Ingatlanáfa

Tisztelt Szakértő!
1. kérdésem: Adott 5 lakóépület, amelyek még új építésű lakóingatlannak minősülnek, tehát nem telt el a 2 év a használatbavételi engedély kiadásától. Ezeknek az épületeknek a ráfordítása nettó 334 000 000 Ft volt. Ennek körülbelül 90 millió forint az áfavonzata. Ha most adná el a cég, akkor 5% áfával kellene kiszámláznia, viszont ha letelik a 2 év, akkor csak tárgyi adómentesen tudja kiszámlázni, ugyanis ez a cég nincs bejelentkezve áfakörbe a használt lakóingatlan értékesítése esetén. Ebben az esetben, tehát ha csak a 2 év leteltét követően tudná értékesíteni az ingatlanokat, akkor mennyi áfát kellene visszafizetnie a NAV felé, amiatt, hogy csak tárgyi adómentesen tudna értékesíteni, viszont az előzetesen levont áfát vissza kellene fizetnie?
Valamint beleszámít-e a visszafizetett áfába az a már megfizetett összeg, amit az után fizetett be a cég, hogy ezeket az ingatlanokat az elmúlt időszakban áfásan bérbe adta, tehát itt már megfizetett az eltelt évek alatt körülbelül 30 millió áfát?
Értékesítéskor a teljes 90 millió forintot be kell fizetnie a vállalkozásnak, vagy a 90 millió csökkenthető az ingatlanok bérbeadása után már megfizetett 30 millió forinttal? Az lényeges, hogy most készletként tartjuk nyilván, nem tárgyi eszközként?
2. kérdésem: A cég lakóingatlant értékesít – amely még új ingatlannak minősül – az áfacsoporton belüli cégnek. Ebben az esetben áfamentesen kell értékesíteni az ingatlant, viszont a ráfordított, addig elszámolt levont áfát meg kell fizetnie?