Ingatlant vesz, elad. Meddig magánszemély és mikortól vállalkozó?

Megosztás Tetszik

Alkalmi vétel, kicsit összepofozza, majd jó pénzért eladja. Meddig vagyunk magánszemélyek, és mikortól számítunk vállalkozónak? Hány éven belül és hány ingatlan vásárlása, majd értékesítése számít gazdasági tevékenységnek? A kérdésre Lepsényi Mária adószakértő válaszol.

Olvasónk így részletezi kérdését: ügyfelem 2015-ben vásárolt kettő ingatlant, melyeket több millió forintos haszonnal tovább is értékesített. Természetesen a bevétele és a kiadásai közötti különbözetre az szja-t megfizeti. 2016-ban is vásárolt egy ingatlant, ezt is szeretné eladni. A két éven belül lebonyolított három ingatlanértékesítés után van-e bármilyen plusz adófizetési kötelezettsége az szja-n kívül? Ez már esetleg sorozat jellegű értékesítésnek minősül? Hány éven belül, hány ingatlant értékesíthet, ami még nem minősül gazdasági tevékenységnek vagy sorozat jellegű értékesítésnek? Meddig „ajánlott” ezzel így magánszemélyként foglalkoznia? Vagy már most javasolt lenne ezt vállalkozási keretek között végeznie?

Szakértőnk a törvény megfelelő paragrafusával kezdi válaszát: a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja-törvény) 46. pontja szerint gazdasági tevékenységnek minősül  valamely tevékenység üzletszerű, illetve tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik. Mindez azt jelenti, hogy az ingatlan értékesítésére vonatkozó rendelkezések szerint megállapított jövedelmet a magánszemélynek a kérdezett esetben önálló tevékenységből származó jövedelemként kell bevallania, az adóelőleg alapja a jövedelem 78 százaléka, amely után 27 százalék ehot is kell fizetni.

A sorozat jelleg definíciója  az általános forgalmi adóról szóló törvény (áfatörvény) 259. § 18. pontja alapján:

„18. sorozat jelleg: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,

a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy

b) amelynek szerzése az értékesítőnél - az illetékekről szóló törvény alapján - öröklési illeték tárgyát képezte,

az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be;”

Az adózónak kell eldöntenie, hogy a bevételére milyen jövedelemszámítási módszert választ. Azt fontos tudnia, hogy veszteséget csak a vállalkozói jövedelemadózást választó egyéni vállalkozó tud elszámolni.