Ingatlanáfa

Tisztelt Szakértő! Vállalkozásunk saját tulajdonú ingatlan értékesítésével, bérbeadásával foglalkozik. Az általános szabályokat alkalmazzuk, tehát nem jelentkeztünk be a használt ingatlan esetében sem a bérbeadás sem az értékesítés esetén az áfa alá. Egy megvásárolt nagy méretű lakás átalakításával 3 db új lakást szeretnénk létre hozni, majd azt értékesíteni vagy bérbe adni. Kérdések: 1.) az így létrejött 3 db lakás mind újnak minősül vagy a meglévő, átalakított lakás "méretcsökkenéssel" de réginek minősül? 2.) az új lakások értékesítése áfaköteles, a régié áfamentes. Ha az átépítésre kerülő lakás réginek minősül, akkor az átépítési munkák, anyagok áfája mi alapján bontható meg levonható és le nem vonható áfára? 3.) Ha generálkivitelezővel szerződünk az átalakításra, akkor mivel új lakások kerülnek kialakításra, alkalmazható-e az 5%-os adómérték? A megmaradó, méretcsökkenést "elszenvedő " lakásra felmerült munkák esetében is alkalmazható az 5%? Ha nem, akkor célszerű lenne külön szerződni ezekre a munkákra? 4.) Ugyanígy az általunk történő értékesítés esetén minden lakásra alkalmazhatjuk az 5%-ot, vagy csak a két újonnan kialakított lakásra, és a méretcsökkenéssel megmaradó régire nem? 5.) Ha mégis bérbeadásra kerül a sor, akkor mi alapján lehet az előzetesen levont áfát megosztani utólag? Célszerű lenne az egyes lakásokra vonatkozóan külön külön szerződni?