APEH-értékbecslés: ki számíthat ellenőrzésre?

Megosztás Tetszik

A vagyonadó törvényhez hivatalos ingatlanadó-kalkulátort készít az APEH: egy űrlap kitöltése után az adóhatóság számítógépes rendszere kiszámítja az ingatlan becsült értékét. A múlt héten megjelent az ezt szabályozó kormányrendelet, mely szerint az APEH nem az adó alapját képező forgalmi értéket állapítja meg, hanem a becsült értéket pontosítja. Ez azt jelenti, hogy a forgalmi értéket továbbra is a magánszemélynek kell meghatároznia, bár ehhez komoly segítséget kaphat az adóhivataltól. Mire jó a becsült forgalmi érték?

A vagyonadó törvényből – a forgalmi érték meghatározásánál – kimaradt az illetéktörvényre való hivatkozás. Ehelyett a törvényben nem szabályozott kérdésekben az Adózás rendjéről szóló törvény az iránymutató. Ennek egy fontos rendelkezésére kell felhívni a figyelmet. „Ha az adózót adómentesség, adókedvezmény illeti meg, ezt okirattal vagy más megfelelő módon köteles bizonyítani.” A vagyonadó törvény mentességet biztosít, ha az ingatlan forgalmi értéke 30 millió alatti, a tulajdonos a lakcímnyilvántartás szerint oda van bejelentkezve és életvitelszerűen is ott lakik. „Az állami adóhatóság (…) a becsült forgalmi értéket a kérelmező részére elektronikus levélként az elektronikus levélcímre küldi meg.” Ezért ez az APEH általi forgalmi érték becslés megfelel a mentesség bizonyításának. Így mindenkinek ajánlott a becsült forgalmi érték lekérése, ha az ingatlan forgalmi értéke egyértelműen 25 millió alatti és egyedüli tulajdonosa az ingatlannak. 

APEH-becslés: mennyibe kerül, ha utólag magasabb értéket állapítanak meg?

Az ingatlan forgalmi értéke biztosan nem egyezik meg becsült forgalmi értékkel, bár vitathatatlanul közelebb van hozzá, mint a vagyonadó-törvény melléklete szerinti számított érték. Fontos, hogy ha az adóhatóság utólag magasabb forgalmi értéket állapít meg, akkor csak az adóbírság és a késedelmi pótlék alól mentesül az

adózó, de a be nem fizetett ingatlan-adót meg kell fizetni. „… az adóhatóság az ellenőrzés során a becsült forgalmi értéknél magasabb valós forgalmi értéket állapít meg, e körülményt úgy kell értékelni, hogy az adózó az adott helyzetben a tőle elvárható körültekintéssel járt el, ezért az adóhatóság az adóbírság kiszabását, illetve a késedelmi pótlék felszámítását hivatalból mellőzi”. Nem tanácsos feleslegesen kíváncsiskodni. Az adóhatóság csak akkor szolgáltatja ki a becsült forgalmi értéket, ha az adózó „egyúttal nyilatkozik arról, hogy hozzájárul a közölt adatok nyilvántartásához, kezeléséhez”.

Ezért nem ajánlott „kipróbálni” az értékbecslést annak, akinél az ingatlan forgalmi értéke várhatóan meghaladja a 25 milliós értéket. Ha a benyújtott bevallásban lévő forgalmi érték kisebb, mint a lekért – és így már nyilvántartásban szereplő – becsült forgalmi érték, akkor nem kizárt, hogy adóellenőrzésre számíthat az adózó. Ugyanígy ellenőrzésre számíthat az is, akinél a törvény szerinti számított érték 30 millió alatti, saját maga is 30 millió alatti forgalmi értéket határoz meg, de az APEH –tól lekért becsült forgalmi érték 30 millió feletti.

Összefoglalva: legyünk óvatosak! Először csak azok szolgáltassanak magukról adatot és kérjék a becsült forgalmi érték megállapítását, akik egyedüli tulajdonosai az ingatlannak és az ingatlan forgalmi értéke egyértelműen 25 millió alatti. Az így kapott becsült forgalmi értékeket szakértők már elemezhetik és véleményt mondhatnak arról, hogy mennyire pontos az adóhatóság becslése. Ismerve a szuperbruttósításnál kialakított „kiegészítő-adóalap” fogalmát, lehet, hogy az adóhatóság az ingatlan becsült forgalmi értékénél is „kiegészítő-adóalap”-ot alkalmaz, és például 1,27 –tel felszorozza a rendelkezésére álló adatbázisban lévő értékeket. Ez persze csak feltevés, bizonyosságot akkor kapunk, ha már kipróbálhattuk az APEH szoftverét. 

 Példa:

A kíváncsiskodással tulajdonostársunkat is bajba hozhatjuk. Például két testvér a tulajdonosa az egykori szülői háznak, de csak egyikük van oda bejelentve és lakik ott életvitelszerűen. A bentlakó testvér lekéri az APEH becsült értékét, aki 20 millióban határozza azt meg. Erről a nem ott lakótestvér nem tud és ő pedig 15 milliós forgalmi értékkel adja be a bevallását. Ő ugyanis adófizetésre kötelezett lesz – hiába 30 millió alatti az ingatlan -, mert nincs oda bejelentve. Biztosan adóellenőrzésre számíthat a gyanútlan testvére is.

A kormány jó irányba indult el, csak egy kicsit későn, az alkotmányossági aggályokat észlelve. Az ingatlanadó – megítélésem szerint – akkor felelne meg az Alkotmányossági követelményeknek, ha az adózó nem önadózással állapítaná meg a saját ingatlana forgalmi értéket, hanem az adóhatóság, az Illeték törvény rendelkezéseinek figyelembe vételével. A kormányrendeletben szereplő adatszolgáltatást mindenkinek teljesíteni kellene, persze törvényben (és nem egy kormányrendeletben) szabályozott módon. Ennek alapján az adóhatóság határozná meg a forgalmi értéket és az ingatlan adóját. Ezzel szemben pedig az Alkotmánynak megfelelően jogorvoslati lehetősége lenne az adózónak. A mentességhez az életvitelszerű bentlakás nem lenne feltétel. A lakcímbejelentést az adóhatóság ellenőrizni tudná, ugyanúgy, mint például a gyermekek számát. Az „űrlap kitöltése” után minden adat az adóhatóság rendelkezésére állna az ingatlanadó meghatározásához.

Persze a jelenlegi állapot szerint az adóhatóság sincs könnyű helyzetben. Az adózás rendjéről szóló törvény ugyanis a forgalmi érték meghatározásánál „kétséget kizáró” bizonyítást követel meg az APEH-tól. Ennek megfelelhet egy APEH által felkért igazságügyi szakértő által készített forgalmi érték meghatározás, de semmiképpen sem felel meg az adóhivatal saját ingatlanbecslő szakembere által készített forgalmi érték meghatározás. Még akkor sem, ha a szakértő rendszeresen állapít meg forgalmi értéket illeték kiszabáshoz.

Az illetéktörvény rendelkezéseit ugyanis a jogalkotó kihagyta az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor, helyette az adózás rendjéről szóló törvény „kétséget kizáró” bizonyítását iktatta a törvénybe. Ebből próbál visszahozni valamit a most megjelent kormányrendelet. Az irány jó, de a törvény Alkotmányossági kifogásait nem orvosolja. Ha az Alkotmánybíróság következetes – és miért ne lenne az – akkor nagy valószínűséggel meg fogja semmisíteni a vagyonadó törvény ingatlanadóra vonatkozó rendelkezéseit. Elég, ha a „távolság-tartásról szóló törvény” Alkotmánybírósági megítélését és a már működő „Helyi adó törvény” (korrigált forgalmi-érték) rendelkezéseit vesszük figyelembe. 
     
Angyal József okleveles adószakértő