Végtörlesztés: van, amit a jogszabály sem válaszol meg

Megosztás Tetszik

Az elmúlt hónapok a devizában nyújtott és forintban törlesztett (deviza-alapú) kölcsönök kezelhetetlen torzulásáról, az árfolyamok elszabadulásáról, a sokak számára fizethetetlen törlesztőrészletekről szóló, mielőbbi intézkedést sürgető hírektől voltak hangosak. A törvények megalkotását kísérő parázs viták (pl. a végtörlesztéshez kapcsolódó adószabályokat illetően) alighanem az alkalmazásuk során is fellángolnak majd. A piac szereplői, a hiteladósok, a pénzügyi intézmények, az Európai Unió illetékes szervei más-más oldalról ragadják meg a még friss rendelkezéseket, és ez feltehetően temérdek értelmezési kérdést szül majd az érintettekben. A végtörlesztéssel kapcsolatos kérdések tisztázásában segít cikksorozatunk.

Az Országgyűlés a nyár folyamán elfogadta a deviza-alapú kölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló 2011. évi LXXV. törvényt (Rögzített árfolyam tv.), majd a devizahitelek kordában tartására kidolgozott szabálycsomag következő egységeként 2011. szeptember 29. napján hatályba lépett az otthonvédelemmel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXXI. törvény is (Végtörlesztési tv.).

Az alábbiakban néhány olyan kérdést próbálunk megválaszolni, mellyel mind gyakrabban fordulnak hozzánk az eligazodni vágyók, és amelyek tapasztalataink szerint nem mindenki számára egészen világosak.

A szabályozás újdonsága, az érintettek szerepe, teendői

Mindenekelőtt szeretnénk hangsúlyozni, hogy az újonnan bevezetett jogintézmény a piac valamennyi szereplője számára az újdonság erejével hatott, így az alábbiakban elsősorban az általánosan felmerülő kérdésekre kívánunk válaszolni. Nem célunk, hogy bármely érintettel, így akár a pénzügyi intézményekkel szemben kritikát fogalmazzunk meg.

Minden érintettnek javasoljuk, hogy problémáikat a lehető legtöbb megértéssel közöljék, illetve kezeljék és ha módjukban áll, akkor kérdéseiket, tapasztalataikat a megfelelő fórumon és formában osszák meg. Kétségtelen, hogy a szabályok a pénzintézetek számára is újak és nekik is alkalmazkodniuk kell, így időbe telik a megfelelő gyakorlat kialakítása. Figyelemmel azonban a szabályok kiforratlanságára és a jogi szabályozás hiányosságaira, azt is fontosnak tartjuk, hogy a pénzügyi intézmények is fokozott rugalmasságot és odafigyelést tanúsítsanak, hiszen a határidők rövidsége a szokásosnál gyorsabb reakciót kíván meg amellett, hogy az egységes gyakorlat kialakítását a jogalkotó – észlelve a hiányosságokat – további gyors jogszabály módosításokkal segítheti elő.

Mi az a végtörlesztés?

A végtörlesztés általánosságban és némileg leegyszerűsítve a kölcsönszerződésben vállalt valamennyi adóst terhelő kötelezettség egyidejű teljesítését jelenti. A jelen esetben kicsit szűkebb a végtörlesztés fogalmának értelmezése, így az alatt a devizában nyújtott és forintban törlesztett (deviza-alapú), a Magyar Köztársaság területén lévő lakóingatlanon alapított zálogjog vagy az ún. garantált hitelrészre vállalt állami készfizető kezesség fedezetével kötött kölcsönszerződés alapján, rögzített forint árfolyamon teljesített teljes előtörlesztés értendő.

Alapvetően arról van tehát szó, hogy a piaci árfolyamtól függő havi törlesztés helyett – a törvényi feltételek fennállása esetén – egy szuszra, rögzített árfolyamon fizethető vissza a deviza-alapú hitel teljes összege.

Csak az ingatlanokra vagy a gépjárművekre felvett kölcsönök, esetleg a szabad felhasználású hitelek tekintetében is irányadóak az új szabályok?

A törvény fő célja az otthonvédelem, a lakások kényszerértékesítésének, az ingatlanpiac recessziójának visszaszorítása. A végtörlesztésre való jogosultság szempontjából az a döntő, hogy lakóingatlan-e a deviza alapú hitel fedezete, veszélybe kerülhet-e a hiteladós otthona, ha a devizaárfolyam kedvezőtlen alakulása esetén nem tud törleszteni. Ennek megfelelően, aki például gazdasági célú ingatlanra, telekingatlanra vagy éppen üzlethelyiségre jegyeztette be a pénzügyi intézmény zálogjogát, elesik a végtörlesztés lehetőségétől. Aki viszont lakóingatlanát terhelte meg deviza-alapú kölcsön biztosítékaként pl. egy nagy értékű személygépkocsi vásárlásakor, végtörleszthet. [a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (a továbbiakban: Hpt.) 200/A. § (4); 200/B. § (1)]

A végtörlesztés lehetősége tehát nem a hitelcéltól függően nyílik meg, hanem az otthonvédelem és a terhelt ingatlan kényszerértékesítésének elkerülése az elsődleges jogalkotói szempont. Ha deviza-alapú, például nagy értékű gépkocsi vagy egyéb termék vásárlására felvett hitel biztosítéka ingatlanon alapított zálogjog volt, a törvény lehetővé teszi a végtörlesztés igénylését.

Mely devizák esetében és milyen árfolyamon lehet élni az új lehetőséggel?

A Hpt. módosításával a törvény meghatározza deviza-alapú hitelek végtörlesztésének forint árfolyamát. A végtörlesztés forint összegének meghatározásakor a pénzügyi intézmény svájci frank esetén 180 HUF/CHF, euró esetén 250 HUF/EUR, japán jen esetén 200 HUF/100 JPY árfolyamot alkalmazhat. [Hpt. 200/B. § (1)]

A végtörlesztésre akkor van lehetőség, ha a deviza alapú kölcsön folyósításánál alkalmazott árfolyam nem volt magasabb, mint a most rögzített árfolyam (ez pl. a svájci frank alapú hitelek esetén általában a 2009 előtt felvett hitelekre lehet igaz). Amennyiben tehát a jogszabályban meghatározott rögzített árfolyammal megegyező vagy annál magasabb volt a deviza-alapú hitel folyósításkori árfolyama, nem végtörleszthető a hitel kedvezőbb feltételek mellett. [Hpt. 200. § (2) a)]

A folyósítás időpontja általában az a nap, amelyen a pénzügyi intézmény a kölcsön összegével vagy részösszegével az ügyfél hiteltartozását nyilvántartó számláját megterheli. Ha például új építésű ingatlan vásárlásakor szakaszosan folyósították a hitelt, akkor – a törvény szerint – a terhelés napján érvényes árfolyam dönt az adott deviza-alapú hitel adott részének „végtörleszthetőségéről”.

Egy konkrét eseten keresztül megvilágítva a következőről van szó: az új építésű ingatlanoknál különösen jellemző, hogy a bank a teljes kölcsönösszeget több részletben (pl. készültségi állapot függvényében) folyósítja. Ilyenkor előfordulhat, hogy egyes részletek a rögzített árfolyam alatti, míg mások a rögzített árfolyam fölötti árfolyam figyelembe vételével kerültek folyósításra. A jogszabály sajnos nem ad megfelelő választ a kérdésre, így várhatóan a gyakorlat és a piac szolgál megoldással.

Jelenleg találkozhatunk olyan pénzügyi intézményekkel is, amelyek ilyen esetben nem engedélyezik a végtörlesztést. Véleményünk szerint ez nem összeegyeztethető a jogszabály céljával, így helyesebbnek, illetve megalapozottabbnak véljük azon banki gyakorlatot, amely vagy súlyozott átlagot számít, vagy a teljes összegre a rögzített árfolyamon engedélyezi a végtörlesztést, esetleg az egyes részletek folyósítása idején figyelembe vett árfolyamtól függően a teljes kölcsönösszeget megosztja, és a rögzített árfolyam alatt utalt összeg tekintetében a rögzített árfolyamon való előtörlesztést biztosítja, míg a többi részlet tekintetében az általános előírások szerint jár el, azaz nem a rögzített árfolyamon, de engedélyez a végtörlesztést.

A cikk folytatásában arról olvashat majd, hogy kik élhetnek a végtörlesztés lehetőségével, milyen feltételeknek kell megfelelni, támaszthatnak-e további feltételeket a pénzintézetek?

dr. Kocsis Ádám / dr. Csurgay András Zsolt
Csurgay Ügyvédi Iroda