Katás bt. ingatlant értékesít, ezt kell tudni az áfáról

Megosztás Tetszik

Katás bt. értékesítené a korábban, még nem katásként, fordított adózással vásárolt ingatlanát, hogyan kell számláznia? – kérdezte olvasónk. Szipszer Tamás adószakértő válaszolt.

2006-ban alakult betéti társaság két éve kata szerint adózik. Jelenleg áfamentes, de várhatóan ebben az évben meghaladja a bevétele az alanyi mentesség határát, tehát áfás lesz. 2012-ben vásárolt egy tulajdoni lapon „iroda” címen szereplő ingatlant, a telekárat 27 százalék áfával, a felépítményt fordított adósan. Mivel a munkája jelenleg és hosszú távon a fővároshoz köti, szeretné a bt.-ben lévő ingatlant eladni. Hogyan kell kiszámláznia (már ez évben az áfakörbe tartozást, valamint a kata szerinti adózást figyelembe véve, valamint azt, hogy az ingatlanértékesítésre nem választotta az áfakörössé tételt), és milyen adózási szabályokat kell figyelembe venni még (például az ingatlanértékesítésnél az áfatörvény 135. paragrafusa szerinti 240 hónapos utánkövetési időszakot, fordított adózással vásárlás esetén hogyan kell alkalmazni)? – kérdezte olvasónk.

A szóban forgó eszközt a vállalkozás tartósan tárgyi eszközként használta, mely alanyi áfamentes.

Ha értékesíti a tárgyi eszközt, akkor nem járhat el alanyi áfamentes minőségben, mivel az áfatörvény egyértelműen úgy rendelkezik, hogy tárgyi eszköz értékesítése esetén az alanyi áfamentes adózó nem járhat el alanyi áfamentes minőségben.

Ugyanakkor az áfatörvény 86. paragrafus (1) bekezdésének j) pontja értelmében a két évnél idősebb beépített ingatlan értékesítése fő szabály szerint – mentes az áfa alól. Ebben az esetben a számlán kötelező a mentességi jogcímet feltüntetni. Vagy a fenti paragrafusra történő hivatkozást javasolt szerepeltetni, vagy más egyértelmű szöveggel is lehet utalni a mentességi jogcímre.

A kapott ellenérték tehát fő szabály szerint mentes lesz az áfa alól, és az összeg nem számít bele az alanyi áfamentesség értékhatárába.

Ugyanakkor, mivel a vásárláskor az áfát levonásba helyezte a vállalkozás, a kérdésben említett 240 hónapos időszakon belül az értékesítés hónapjára, valamint az azt követő hónapokra jutó vásárláskor levont áfa arányos részét vissza kell fizetni.

Ezen tényen az sem változtat, hogy fordított adózással vásárolta az ingatlant. A fordított adózásnál fizetendő és vele szemben egy levonható áfa is keletkezik, amit most korrigáltan vissza kell fizetni.

A vállalkozásnak azonban joga van az értékesítést adókötelessé tenni. Ezt be kell jelenteni az adóhatósághoz. Ha a vállalkozás még nem jelentette be az ingatlanértékesítési tevékenységet, mint tevékenységi kört, vagyis azt tárgyévben kezdi meg, akkor joga van ezen bejelentés megtételére év közben, az értékesítést megelőzően is. Ha azonban már ezen tevékenységét korábban is folytatta, akkor csak az előző év végéig szóló bejelentéssel tud a tárgyévre adókötelezettséget választani.

Az adókötelezettség választása azt eredményezi, hogy az értékesítés után áfát kell felszámítani és bevallani, de csak akkor, ha vállalkozási tevékenységet nem folytató magánszemély vagy alanyi áfamentes vállalkozó lesz a vevő.

Ha áfafizetésre kötelezett vállalkozás a vevő, akkor fordított adózással lehetséges az értékesítés (bevallást ekkor is be kell adni). Vagyis az áfafizetésre kötelezett adóalany lesz az áfafizetésre kötelezett fél ezen ügyletnél.

Bárki legyen is a vevő ezen esetekben, nem szükséges a korábban a vásárláskor fordított adózással levont áfa utólagos korrekciója, mivel az értékesítés áfafizetési kötelezettséget keletkeztet (függetlenül attól, hogy egyenes vagy fordított adózási technikával történik).