Az átadott szerkezetkész lakást más vállalkozó fejezi be: mindkét generálkivitelező jogosult az 5%-os adókulcs alkalmazására?

Megosztás Tetszik

Vélhetően az építkezés során két generálkivitelező lesz jelen (nem az fogja befejezni, aki elkezdte). A kedvezményes 5 százalékos adókulcsot csak az egyik kivitelező vagy mindkét kivitelező használhatja? A kedvezményes adókulcs alkalmazása készültségi fokhoz kötött? Olvasói kérdésre dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A kérdés részletesen így hangzik: Lakóingatlan kivitelezésével kapcsolatos a kérdés, ami megfelel az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 3. számú melléklet 50. pontjának. Vélhetően az építkezés során két generálkivitelező lesz jelen (nem az fogja befejezni, aki elkezdte). A kedvezményes 5 százalékos adókulcsot csak az egyik kivitelező vagy mindkét kivitelező használhatja? A kedvezményes adókulcs alkalmazása készültségi fokhoz kötött? Ha jól értelmeztem akkor jogosult rá mindkét kivitelező, ha az első legalább félkész állapotig eljutott az építkezés során.

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

Az 5% százalékos adókulcs alkalmazásával kapcsolatban korábban kiadott NAV-útmutató nem foglalkozott azzal az esettel, ha az átadott szerkezetkész lakást más vállalkozó fejezi be. Ugyanakkor e tárgyban több cikk is megjelent:

„Tegyük fel, hogy a generálkivitelező a méretbeli feltételeknek megfelelő, 50%-os készültségi fokú lakóingatlan átadására vállalt kötelezettséget magánszemély megbízója felé. Az átadást követően a megbízó egy másik generálkivitelező vállalkozással köt építési szerződést a méretbeli feltételeknek úgyszintén megfelelő lakóingatlan kulcsra kész átadására.

Mindkét generálkivitelező jogosult az 5%-os adókulcs alkalmazására, mivel mindkettőjük esetében fennállnak az ehhez szükséges törvényi feltételek.

Véleményemet azzal támasztom alá, hogy visszterhes értékesítés esetén mind az 50%-os készültségi fokú, mind pedig a kulcsra kész (teljesen elkészült) lakóingatlan értékesítése 5%-os adókulccsal adózik, s elvileg a generálkivitelezés útján megvalósuló termékértékesítést sem sújthatja magasabb adóteher.” (Bonácz Zsolt: Áfa és számlázás, 2016. február)

„[...] A szerkezetkész állapoton túlmutató további kivitelezést a beruházó nem egyetlen generálkivitelezőre bízza, hanem egyenként szerződik az egyes részszolgáltatások elvégzésére különböző vállalkozókkal. Ezért ezek a vállalkozók nem az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítést teljesítik, hanem csak egy-egy résztevékenységet, ami nem adózhat 5%-kal egyrészt azért, mert tipikusan nem termékértékesítésre, hanem szolgáltatásnyújtásra irányulnak, másrészt, ha adójogi szempontból termékértékesítésnek is kell minősíteni az adott ügyletet (például a nyílászáró értékesítőjét és beszerelőjét) nem maga az ingatlan az a termék, ami értékesítésre kerül, csak annak valamilyen alkotórésze, tartozéka. Erre tekintettel a vállalkozók és a megrendelő között nem alkalmazható 5%-os áfa az ügyletre.” (dr. Csátaljai Zsuzsanna: Áfa és számlázás, 2017. június)

„Megeshet, hogy egy megbízó egy fővállalkozóval/generálkivitelezővel félkész/szerkezetkész állapotig építteti fel a kérdéses lakóingatlant, majd az építkezést mással/másokkal fejezteti be. Amennyiben az első (fő)vállalkozóval kötött ügylet önmagában megfelel az Áfa tv. 10. § d) pontjában foglalt, fent ismertetett feltételeknek, valamint a kedvezményes áfamérték alkalmazásához szükséges feltételek is teljesülnek (például összes hasznos alapterület), abban az esetben erre az ügyletre az 5 százalékos adómérték alkalmazható. A további építkezési szakaszt illetően előfordulhat, hogy a hátralevő munkálatokra külön-külön szerződik egyes vállalkozókkal az építtető. Ebben az esetben a külön-külön megvalósuló ügyletekre 27 százalékos adómérték alkalmazandó, mivel ezek az ügyletek önmagukban nem minősülnek új lakóingatlan értékesítésének. Amennyiben a hátralevő munkálatokra egy másik fővállalkozóval/generálkivitelezővel szerződik a megbízó, abban az esetben a kialakított értelmezési gyakorlat szerint, ez a második szakasz is kezelhető az Áfa tv. 10. § d) pontjának hatálya alá tartozóként, amennyiben annak feltételei változatlanul fennállnak. Ebben az esetben a „második szakaszra” is alkalmazható az 5 százalékos adómérték.” (dr. Illés Hajdú Emese NGM adóügyi szakreferens, Adó Online, 2017.09.21.)

Mint látható tehát, abban esetben is vizsgálható, hogy fennállnak-e a 10. § d) pontban leírt feltételek (így az építési szerelési munka eredményeként létrejön-e ingatlan, és az átadásra kerül-e a jogosult számára), ha az ingatlan átadása után más vállalkozóval szerződik a megrendelő az ingatlan befejezésére. Ugyanakkor amennyiben csak egyes építési-szerelési szolgáltatások nyújtása történik, úgy felmerül, hogy a szolgáltatások eredményeként nem történik ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak (6. pont), így ebből adódóan az 5%-os adókulcs nem alkalmazható.

Az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. kormányrendelet alapján függően a támogatás alapjául szolgáló jogszabályhelytől, az adóvisszatérítési kedvezmény vagy 27%-os vagy 5%-os számlák esetében vehető igénybe:

„69. § (1) Új lakás építése esetén

a) a legfeljebb 150 m² hasznos alapterületű lakás vagy a legfeljebb 300 m² hasznos alapterületű egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője az építési bekerülési költséghez, illetve

b) az építkezés helyéül szolgáló építési telek vételárához az építési telek természetes személy tulajdonosa

adó-visszatérítési támogatást igényelhet.

(1a) A legfeljebb 150 m² hasznos alapterületű új lakás vagy a legfeljebb 300 m² hasznos alapterületű új egylakásos lakóépület vásárlása vagy építése esetén – az e rendelet szerinti családi otthonteremtési kedvezmény igénylésével egyidejűleg – a telekárat is tartalmazó vételárához a természetes személy vevő, illetve a hitelintézet által elfogadott költségvetésben szereplő bekerülési költségéhez a természetes személy telektulajdonos építtető adó-visszatérítési támogatást igényelhet.”

„(4) Az adó-visszatérítési támogatás kizárólag

a) az (1) bekezdés esetén a 27%-os,

b) az (1a) bekezdés esetén az 5%-os

általános forgalmi adó mértékkel kiállított számla vagy számlák benyújtása esetén vehető igénybe. A 44. § (1) és (2) bekezdése szerinti számlabemutatási kötelezettség teljesítésénél az a) pont esetében az 5%-os, a b) pont esetében a 27%-os általános forgalmi adó mértékkel kiállított számla nem vehető figyelembe. A b) pont esetében a lakóingatlannak nem minősülő, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség adóalapjára eső rész tekintetében a 27%-os általános forgalmi adó mértékkel kiállított számla is figyelembe vehető a számlabemutatási kötelezettség teljesítésénél”.