58 pontos módosító javaslat a vagyonadó törvényjavaslatához: az ördög a részletekben rejlik

Megosztás Tetszik

A parlament Pénzügyi és Költségvetési Bizottsága november 11-én 58 pontos módosító javaslatot nyújtott be a vagyonadó-törvényjavaslathoz. Az alapok maradnak: egymilliárd forintos értékhatár, december 31-ei fordulónap, 1 és 1,5 százalékos kulcs. A részletekben viszont több minden változik, többnyire az adózók javára, néhány ponton azonban szigorítanának. Az alábbiakban röviden összefoglaljuk a módosító javaslat főbb pontjait.

Nyitva az első adóév

A módosító javaslat szerint a törvény nem december 15-én, hanem a kihirdetését követő 31. napon lépne hatályba. Ezáltal a kihirdetés napja dönti majd el az első fordulónapot: ha a törvény november 30-áig megjelenik a Magyar Közlönyben, az első fordulónap 2026. december 31., ha később, akkor 2027. december 31. A vagyonátrendezések vizsgálatának május 14-i kezdőnapja ettől függetlenül megmarad. A már működő vagyonkezelési adóalanyoknak (bizalmi vagyonkezelések, magánalapítványok) a hatálybalépéstől számított 30 napon belül kell bejelentkezniük; ez nem új, de a módosító javaslat szerint ezzel együtt a főbb azonosító adataikat is meg kellene adniuk.

Adóalap, tartozások, adókulcs

A felső kulcs határa pontosításra került. A benyújtott javaslat szerint az 1,5 százalékos kulcs gyakorlatilag 101 milliárd forint nettó vagyon felett indult volna, a módosítás után a magasabb kulcs pontosan 100 milliárd forint nettó vagyon felett lesz érvényes.

Több tartozás vonható le, a megosztás szabályai tisztázódnak. Új szabály szerint levonható lenne a részletre vett ingatlan vagy üzletrész még ki nem fizetett vételára is, ha közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat igazolja. A közös tartozások megosztására a benyújtott javaslat nem tartalmazott szabályt: a vagyonhoz kapcsolódó tartozás a tulajdoni arányban, a házastársak egyéb közös tartozása a hitelezővel szembeni felelősségük arányában oszlana meg. Szintén új szabály védené a kettős adóztatás ellen azt, aki egy év közben megszűnő alapítványtól kap vagyont: a megszűnt alapítvány már adózott a vagyon után, így a kedvezményezett ennyivel csökkentheti az adóalapját.

Az adót csökkentő tételek köre szűkül. A levonások után sem keletkezhetne negatív adó. A kötelező szakértői értékelés díjának fele egy adott szolgáltatás után csak egyszer lenne levonható, tehát ha ugyanazt az értékelést a következő években is felhasználják, a díj nem érvényesíthető újra (eddig ezt csak az indokolás mondta ki). A helyi adót és a gépjárműadót csak akkor lehetne levonni, ha azt az adózó maga fizette. Külföldön megfizetett adó pedig a korábbi tágabb kör helyett csak akkor csökkentené a fizetendő adót, ha kifejezetten gépjármű vagy ingatlan tulajdonát vagy az azon fennálló jogot terheli.

Ingatlanok

Örökölt haszonélvezet: a tulajdonosnál nem kell számolni az ingatlannal. A módosító javaslat egyik legfontosabb újdonsága, hogy az öröklés alapján haszonélvezettel terhelt ingatlan tulajdonosa az ingatlant egyáltalán nem venné figyelembe a vagyonában (eddig nála a haszonélvezettel csökkentett érték jelent meg). A haszonélvező továbbra is adózik a jog értéke után. Ha egy özvegy holtig tartó haszonélvezetet örököl egy lakáson, nála annak értéke megjelenik az adóalapjában, a lakást öröklő gyermekeknél viszont a módosító javaslat szerint semmi. A szabály a már meglévő haszonélvezetekre is vonatkozna, ha azok öröklésből származnak. A szülő életében, szerződéssel, haszonélvezet visszatartásával átadott ingatlanra nem vonatkozik.

Kevesebb helyzetben kell szakértő. A benyújtott javaslat szerint az ingatlan vételára vagy indexált értéke már nem használható, ha a felújítás költsége eléri a vételár 20 százalékát; a módosító javaslat ezt a határt 30 százalékra emelné. Ha nincs használható vételár vagy NAV-modellérték, a benyújtott javaslat szerint csak szakértő értékelhetett; a módosító javaslat két esetben ezt kiváltaná. A legfeljebb egymillió forint értékű szántó, rét vagy legelő (összesen legfeljebb ötmillió forintig) a KSH megyei átlagárával lenne értékelhető. A nem lakás célú, legfeljebb 20 millió forint értékű ingatlan – például egy külön nyilvántartott garázs vagy gazdasági épület –, összehasonlítható hirdetési árak alapján lenne értékelhető, ha az adatokat megőrzik. A termőföld indexálása is egyszerűsödne: minden termőföldre a KSH országos hektáronkénti átlagára lenne az irányadó (eddig csak egyes művelési ágakra, ágankénti árral). Új elem az is, hogy a NAV által működtetett kalkulátor és értékelési modell eredményéről hiteles elektronikus irat lenne kérhető, amely vita esetén bizonyítékként szolgálhat.

Külföldi ingatlan: megszűnik a választási lehetőség. A benyújtott javaslat szerint az adózó szabadon választhatott az évi 3 százalékos emelés és a helyi hivatalos ingatlanárindex között. A módosító javaslat szerint elsősorban a NAV által március 1-jéig közzétett külföldi indexet kellene használni, a 3 százalék csak akkor lenne alkalmazható, ha ilyen index nincs. Emelkedő piacon ez magasabb, csökkenő piacon alacsonyabb értéket eredményezhet, a kedvezőbb módszer kiválasztásának lehetősége viszont megszűnik. Szakértői értékelés a külföldi ingatlanoknál is általános alternatíva lenne, nem csak az értékcsökkenés igazolására.

Cégrészesedések

A holdingmódszer nem jár a konszolidáló anyavállalatnak. A holdingban lévő részesedés a benyújtott javaslat szerint mindig értékelhető volt a holding saját tőkéjének arányos részén, a módosító javaslat szerint csak akkor, ha a holding nem készít konszolidált beszámolót. A konszolidációra kötelezett csoportoknál tehát a „tegyük holdingba” megoldás nem hoz megtakarítást.

Rugalmasabb képlet a kisebb cégeknél, megfordított főszabály. Az új alapítású társaság első három évében a nulla hozamérték kötelező helyett választható lenne. A benyújtott javaslat szerint az 500 millió forint alatti saját tőkéjű cégeknél korrekció nélkül, a nagyobbaknál rejtett tartalékkal növelt saját tőkével kellett számolni; a módosító javaslat szerint a korrekció lenne a főszabály, de a kisebb cégek választhatnák a korrekció nélküli értéket. A kisebbségi kedvezmény megállapításakor a közeli hozzátartozók közvetett, például holdingon keresztüli részesedését is össze kellene számítani, így egy családi többség nem bontható fel kisebbségi részekre.

Egyéb pontosítások. A módosító javaslat meghatározná a rendszeres tőzsdén kívüli kereskedés fogalmát (legalább 60 kereskedési nap és jelentős forgalom). A legfeljebb 100 millió forint saját tőkéjű cégeknél alkalmazható egyszerűsítést a szövetkezetek és más, nem gazdasági társasági formák tagjai is igénybe vehetnék. A munkavállalói résztulajdonosi programok (KMRP) részesedése valós értéken lenne értékelhető, és ha alapítványban van, csak ott kellene számolni vele.

Pénzügyi eszközök és ingóságok

A módosító javaslat rendezné, mi a teendő, ha a tőzsdei kötvénynek az év végén nincs árfolyama: ilyenkor névértéken számítana, de ha a névérték nem tükrözi a tényleges értéket –például egy bajba jutott kibocsátónál –, szakértői érték is használható lenne. A befektetési jegyeknél az év végére vonatkozó, a bevallásig közzétett vagy az alapkezelő által igazolt nettó eszközérték is megfelelne, ami a ritkán árazó zártkörű alapoknál könnyítés. Az ingóságoknál a biztosítási értékre vonatkozó szabály tartalmában nem változik: csak a szerződésben rögzített aktuális piaci érték használható, az újrabeszerzési érték nem.

Szakértők és szankciók

Egységes nyilvántartás. A NAV nyilvános szakértői nyilvántartása a benyújtott javaslat szerint csak a belföldi ingatlanszakértőkre vonatkozott, a módosító javaslat szerint minden értékelőre kiterjedne.

Ingatlanszakértők: lényegében változatlan feltételek. Belföldi ingatlant továbbra is igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő vagy ingatlanvagyon-értékelő, termőföldet igazságügyi termőföld-értékbecslő értékelhetne, a kiemelt értékű, illetve 500 millió forintot elérő ingatlant pedig csak igazságügyi szakértő. Egy feltétel változna: az ingatlanvagyon-értékelőnek öt év igazolt szakmai gyakorlat helyett legalább öt éve szerepelnie kellene a hatósági nyilvántartásban.

Cégértékelők: alacsonyabb belépési küszöb. A NAV nyilvántartásába az a cégértékelő kerülhetne be, akinek cégértékelésből származó bevétele az utolsó három évből legalább kettőben meghaladta a 125 millió forintot, vagy a bevétele negyedét, de legalább 25 millió forintot. A benyújtott javaslat ennek kétszeresét írta elő, mindhárom évben.

Műtárgyak és egyéb vagyonelemek. Az eddigi általános szakértelmi követelmény helyett a műtárgyértékelők körét miniszteri rendelet határozná meg, egyéb vagyonelemeket pedig az adott területen jogosult igazságügyi szakértő értékelhetne.

Szélesebb védelem, szigorúbb felelősség. Ha az adózó a törvény szerinti szakértő értékét használta, és a NAV utóbb magasabb értéket állapít meg, a különbözetet meg kell fizetnie, adóbírságot és késedelmi pótlékot azonban nem. Ez eddig csak az ingatlanokra vonatkozott, a módosító javaslat szerint cégrészre, műtárgyra és kötvényre is. Minden szakértőre kiterjedne az eddig csak az ingatlanszakértőket érintő bírság is (ha a valós érték 70 százalékánál alacsonyabb értéket állapítanak meg), ismételt esetben a törléssel együtt. Új, hogy a szakmai nyilvántartásból való törlést a szakértőnek 8 napon belül be kell jelentenie a NAV-nak, különben 500 ezer forintig terjedő bírság szabható ki.

Nyitott kérdés, hogy a módosító javaslat szövege szerint a külföldi ingatlanértékelőknek is szerepelniük kell-e a NAV nyilvántartásában. Amíg ezt végrehajtási rendelet vagy NAV-tájékoztató nem tisztázza, külföldi értékelést érdemes úgy megrendelni, hogy a szakértő vállalja a nyilvántartásba vételt.

Eljárás

A bevallás és a NAV adatai közötti eltérést a benyújtott javaslat szerinti külön eljárás (csak adóalap-csökkenésnél, 15 napos hosszabbítással) helyett az általános adategyeztetési eljárásban kellene tisztázni: bármilyen irányú eltérés elindíthatná, a határidő legfeljebb 30 nappal lenne hosszabbítható, mulasztási bírság nem járna, de ha a nem tisztázott eltérés eléri az 500 millió forintot, ellenőrzés indulna. A cégértékeléshez szükséges adatokat a társaság nem a cégértékelő, hanem a tulajdonos kérésére adná ki. Az adó 5 százalékának a Nemzeti Együttműködési Alap javára történő felajánlása csak határidőben beadott bevallásban lenne megtehető, és utólag nem lehetne módosítani.

Mit érdemes most átnézni?

Aki a benyújtott törvényjavaslat alapján tervezett, három ponton biztosan vizsgálja felül a számítását:

• az első adóév időzítését,
• a konszolidált beszámolót készítő holdingstruktúrákat és
• az örökölt haszonélvezettel terhelt családi ingatlanokat.

Az elfogadott törvény szövegét a kihirdetés után érdemes újra összevetni a javaslattal és a módosító javaslattal, mert a zárószavazásig további módosítás is érkezhet.