25 év alatti vállalkozó

Tisztelt Adószakértő! Adott egy 25 év alatti magánszemély, aki saját tulajdonában lévő ingatlanát szeretné bérbe adni. Két kérdésem van ezzel kapcsolatban: 1. Ha vállalkozóként adná az ingatlant bérbe, akkor valamilyen dokumentummal, például kölcsönadási szerződéssel át kell-e adni azt az egyéni vállalkozás részére, vagy mivel a magánszemély nem különül el a vállalkozótól, ezért nincs szükség dokumentumra, elég, ha a számlát vállalkozóként, adószám feltüntetésével állítja ki? 2. Ha magánszemélyként adja bérbe, akkor a 25 év alattiak szja-mentessége nem terjed ki az ingatlan bérbeadásra. Viszont, ha másodállású átalányadózó vállalkozást indít 45 százalékos költséghányaddal, akkor jól gondoljuk-e, hogy ugyanaz az ingatlan-bérbeadás átalányadózó bevételnek számít, így 25 éves koráig a korlát eléréséig adómentes? Válaszát köszönöm!