hirdetés
További témák
Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Ingatlanértékesítés a-tól z-ig: áfa, fordított adózás, számlakiállítás

  • dr. Marosi Andrea

Az ingatlanok értékesítésének szabályozása bonyolult, s az utóbbi években sem az egyszerűsítés lehetett a jogalkotók vezérlőelve, pedig ingatlanügye majdnem mindenkinek van – kicsiben vagy nagyban.

Annak érdekében, hogy meghatározhassuk: egy ingatlant gazdálkodóként (gazdasági társaságként, egyéni vállalkozóként), s így áfaalanyként értékesítő személynek milyen áfa fizetési kötelezettsége van, elsőként azt kell kitalálni, hogy az áfatörvény hova sorolja az adott ingatlant. A jogszabály szerint két csoportban gondolkodhatunk:

hirdetés

1) építési telek, építés alatt álló ingatlan a hozzátartozó földterülettel (nincs még használatbavételi engedélye), két évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan a hozzátartozó földterülettel;

2) építési telken kívüli földterület, két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező beépített ingatlan a hozzátartozó földterülettel.

Az első csoportba tartozó ingatlanok esetén áfás számlát kap a vásárló, vagyis az eladó áthárítja a forgalmi adó fizetését a vevőre. Kivételt jelent a felszámolási eljárás alatt álló cég, annak ugyanis a fordított adózás szabályai szerint kell számláznia egy másik cég felé, ha az ingatlan értéke meghaladja a százezer forintot – s ez jó eséllyel így van.

Itt nem áll meg a rendhagyó értékesítések sora, további kivételek is vannak. Ilyen a kényszerértékesítés, vagyis az a helyzet, amikor valaki a tartozását rendezi ily kényszerű módon. Ekkor ugyanis a hitelező az ingatlan eladásából juthat hozzá a pénzéhez. Ez esetben az adós a kölcsönadónak a fordított adózás szabályai szerint állít ki számlát (itt egy Áfa törvény szerinti vélelmezett értékesítésről van szó), vagyis áfa nélkül. Persze ez sem olyan egyszerű: csak olyan hitelező juthat fordított adózással ingatlanhoz, aki megfelel a törvény által meghatározott feltételnek (nem alanyi adómentes). Általában ez nem probléma, mert a hitelezők többsége bank, pénzintézet.

A második csoport esetén az adóalany - főszabály szerint - adómentesen értékesít, a számlán pedig feltünteti, hogy az ügylet az áfatörvény 86-os paragrafusa alapján adómentes. Ugyanakkor a jogszabály azt is lehetővé teszi, hogy az eladó az adóköteles értékesítést válassza. Ez azonban öt évre szól, s a döntésünket megelőző év december 31-éig be kell ezt jelenteni. Amennyiben valaki üzletszerű ingatlanértékesítéssel foglalkozik (ez szerepel a tevékenyégi körében), akkor a tevékenység megkezdése előtt kell választani adómentes és adóköteles között. Alkalmi eladás esetén erről évközben is dönthet.

Amennyiben valaki az adóköteles értékesítést választja, akkor tájékozódnia kell: a vevő milyen státuszú. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha adóalany a vásárló, vagyis az áfa megfizetése tőle követelhető, akkor a fordított adózás szabályai szerint azt kell kiállítani a számlát, vagyis az új tulajdonos fizeti majd be az adót. Abban az esetben azonban, ha a vevő nem adóalany vagy alanyi adómenetes, akkor áfás számlát kell kiállítani az adás-vételről.

Adófizetési kötelezettség: áfás számla vagy fordított adózás?

Az adófizetési kötelezettség időpontja (számlán feltüntetendő teljesítési időpont), attól a körülménytől függ, hogy adóáthárítással, vagy fordított adózással értékesítik-e az ingatlant.

Adóáthárítás, vagyis áfás számla esetén a teljesítési időpont az a nap, amikor az eladó az előleget átveszi, illetve, amikor ezt az összeget a jóváírták a számláján. Ugyanez igaz a foglalóra is, amely úgy adózik, mint az előleg, az áfatörvény nem tesz közöttük különbséget.
Gyakorlatilag azt jelenti, hogy az átvett előleg után rögtön keletkezik adófizetési kötelezettség, az átvett bruttó összeg 25 százalékát kell adóként megfizetni.

A végteljesítés időpontja azonos a tulajdonjog átszállásának időpontjával. Abban az esetben azonban, ha részletfizetéssel vagy zártvégű pénzügyi lízinggel vásárol valaki, a birtokbaadás megelőzi a tulajdonjog átadásának időpontját, ekkor ez lesz a teljesítési időpont. A végteljesítésig (tulajdonba illetve birtokba adásig) fizetett összegek előlegnek minősülnek. Vagyis a birtokba/tulajdonba adásig felmerült részletek (előlegek) után külön-külön kell az adót megfizetni. A birtokba/tulajdonba adáskor a teljes összegről ki kell állítani a számlát, de le kell vonni belőle az előleg összegeket, ami után már megfizetésre került korábban az adó.

Meghiúsult ügylet esetén - amikor a foglaló az eladónál marad, mert a vevő eláll a vásárlástól -, a foglalóról kiállított számlát érvényteleníteni kell, ekkor ugyanis az átadott összeg minősítése megváltozik, előlegből kártérítés lesz. Akkor is így kell eljárni a számlával, ha az eladó táncol vissza, s a foglaló dupláját fizeti meg a vevőnek. Ekkor a pluszban visszafizetett összeg szintén kártérítés lesz, amelyről azonban egyik esetben sem kell számlát adni, ugyanis nem része az adóalapnak.

A fordítottan adózó ingatlanértékesítés esetén a vevő áfázik, de ilyenkor nem a számlán szereplő teljesítési időpontban keletkezik az adófizetési kötelezettség – mint az előző esetben -, hanem az említett időpontot követő hónap 15-én (legkésőbbi időpont). Abban is eltér a nem fordítottan adózó ügyletektől, hogy ilyenkor csak egy esetben kell adót fizetni a teljes összeg után, az előleg átvételénél még nem kell.

Amennyiben egy ingatlant apportként adnak át, termékértékesítésnek minősül, de ha az adóalanyok teljesítik az áfatörvényben foglalt feltételeket, akkor nem kell adót megállapítani, bevallani és fizetni, következik ebből, hogy áthárított adó hiányában az átvevőnek sincs adólevonási joga. 2008.-tól gyakorlatilag az adóalanyoknak nem kell áfát fizetni az apport után.  

Adólevonási jog

Az adóalany az áthárított adót, vagy az általa megállapított adót akkor vonhatja le, ha az adóköteles értékesítés érdekében azt tárgyi eszközként vagy áruként hasznosítja Például, ingatlant vásárol a kereskedő üzlethelyiségnek, vagy a bérbeadó adóköteles bérbeadás céljára. Akkor azonban nem vonható le adó, ha az ingatlant továbbértékesítési céllal veszi, de az értékesítése adómentes lesz. Akkor sem vonható le adó, ha az ingatlant adómentesen bérbe adják, vagy egyéb adómentes tevékenység érdekében használja befektetett eszközként. Ilyen az is, ha a banki tevékenységet végző vállalkozás fióktelep céljára épületet vásárol. 

Cikkünk következő részében a vevők illetékfizetési kötelezettségéről olvashatnak (konktér példával) és a magánszemélyek adózási kötelezettségeit is sorra vesszük.

Vira Sándor

Az előfizetéssel elérhető tartalmak között további cikkeket olvashat a témáról.

Válasszon csomagajánlataink közül:

Ha előfizetőnk, lépjen be!

Adózóna.hu

365 napos Adózóna előfizetés

HVG Klubkártya

14 990 Ft + áfa HVG Klubkártyával 11 992 Ft + áfa

Mit tartalmaz a csomag?

Az Adózóna.hu alapcsomagjának előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás és az archívum korlátozás nélküli használata
  • » Napi és heti hírlevelek valamint VálaszAdó havi adózási magazin a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
  • » HVG Klubkártyával csak 11 992 Ft + áfa
Kipróbálom

14 napig ingyen

Az Adózóna.hu 14 napos ingyenes kipróbálásához az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás egyszeri igénybevétele és az archívum használata
  • » Napi és heti hírlevelek a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
A választott csomagnak megfelelő további szolgáltatásokat abban az esetben tudja igénybe venni, ha a 14 nap alatt úgy dönt, hogy megrendeli a szolgáltatásunkat.

Adózóna Max-csomag

365 napos Adózóna előfizetés

HVG Adószám 2015

2015-ös HVG Adó- és Tb-különszám

HVG Klubkártya

19 990 Ft + áfaHVG Klubkártyával 15 992 Ft + áfa(24 170 Ft + áfa helyett*)

Mit tartalmaz a csomag?

Az Adózóna Max előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » 2015-ös HVG Adó-különszám
  • » 2015-ös HVG Tb-különszám
  • » Napi és heti hírlevelek valamint VálaszAdó havi adózási magazin a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás és az archívum korlátozás nélküli használata
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
  • » HVG Klubkártyával csak 15 992 Ft + áfa
Kipróbálom

14 napig ingyen

Az Adózóna.hu 14 napos ingyenes kipróbálásához az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás egyszeri igénybevétele és az archívum használata
  • » Napi és heti hírlevelek a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
A választott csomagnak megfelelő további szolgáltatásokat abban az esetben tudja igénybe venni, ha a 14 nap alatt úgy dönt, hogy megrendeli a szolgáltatásunkat.

* A termékek külön megvásárlása esetén fizetendő ár.
** Az Adózóna.hu előfizetés után három könyvelési szolgáltatást végző személynek jár 2-2 kreditpont, amelyet elszámolhat a szakképzésébe. A kreditpontok kedvezményezettjeinek neve és regisztrációs száma a befizetés után kiküldött számlán lesz feltüntetve. 


HVG HIRDETÉSFELHŐ

Könyvelő állás az Audinál Mérlegképes továbbképzés 2014.

ELAKADT? SEGÍTÜNK!
hirdetés
AJÁNLAT

Számítunk a véleményére – és még meg is ajándékozzuk érte!

Kérjük, töltse ki rövid kérdőívünket! Az első 300 válaszadó garantált ajándékot kap. Ha ön az Adózóna alapcsomagjának előfizetője (HVG különszámok nélkül), kérjük segítse azzal a munkánkat, hogy kitölti rövid kérdőívünket.

hirdetés
Ajánlat
hirdetés

Kérdések és válaszok

Kapcsolt vállalkozás

Szolnoki Béla

adószakértő, könyvvizsgáló

Evás bt. végelszámolása

Szolnoki Béla

adószakértő, könyvvizsgáló

Kapcsolt vállalkozás a kivában

Szipszer Tamás

adószakértő

2014 augusztus
H K Sze Cs P Sz V
28 29 30 31 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
hirdetés
FONTOS JOGSZABÁLYOK
  1. KATA és KIVA 2012. évi CXLVII. törvény a kisadózó vállalkozások tételes adójáról és a kisvállalati adóról
  2. Art. 2003. évi . XCII. törvény
  3. Áfa 2007. évi CXXVII. törvény
  4. Áht. 1992. évi XXXVIII. törvény
  5. EHO tv. 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról
  6. Ekho tv. 2005. évi CXX. törvény az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról
  7. EVA tv. 2002. évi XLIII. törvény az egyszerűsített vállalkozói adóról
  8. Helyi adó tv. 1990. évi C. törvény a helyi adókról
  9. Itv. 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
  10. Jöt. 2003. évi CXXVII. törvény a jövedéki adóról és a jövedéki termékek forgalmazásának különös szabályairól
  11. Rega. tv. 2003. évi CX. törvény a regisztrációs adóról
  12. Szakhoz. tv. 2003. évi LXXXVI. törvény a szakképzési hozzájárulásról és a képzés fejlesztésének támogatásáról
  13. Számv. tv. 2000. évi C. törvény a számvitelről
  14. Szja 1995. évi CXVII. törvény
  15. Szlarend 24/1995 PM rendelet
  16. Tao tv. 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról
  17. Tbj. 1997. évi LXXX. törvény a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről
  18. Tbj. vhr. 195/1997. (XI. 5.) Korm. rendelet a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény végrehajtásáról
  19. Tny. 1997. évi LXXXI. törvény a társadalombiztosítási nyugellátásról
  20. Tny. vhr. 168/1997. (X. 6.) Korm. rendelet a társadalombiztosítási nyugellátásról szóló 1997. évi LXXXI. törvény végrehajtásáról

Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

X