Bérleti díj számlázása – AAM/TAM tevékenység

Tisztelt Szakértő! Az egyik cégünk egészségközpontot üzemeltet, alanyi adómentes, bevételei közül mindegyik tárgyi adómentes (orvosi-ügyeleti bevételek), ez mellett még ingatlan bérbeadásból származik bevétele. Ingatlan-bérbeadásnál nincsen áfára bejelentkezve a cég. Az ingatlan-bérbeadásból a 2023. évben valószínűleg eléri a 12 milliós alanyi adómentes határt. Ilyen esetben, ha nincsen más alanyi mentes bevétel, akkor is áfássá válik a vállalkozás? Illetve a bérleti díj számlát alanyi adómentes vagy tárgyi adómentes áfakulccsal kell kiszámlázni, hogy helyesen járjunk el? Köszönjük szépen!