Lakóingatlan értékesítése – a teljesítési időpont

Megosztás Tetszik

Hogyan határozza meg az áfatörvény a teljesítés időpontját, miként kell alkalmazni a jogszabály előírásait lakóingatlan értékesítése esetén? Cikksorozatunk második részében ezt a témát járjuk körül.

A lakóingatlanok értékesítésének teljesítési időpontja azért rendkívül fontos, mert a teljesítési időpont határozza meg azt, hogy milyen áfakulcs alá tartozik az értékesítés. Elemzésünkben az áfatörvény mellett a NAV által kiadott tájékoztatókat is figyelembe vesszük [Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlan-értékesítésekről (Áfa tv. 82. § (2) bekezdés, 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai], illetve Tájékoztató a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfa-rendszerbeli kezeléséről].

Az áfatörvény 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés). Lakóingatlan értékesítésre nincs speciális teljesítési időpont meghatározva a törvényben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan-értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben pedig három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni: (1) az áfatörvény 9. § (1) bekezdése, (2) az áfatörvény 10. § a) pontja, valamint (3) az áfatörvény 10. § d) pontja szerinti lakóingatlan értékesítés. Ezeken túl (4) pontként pedig külön elemezzük a részteljesítéssel és előlegfizetéssel kapcsolatos szabályokat.

Általános szabályok

Az áfatörvény 9. § (1) bekezdése szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Ha a lakóingatlan értékesítése az általános szabályok alá esik (azaz a törvény lentebb ismertetett 10. § a) és d) pontja nem valósul meg), úgy az áfatörvény 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Eszerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg.

Fontos kiemelni (és ezt a tényt az Európai Bíróság is számos ítéletében is egyértelműen megeősítette), hogy a jogszabály nem a magánjog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem feltétlenül az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja. A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik. Ezért a 9. § (1) bekezdése szerinti lakóingatlan értékesítés esetén, teljesítési időpontnak a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonoskénti rendelkezésre jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő (az esetek többségében ez egybe eshet azzal, amikortól a lakóingatlan a vevő által birtokba vehető). 

OLVASSA TOVÁBB CIKKÜNKET, amelyből megtudja, milyen egyéb szabályok vonatkozhatnak a teljesítés időpontjára, továbbá mit kell tudni ezzel kapcsolatban részteljesítés, illetve előlegfizetés esetén!

A teljes cikkhez előfizetőink, illetve 14 napos próba-előfizetőink férnek hozzá, ha e-mail-címük és jelszavuk megadásával belépnek az oldalra.