Lakóingatlan-bérbeadás áfa, rezsi

Egy alanyi mentes kft. lakóingatlan-bérbeadással foglalkozik, csak ebből a tevékenységből van bevétele. Jövőre több bérleti szerződést is fog kötni, és úgy gondolja, hogy a közüzemi szolgáltatókkal a szerződést a saját nevében kötné meg, és továbbszámlázná a rezsit a bérlőknek. 1. kérdés: a számlát alanyi mentes vagy tárgyi mentes áfásként kell kiállítani a bérleti díj, illetve a rezsi esetében is? Valószínű, hogy ha a rezsit továbbszámlázza a kft., akkor a bevétele több lesz, mint 12 millió forint. Ebben az esetben kell figyelni ezt az alanyi áfamentes értékhatárt? Ha a bérleti díjról és a rezsiről a számlát "tárgyi" áfamentesen kell kiállítani, akkor ezek nem számítanak bele az alanyi áfamentesség 12 milliós határába? Köszönöm a választ.