Felújtási költség beszámítása a bérleti díjba

Tisztelt Szakértő! Társas vállalkozás ingatlant bérel a tulajdonos édesanyjától. Az ingatlanon saját költségen felújítást végez. Megállapodás alapján addig nem fizet bérleti díjat, csak számfejti, amíg el nem fogy a felújításra fordított összeg. Szabályos-e, ha az időszak végén, mikor elfogy a keret, állít ki számlát a bérbeadó felé. Kell-e számlát kiállítania? Ha igen, akkor milyen áfakulccsal? A felújításkor csak anyagköltséget számolt el, le nem vonva az áfát, munkadíjat. Köszönöm