Termőföldből átminősített ingatlan beépítése

Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély 2019-ben vásárolt egy „zártkerti művelés alól kivett,” megjelölésű ingatlant. A zártkerti ingatlan művelésből való kivonása 2016-ban történt. Majd 2023-ban belterületbe vonták, és beépíthetővé vált lakóingatlan céljára. Úgy tudjuk, hogy ha ezt az átminősített ingatlant építési telek formájában értékesítik, 90 százalék illeték terheli a szerzés és az átruházás forgalmi érték különbözetét. Emiatt a magas illetékteher miatt a magánszemély arra jutott, hogy ha áfakörbe jelentkezik, és magánszemélyként épít családi házat az 5 százalékos új lakóingatlanra vonatkozó feltételekkel, akkor ezt az új lakóingatlant , a hozzá tartozó telekkel együtt 5 százalékos áfa adómértékkel tudja értékesíteni. Helyes-e ez a gondolkodás ? Előre is köszönöm szíves válaszukat! Üdvözlettel: Sándor Józsefné