Tárgyi mentes ingatlan bérbeadás

Tisztelt Szakértő! Szeretnénk bérbeadni fitness-termünket, gépekkel együtt. Az a kérdésem, hogy tárgyi adómentesen megtehetjük-e? Illetve: ha tárgyi adómentesen adunk bérbe ingatlant, akkor az esetleges felújítások áfája levonható lesz-e? (Nem lakás céljára szolgáló ingatlan) Köszönettel.