Olvasói kérdés hívta fel a figyelmet a személyi jövedelemadóról (szja) szóló törvény különös szabályára, amely az általánosnál szigorúbb adókötelezettséget ír elő a termőföldből átminősített ingatlan átruházásából származó jövedelemre.
Tisztelt Szakértő! Adott egy 2005-ben kötött tartási szerződés, a szerződés alanyai: eltartott, eltartó és állagjogosult. A szerződés alapján az állagjogosult 1/1 arányú tulajdonjogot szerez a "kivett hétvégi ház és udvar" minősítésű ingatlanon. Az állagtulajdonjog értéke 4,5 millió forint. A kiszabott illeték 450 ezer forint, melyet 300 ezer forintra mérsékel a NAV, és 24 havi pótlékmentes részletfizetést engedélyez egy 2007-es határozat alapján. Az ingatlant 2016-ban átminősítik. Majd ugyanabban az évben (2016) értékesítik 12,6 millió forintért, akkor már mint "beépítetlen terület" minősítésű ingatlant. Az adó megállapításához a lakásra, lakóingatlanra vonatkozó 5 éves vagy az ingatlanra vonatkozó 15 éves "figyelési" időt kell alkalmazni, tekintettel az átminősítésre? Utóbbi esetén jól gondolom, hogy az adó (12,6 millió forint - 4,5 millió forint - 300 ezer forint) = 7,8 millió forint, 60 százalékos mértékű csökkentés mellett, 468 eezer forint? Megtisztelő válaszát előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! Magánszemély 1995-ben ajándékozás útján jutott 5 hektár termőföldterülethez. 1999-ben ennek egy részét – 1,5 hektárt – kivonták a művelés alól, és átminősítették. A kivonás után a neve a területnek a födhivatali bejegyzés szerint "kivett udvar". Az egész terület külterületen helyezkedik el. Most a tulajdonos az 1,5 hektár átminősített területet eladná. Kérdésem az, hogyan adózik a bevétele után? Köszönöm.
A tulajdonos egy frissen benyújtott törvényjavaslat szerint 2016. december 31. helyett 2017. december 31-éig kérheti, hogy zártkertként nyilvántartott ingatlanát művelés alól kivett területté sorolják át.
Gazdasági társaság lakóingatlant vásárolt 1998. évben. Az ingatlant irodává alakította. Az átminősítéshez kapcsolódóan az illetékes önkormányzat építési hatóságától a szabályosan benyújtott kérelemre megkapta a hatósági bizonyítványt. Az ingatlant 1998. évtől irodaként használja. A földhivatalnál viszont nem vezettette át a használat átminősítését. Kérdés, hogy az ingatlanon 2015. évben végrehajtott beruházás előzetes áfája ebben az esetben levonható-e? Az ingatlan funkcióváltásának bejegyzését az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat építésügyi hatóságánál kell kezdeményezni. Ehhez szükség van építésztervező által készített építési-műszaki tervdokumentációra is, amely igazolja, hogy az új funkció kialakítása során az általános építésügyi előírásokat betartották. Tisztelettel: Fehér Andrásné
Egyszerűsített foglalkoztatottak esetében történt az a sajnálatos tény, hogy a jelenléti ívben szereplő munkakezdés picivel korábbi volt, mint a bejelentés időpontja. A munkaügyi felügyelőség ezért ezen napokat munkaviszonynak minősítette, és kérte a munkaszerződéseket. A kérdésem, hogy nem lesz ebből a későbbiekben gond azoknak, akik egyébként 8 órás munkaviszonyban állnak más cégnél, vagy éppen munkanélküliek. Ebben az esetben gondolom, ha már így minősítették a napokat, nem lehet megbízási szerződést kötni?
Tisztelt Szakértő! Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvénynek a 67/2015. (X.30.) FM-rendelettel módosított végrehajtási rendelete alapján 2015. december 1-jétől lehetőség van a zártkerti ingatlanok esetében kérelmezni a földhivataltól a kivonás átvezetését, amivel az ingatlan kikerül a földforgalmi törvény hatálya alól. Ha a kivonás átvezetését követően a tulajdonos – az így megkötés nélkül értékesíthető – ingatlant eladja, felmerül, hogy kell-e, és, ha igen, az szja-törvény mely szakasza alapján személyi jövedelemadót fizetnie? Kérdés, hogy a művelésiág-változással a 15 év újraindul-e, vagy a 62/A § (1) bekezdése szerinti vagy a (3) bekezdés c) pontja szerint szabályozás érvényesül-e? Nehézséget jelenthet ugyan akkor az utóbbi esetben az átminősítés jogerőre emelkedését megelőző 5 évet megelőző tulajdonszerzés igazolása az adómentesség érdekében, mivel a zártkertek 2013-ban kerültek a földforgalmi törvény (2013. évi CXXII. tv.) hatálya alá. Az aktuális tényállásban a tulajdonos a zártkert tulajdonjogát 1990. évben szerezte meg, a gazdasági épület felépítményt 1995-ben tüntették fel. Az átminősítésről szóló határozat jogerőre emelkedését követően azonnal értékesíteni kívánja az ingatlant. Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelt Szakértő! Egy kft. lakást vásárolna irodának. Kérdésem, hogy ha új az ingatlan, akkor ez a kft., aki irodának fogja használni, visszaigényelheti-e az áfát? Ahhoz, hogy irodának használja és a felmerült költségeket elszámolja át kell minősíttetni vagy valami más teendő van-e? Köszönettel várom a válaszát.
Tisztelt Szakértő! Egy kft. tagja a cége használatára egy használt társasházi lakást szeretne vásárolni, majd felújíttatni és irodaként használni. Ez lenne a cég székhelye. Azért, hogy a felújításról szóló számlák áfáját levonásba helyezhesse, még a felújítás megkezdése előtt át kellene íratnia az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan besorolását lakóingatlanból irodává? (Nem tudom pontosan, mi a helyes megnevezés.) Hogyan zajlik ez az eljárás? Kell bizonyítania és hogyan, hogy ténylegesen és kizárólag csak üzleti célra használja a lakást? Van az átminősítésnek illeték vagy bármilyen más költsége? Köszönöm válaszát!
Tisztelt Szakértő! Cégünk (egyszemélyes kft.) vásárolt egy ingatlan 2013 tavaszán, melyen beruházásba kezdett. Kertfelújítás, garázsépítés, energetikai beruházás. Sajnos az áfát levontuk, annak ellenére, hogy az ingatlan lakóházként szerepel a nyilvántartásban. Mindezt azért tettük, mert az Apehtól azt a tájékoztatást kaptuk, hogy ha ezt a házat mint bemutatóházat kezeljük (későbbiekben megvalósuló vendégház építés miatt), akkor levonható az áfa, ha jelezzük, hogy ugyanezen anyagokkal, vállalkozókkal fogunk dolgozni az új projekten. Így nem önellenőriztünk. Sajnálatos módon ez a beruházás nem fog megvalósulni, így nincs jogalapja az áfa levonásának. Kérdésem az lenne, hogy ilyen esetben mit lehet tenni? Ha a földhivatalnál a házat átminősíttetjük irodának, akkor maradhat-e a könyvelés vagy mindenképpen önellenőrizni kell? Lassan közeledik a beruházás vége, aktiválni kell. Várom válaszát, üdvözlettel
Kft. megbízási szerződést kötött egy magánszeméllyel. A munkaügyi hivatal ellenőrzése során a revizor a megbízási szerződést átminősítette munkaszerződéssé azzal, hogy a munka jellege nem teszi lehetővé a megbízási szerződés alkalmazását. A kft.-nek a 1041T nyomtatványon visszamenőleg munkaviszonyt kellett bejelentenie, illetve a 1408-as bevallást önellenőriznie kellett. Azonban ugyanez a munkavállaló alkalmi munkavállalóként volt bejelentve az önellenőrzött hónapokra ugyanennél a kft.-nél. Kell-e bármit csinálni az alkalmi munkavállalással amiatt, hogy munkaviszonnyá alakult a foglalkoztatás? Köszönöm, ha válaszolnak, üdvözlettel CSK
Az adóhatóságnak joga van a törvény rendelkezései szerint a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményeket valódi tartalmuk szerint minősíteni. Ez a jog azonban nem azt jelenti, hogy korlátlan minősítési joga van, ugyanis az átminősítés csak kifejezetten adójogi szempontból valósulhat meg. Az átminősítés során az adóhatóság nem kerülheti meg a hatályos jogszabályokat, azaz az átminősítés nem ütközhet a törvénybe vagy más jogszabályban foglaltakba. Mit jelent mindez a gyakorlatban?
A beltagoknak és kültagoknak nem árt odafigyelniük arra, hogy az adóhatóság úgy is szélesítené a járulékfizetők körét, hogy erőből, vagy a nyilatkozatok alapján átminősíti az addigi jogviszonyt tagi közreműködéssé. A művelet eredményeként akár tönkre is mehet a vállalkozás. Ruszin Zsolt kommentálja az adóhivatal eljárását.
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték