Ingatlan adás-vétel: mikor fizet a magánszemély?

Megosztás Tetszik

Mit kell tudni a lakás és mit a telek vásárlásakor érvényes illetékfizetési kötelezettségről, s milyen információkkal kell tisztában lennie egy magányszemélynek, ha ingatalanjának új gazdát keres?

Cikkünk első részérben annak meghatározását jártuk körbe, hogy ki tartozik az áfás, illetve ki az adómentes értékesítők körébe. Az áfás számlával és a fordított adózással kapcsolatos tudnivalókat is sorra vettük, s az adólevonási joggal is foglalkoztunk. Most a vevők illetékfizetési kötelezettségeit érintő információkról olvashatnak, egy példával illusztrálva azt, és a magánszemélyeket érintő ingatlanétékesítéssel is foglalkozunk.

A vevő illetékfizetési kötelezettsége  

Az illetékfizetési kötelezettség szabályozása hosszadalmas és bonyolult, így kizárólag néhány fontos és hasznos információt emelünk ki.

Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke áfával együtt (fordított adózás esetén ez a számlázott érték plusz 25 százalék), amelynek 10 százalékát kell befizetni.

Lakásvásárláskor négymillió forintig 2 százalék, az azt meghaladó értékre 6 százalék illetéket kell fizetni. Amennyiben ingatlanforgalmazó vásárol, ő az ár 2 százalékát fizeti, ha az ingatlant két éven belül értékesíti, és ezt jelzi is az adóhatóságnak. Amennyiben ez a feltétel nem teljesül, akkor a 2-ből 18 százalék is lehet az ingatlan fajtájától függően. S ha már erről esik szó, célszerű tisztázni, hogy kit is értünk ingatlanforgalmazó alatt: az a gazdálkodó, akinek az előző évben az árbevétele 50 százalékban ingatlanértékesítésből származott. Idetartoznak a kezdő vállalkozók is, akik bevételeiknek legalább 50 százalékát az adott évben ebből a tevékenységből nyerik majd.

Az építési telek vásárlása illetékmentes, feltéve, ha a vevő vállalja, hogy négy éven belül lakóingatlant épít oda és a használatbavételi engedélye jogerőre is emelkedik ez idő alatt. Megúszhatjuk az illetékfizetést egy 15 millió forintnál olcsóbb új lakás vásárlása esetén, sőt, ha 30 milliónál nem kerül többe a kiválasztott új ingatlan, akkor csak 15 millió forint feletti összegre kell leróni 6 százalék illetéket.
 
Az illetékkötelezettség a szerződés aláírásának napján keletkezik, de ha felfüggesztő, bontó vagy időponthoz kötött feltételt is belefoglalnak, akkor csúszhat a fizetési kötelezettség dátuma a szerződés hatályának beálltáig (kivéve lízing). Például, ha a szerződést olyan módon fogalmazzák meg, hogy a vevő csak akkor lesz birtokosa tulajdonosa az ingatlannak, ha a vételárat kifizette, akkor a megfizetéskor keletkezik az illetékkötelezettség és nem a szerződés aláírásának napján.

A korábbiakban az egyéni vállalkozók és a gazdasági társaságok számlázásáról, áfa és illeték kötelezettségéről esett szó, hozzátéve, hogy a vázlatosan ismertetett illetékszabályok egy része – köztük a lakásvásárlás illetéke a magányszemély vásárlóra is vonatkozik..

Ingatlanértékesítés utáni adózás magánszemélyeknek

A teljesség kedvéért néhány szót kell ejteni a magányszemélyek ingatlanértékesítése során fizetendő személyi jövedelemadóról is. A magánszemélynek is kellő körültekintéssel kell értékesíteni az ingatlanát, mivel előfordulhat olyan eset, hogy adott év decemberében az ingatlanértékesítés után milliós nagyságrendű összeget kell befizetnie adóként, míg ha ugyanazt az ingatlant a következő év januárjában értékesíti, már egyáltalán nem kell adót fizetnie. Figyelem a beszerzés és az értékesítés évét nem a szerződés aláírása, hanem a szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának időpontja alapján kell megállapítani.

Lakás vagy családi ház értékesítésekor, akkor keletkezik szja-kötelezettség, ha az ingatlant a vásárlástól számított öt éven belül adjuk el (vásárlás éve plusz négy év), és drágábban, mint ahogy vettük, vagy amennyiért felépítettük (figyelembe véve költségként az értéknövelő beruházásokat is). A vételárat és az építés költségét számlával, szerződéssel kell igazolni. Vagyis ha 2004-ben vettünk egy lakóingatlant akkor, ha azt 2009-ben értékesítjük, nem kell az eladási és a vételi ár pozitív különbözete után adót fizetni, mivel a két időpont között eltelt az öt év.

A 2009-ben értékesített lakóingatlan után akkor kell szja-t fizetni, ha azt 2005-ben vagy azt követően vásároltuk, és némi, esetleg jelentős profitot realizáltunk az ügyleten. Minél távolabb van az eladás éve a beszerzés évétől, annál kisebb százalékban minősül a plusz bevétel adóköteles jövedelemnek. A 2005-ben vásárolt ingatlan 2009-es értékesítésekor a különbözetnek már csak a 30 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezt kell 25 százalékos adókulccsal leadózni.

A lakóingatlanokon kívüli ingatlanok esetében már jóval szigorúbb szabályt tartalmaz a törvény. Amennyiben nem szeretnénk adót fizetni, akkor 15 év után kell az ingatlant értékesíteni. A beszerzés évét követő 5 évben a teljes különbözet adóköteles, míg az azt követő években évi 10 százalékponttal csökken a jövedelem tartalom, így a 16. évben már nem kell adót fizetni.

Vira Sándor