Beruházás bérelt ingatlanon: levonható-e az áfa?

Megosztás Tetszik

Társaság iroda céljára lakást bérel egy magánszemélytől, amelyet felújít. A beszerelt eszközöket a bérleti idő lejártakor nem viszi magával. Mi lesz az eszközök sorsa, levonható-e az áfatartalmuk, terheli-e adófizetési kötelezettség a bérbeadáskorinál értékesebb lakást visszakapó tulajdonost – kérdezte olvasónk. Hunyadné Szűts Veronika igazságügyi adó- és járulékszakértő válaszolt.

Ügyfelem (kft.) egy évre lakást bérel magánszemélytől, iroda céljára. A kft. első lépésként fürdőszobai berendezéseket vásárolt: mosdót, WC-t, csapot, lecserélte a régi, hasonló felszereléseket. Nyilvánvaló, hogy az egyéves használat (bérlés) után nem viszi magával a beszerelt eszközöket, és az is nyilvánvaló, hogy a tulajdonos felé nem számlázza ki azok költségeit a bérleti idő lejárta végén. Kérdésem: van-e olyan lehetőség, hogy levonható legyen az említett berendezések áfája? Mi lesz ezen eszközök sorsa a bérleti szerződés felmondása után? A költözéssel kivezeti a könyveiből, de a lakástulajdonos számára (aki értékesebb lakást kap vissza) jelent ez valamilyen kötelezettséget?

A kérdés megválaszolásához tudni kellene, mi szerepel a bérleti szerződésben. Bár a kérdező több helyen a „nyilvánvaló” szót használja, azért a kérdés edöntésében a szerződés tartalma a döntő – hangsúlyozta válasza elején szakértőnk, aki vázolta a lehetséges verziókat.

Az üzleti életben elterjedt gyakorlat az ingatlan-bérbeadás kapcsán, hogy a bérbevevő újítja fel/alakítja át a bérleményt. A bérleti szerződésben megállapodhatnak abban, hogy például a bérbevevő bizonyos ideig nem fizet bérleti díjat a felújításért/átalakításért cserébe, azaz „lelakja” az összeget, vagy a bérleti díjat mindentől függetlenül fizeti, majd a kiköltözéskor a „többletértéket” otthagyja a bérlő.

Az első esetben két gazdasági esemény történik, egyrészt a felújítás elvégzése, másrészt a bérleti szolgáltatás nyújtása, melyeket egymással szemben számlázni kell, amit sokan elfelejtenek. Pontosabban a bérbevevőnek akkor kell számláznia felmerüléskor a felújítás költségét (ha áfakörös, áfával együtt) a bérbevevő felé, ha a szerződésben a két fél így állapodott meg. Ilyen esetben a felmerült és továbbszámlázott költségek áfája levonható.

A bérbevevő és a bérbeadó megállapodhat úgy is, hogy a felújítási/átalakítási költségeket felmerülésükkor nem számlázzák át, hanem a bérbevevő könyveibe kerülnek. A kérdésben szereplő esetben vélhetően így történt, kérdés, hogy a megállapodásban szerepel-e ez a kitétel. Amennyiben nem számlázza ki a bérbevevő a felújítási munkák befejeztével a költségeket a bérbeadónak, a bérbevevő könyveiben a számviteli törvény szerint a „bérelt ingatlanon végzett felújítás" kategóriában aktiválni kell azokat.

Ennek feltétele, hogy a bérleti szerződésben rögzítsék, a bérbevevő a saját költségén elvégzi (elvégezteti) az ingatlan felújítását, és a bérleti díjat ettől függetlenül fizeti. Ilyen esetben a bekerülési költségek áfája – az áfatörvény 120. paragrafusában foglalt általános szabállyal szemben, melynek értelmében az adóalany az adóköteles tevékenysége érdekében felmerülő előzetesen felszámított adóösszegeket levonásba helyezheti –, az adólevonási jog speciális korlátai miatt nem vonható le. A törvény ugyanis kimondja, hogy a lakóingatlannak minősülő ingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó, valamint a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatás nyújtása kapcsán áthárított adó nem vonható le.

A szerződés lejárta után a bérbevevő tárgyi eszközei között kimutatott, a bérelt ingatlanon végzett beruházás nettó értéke kivezetésének elszámolása fontos számviteli kérdés, amely adózási kérdéseket is érint. Három eset merülhet fel a kivezetés kapcsán:

1.)  a bérbeadó piaci értéken megvásárolja (erre általában akkor van lehetőség, ha ezt a bérbeadó a bérbe adott ingatlanon végzett beruházás, felújítás elvégzése előtt írásban vállalta),

2.)  a bérbeadó térítés nélkül átveszi (ez esetben a bérlőnek a térítés nélküli átadás szabályai szerint a könyv szerinti nettó értéket egyéb ráfordításként kell elszámolnia),

3.)  a bérbeadó nem vásárolja meg, nem veszi át térítés nélkül, és ezért kéri az eredeti állapot helyreállítását.

Ha térítés nélküli átadásról beszélünk, akkor a bérbevevő oldaláról az áfaszabályokat is fontos figyelembe venni. Áfa szempontjából a végleges átadás áfafizetési kötelezettséget keletkeztet.

Ha a bérbeadó magánszemély (aki nem egyéni vállalkozó), és térítés nélkül veszi át a bérbe vett ingatlanon végzett beruházást, akkor annak az áfát is magában foglaló piaci értéke a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a magánszemély bevételének, méghozzá egyéb jövedelemnek minősül, amelyet le kell adózni.