Ingatlan-bérbeadás adózása

Tisztelt Szakértő! Egyik ügyfelem alanyi mentes egyéni vállalkozó, az éves bevétele kb. 9 millió forint. Ha bérbeadásból származó bevétele 4 millió forint, melyet adószámos magánszemélyként kap, beleszámít-e a 12 millió forintos alanyi mentes összeghatárba? Szintén bérbeadással kapcsolatos: egy másik ügyfelem bérbe vett egy ingatlant és egyik szintjét a háznak továbbadná bérbe a tulajdonos hozzájárulásával, ebben az esetben lehet-e ő adószámos magánszemély, vagy vállalkozóként kell a tevékenységet végeznie, mivel számlát kell, hogy adjon a bérbeadásról? Válaszukat előre is köszönöm. Üdvözlettel: Rajnicsné Andrea