Lakásbérbeadás adója, elszámolható költségei

Megosztás Tetszik

Hogyan kell rendeznie lakása bérbeadásának adóját és költségeit? Olvasói kérdésre Juhász Tibor okleveles adószakértő válaszolt.

Olvasónk a következők után érdeklődött: „Magánszemély bérbeadná a lakását, a következő kérdéseim lennének: – Ha jól tudom, nem szükséges adószám kiváltása. Év végén az szja-bevallásában kell rendezni a fizetendő és visszaigényelhető adót az adóazonosító szám feltüntetésével? – A magánszemély adóelőleg fizetésére ez esetben is kötelezett lesz év közben legalább a bevétel 50 százalékáig? – Értékcsökkenést számolhat-e el az ingatlan után, ha igazoltan nem lakik ott? – Az előforduló költségek között elszámolhatja-e adószám hiányában például a közvetítő jutalékot, az irodaszer (toll, ceruza, papír stb.) -beszerzést, ha azokról számlát kér a nevére?”

Szakértőnk először az adózás rendjéről szóló törvény (Art.) 22. § (16) bekezdésére hivatkozott, melynek 2010. augusztus 16-ai hatályba lépésétől kezdődően a magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

– nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),

– tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),

– az ingatlan-bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,

– nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal. (Kereskedelmi kapcsolat e tekintetben: a termékbeszerzés és –értékesítés, valamint a szolgáltatásnyújtás és -igénybevétel.)

A rendszeres bevételszerző tevékenységre tekintettel a természetes személy adóalanykénti bejelentkezés és az adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezáltal az áfatörvényben meghatározott bizonylat kibocsátására kötelezett. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.) szerinti számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő.

Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – az adóalanyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében (illetve előállításában) és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető. Amennyiben azonban az adóalany úgy döntene, hogy a számviteli bizonylat kibocsátásához a számla és a nyugta adóigazgatási azonosításáról, valamint az elektronikus formában megőrzött számlák adóhatósági ellenőrzéséről szóló 23/2014. (VI. 30.) NGM rendelet (a továbbiakban: NGM rendelet) szerinti számlatömböt kíván használni, annak beszerzéséhez már adószámmal kell rendelkeznie, emiatt viszont be kell jelentkeznie.

A már bejelentkezett és adószámmal rendelkező adóalanyoknak a regisztrált adóalanyi körből nem szükséges kijelentkezni – hiszen gazdasági tevékenységük nem szűnik meg –, bizonylataikon továbbra is a már meglévő adószámukat kell feltüntetni.

Amennyiben a magánszemély – nem élve azzal a lehetőséggel, hogy a nevezett tevékenységére nem köteles az adóhatósághoz bejelentkezni – adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon megteheti, amely alapján az adóhatóság adószámot állapít meg a részére.

A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából, mint önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.

A kifizető által levonandó és a magánszemély által fizetendő adóelőleg mértéke a jövedelem 16 százaléka. Az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerinti, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege. A kifizető az adóelőleg alapjának megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe.

A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén továbbra is a bevétel 90 százaléka minősül az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek.

Jellemzően előforduló és költségként elszámolható kiadás lehet például az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltség. Abban az esetben, ha a bérlő nevére átírják a közüzemi szolgáltatást mérő készülékeket, vagyis a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem számít bevételnek, így az költségként sem számolható el.

A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás is elszámolható költségként.

Ezen kiadásokon túlmenően azon magánszemélyeknek, akik nem egyéni vállalkozóként végzik e tevékenységet vagy egyéni vállalkozók, de e tevékenységükre a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat alkalmazzák, az ingatlan-bérbeadási és az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevételből levonhatják:

– az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított – saját tulajdonú – tárgyi eszköz értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása); a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);

– az ingatlant bérbeadó, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó (nem egyéni vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – az értékcsökkenést akkor is, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, vagy építette.

Nem számolható el azonban értékcsökkenési leírás azon tárgyi eszközök (ingó, ingatlan) után, amelyek megszerzése ingyenesen történt.

Kifizetőnek történő bérbeadás esetén – függetlenül attól, hogy a bérbeadó magánszemély rendelkezik-e adószámmal vagy sem – a bérlőnek adóelőleget kell megállapítania. Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.

Továbbra sem kell az adót a kifizetőnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja, és a bérbeadásból, szálláshely szolgáltatásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza.

Amennyiben a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik és a bérbeadó a bevételével szemben költséget nem számol el – a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos költség kivételével –, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.

Ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított 16 százalék adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.

A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, bármely módszert is alkalmazza a magánszemély, be kell vallani az állami adóhatósághoz.

A magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem után.

E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett 6930 forint egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett 6930 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 ezer forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terheli a magánszemélyt.

Ha a bérbeadó tételes költség elszámolást választ, nem pedig a 10 százalékos költséghányadot, akkor tevékenysége érdekében számlával igazolt költségeket, vagy a bizonylat nélkül elszámolható költségeket a bevételével szemben elszámolhatja, és a különbsége lesz a jövedelme, így ha a toll, ceruza, papír kizárólag a tevékenysége miatt merül fel, akkor annak költségét érvényesítheti.