Lakóingatlan bérbeadás áfa

Tisztelt Szakértő! Ingatlan bérbeadással tekintetben kérném a segítségét! 1. Általános áfakörös vállalkozás bérbe ad lakó ingatlant, az ingatlan bérbeadásra nem választotta az adókötelessé tételt. Kérdésem az, hogy az ingatlan bérbeadásból származó bevétele minden esetben áfamentes lesz, ha lakóingatlant ad bérbe? Az értékétől függetlenül, értékhatár nélkül? E tevékenységre tekintettel évi 12 millió Ft felett is? 2. Adószámos magánszemély ad bérbe ingatlant. Tevékenysége lakóingatlan bérbeadása, áfamentesség okaként a bejelentkezési lapon megjelölt indok: kizárólag közérdekű, vagy egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet folytatok. Kérdésem, hogy ebben az esetben hogyan alakul az áfafizetési kötelezettség. Kizárólag lakást ad bérbe. Ebben az esetben lesz áfafizetési kötelezettsége a magányszemélynek, ha meghaladja a bevétele a 12 millió forintot? Több helyen ezt olvastam, hogy lesz áfafizetési kötelezettsége, de ő nem alanyi adómentességet választott. Válaszát köszönöm!