Lakóház építése alanyi mentes céggel

Tisztelt Szakértő! Segítségét szeretném kérni az alábbi ingatlanáfa kérdésben: Egy alanyi mentes cég építtet eladásra egy új lakóházat. A kivitelezést több cég, nem egy generálkivitelező fogja végezni. Ezek a számlák véleményem szerint fordított adózásúak kellenek, hogy legyenek. A vásárolt és felhasznált anyagok áfája nem vonható le, mivel a vállalkozás alanyi mentes. Értékesítésnél viszont átlépi a 6 milliós alanyi mentességi korlátot (20 millió körüli lesz a bevétel), mely új ingatlan eladása és az alanyi mentességi korlát átlépése miatt is egyenes adózás szerinti értékesítés lesz. Így áfafizetési kötelezettség jelentkezik. Mivel nincs még szerződés vevővel, a lakóház elkészülése után kerül értékesítésre, mely véleményem szerint ingatlanértékesítési TEÁOR-szám alá tartozna. Ez esetben, ha most felvesszük a tevékenységi körbe az ingatlanértékesítést, és általános áfakört választunk, akkor a már az építkezés során keletkezett költségek áfája (főként anyag) is levonható, vagy ez csak abban az esetben lehetséges, ha a cég már a munkálatok megkezdésekor nem alanyi mentes áfakörben lenne? Válaszát előre is köszönöm!