti az áfaalanyiságot.

De ha például a garázsokat nem egyszerre rövid idő alatt adná el, hanem csak alkalmanként, hosszú évek alatt, akkor a gazdasági tevékenység – vélhetően – nem valósulna meg.