adozona.hu
BH 2024.9.214
BH 2024.9.214
A tulajdonszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési kötelezettség tulajdonszerzésenként keletkezik: mindig az új tulajdonszerzés ténye alapozza azt meg. Az illetéktörvény szempontjából az ugyanarra az ingatlanra ugyanazon a napon kötött két különböző jogügyletet, tulajdonszerzést nem lehet egy tulajdonszerzésnek tekinteni [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 3. § (3) bek. a) pont, 2. § (2), (4) bek.; 2011. évi CLXI. törvény (Bszi.) 32. § (1) bek., 41/B. § (1) bek.; 2017. évi CL. törvény (Art.); 2017. évi CLI. törvé
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperes 2022. novemberében eladta egy lakás ingatlanban fennálló 3/5 tulajdoni hányadát 66 000 000 Ft vételárért. A felperes 2022. november 11. napján kelt adásvételi szerződéssel két külön tulajdonostól, két külön adásvételi szerződéssel vásárolta meg a /8. helyrajzi számú ingatlanban található lakás 1/4 és 3/4 tulajdoni hányadát 13 750 000 Ft és 41 250 000 Ft vételárért. A felperes az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadának forgalmi értékét 55 000 000 Ft-ban jelölte meg és kérte az illeték...
BH 2024.9.214 A tulajdonszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési kötelezettség tulajdonszerzésenként keletkezik: mindig az új tulajdonszerzés ténye alapozza azt meg. Az illetéktörvény szempontjából az ugyanarra az ingatlanra ugyanazon a napon kötött két különböző jogügyletet, tulajdonszerzést nem lehet egy tulajdonszerzésnek tekinteni [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 3. § (3) bek. a) pont, 2. § (2), (4) bek.; 2011. évi CLXI. törvény (Bszi.) 32. § (1) bek., 41/B. § (1) bek.; 2017. évi CL. törvény (Art.); 2017. évi CLI. törvény (Air.) 4. §, 5. §, 46. §, 58. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes 2022. novemberében eladta egy lakás ingatlanban fennálló 3/5 tulajdoni hányadát 66 000 000 Ft vételárért. A felperes 2022. november 11. napján kelt adásvételi szerződéssel két külön tulajdonostól, két külön adásvételi szerződéssel vásárolta meg a /8. helyrajzi számú ingatlanban található lakás 1/4 és 3/4 tulajdoni hányadát 13 750 000 Ft és 41 250 000 Ft vételárért. A felperes az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadának forgalmi értékét 55 000 000 Ft-ban jelölte meg és kérte az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (2) bekezdése szerinti illetékkedvezmény alkalmazását.[2] Az elsőfokú illetékhatóság a felperest fizetési meghagyásával a lakás 1/4 tulajdoni hányadának megszerzése után 550 000 Ft visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte.
[3] A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta. Rögzítette, hogy az illetékkötelezettség minden esetben tulajdonszerzésenként, azaz jogügyletenként keletkezik, függetlenül attól, hogy annak ingatlan vagy ingatlantulajdoni hányada a tárgya. Megállapította, hogy az adásvételi szerződésekben az átruházók személye más volt, és a szerződések tárgya is másra irányult (a tárgyi ingatlan 1/4 és 3/4 tulajdoni hányadának megszerzésére), így a két jogügylet két különböző vagyonszerzésnek minősült, erre tekintettel két külön illeték kiszabási eljárás indult, amelyeket nem lehet egységesen kezelni. Kifejtette, hogy az Itv. 21. § (4) bekezdése értelmében több lakás tulajdon vásárlása esetén minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő azonos jogcímű - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb- illeték alapot eredményező egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni, mely fordítva is igaz, tehát egy értékesítés csak egy vásárlással szemben érvényesíthető.
A kereset és védirat
[4] A felperes keresetében az alperes határozatának megváltoztatását és a fizetendő illeték 0 Ft-ban való kiszabását kérte, másodlagosan az alperes határozatának megsemmisítését indítványozta.[5] Előadta, hogy két magánszemély tulajdonában állt a tárgyi ingatlan 3/4 és 1/4 tulajdoni hányada. Egy ajándékozási szerződés keretében a kisebbik tulajdoni hányadot a nagyobb tulajdoni hányadot tulajdonlónak ajándékozták, mely változást az ingatlanügyi hatóság a nyilvántartásban átvezetett. Ezt az az ajándékozási szerződést a felek felbontották és kérték a korábbi tulajdoni állapot helyreállítását. Ez az eljárás az adásvételi szerződések megkötésekor még folyamatban volt, a tulajdoni lapon még egyetlen tulajdonos volt csak feltüntetve.
[6] A felek célja arra irányult, hogy egy egységes ügylettel ruházzák át a tárgyi ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát, csupán technikailag volt szükséges azt két szerződésbe foglalni. Hivatkozott az Itv. 21. § (1) és (4) bekezdéseinek megsértésére is, mellyel összefüggésben kifejtette, hogy az Itv. általános indokolásából megállapítható jogalkotói célt az alperes döntése az illetékkedvezmény részbeni megvonásával meghiúsította, hiszen nem arról van szó, hogy befektetési céllal több ingatlant vásárolt, hanem egy napon egy ügylettel egy önálló lakás 1/1 tulajdoni hányadát vásárolta meg. Az, hogy mi minősül egy tranzakciónak vagy több ügyletnek, nem az okiratok száma határozza meg, hanem az ügyletkötés körülményei, a felek szándéka, az ügylet jellege és tárgya. A szerződő felek ugyanazon a napon, egyidőben kötötték az ingatlan 1/4 és 3/4 tulajdoni illetőségére az adásvételi szerződéseket, amelyeket mindkét esetben - az 1/4 tulajdonos helyett meghatalmazottként - a 3/4 tulajdonos írt alá, az ügylet létrejöttének napján megvalósult az ingatlan egésze vonatkozásában a birtokátruházás s a vételár megfizetése is egy összegben történt.
[7] Az alperes a fenti körülményeket nem vette figyelembe, ezzel megsértette az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (a továbbiakban: Art.) 2. §-át, az adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény (a továbbiakban: Air.) 4-5. §-ait, a 46. §-t és az 58. §-t. Hivatkozott az Air. 5. §-ában rögzített méltányosság elvére, és azzal érvelt, hogy ez számára rendkívül méltánytalan helyzet, amelybe önhibáján kívül került, mivel az eladók egy feleslegesen túlbonyolított jogi helyzetet produkáltak. Előadta, hogy az alperes tévesen hivatkozott az EBH 2009.2006 számú döntésre, mivel az annak alapjául szolgáló tényállás eltérő.
[8] Az alperes védiratában a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság döntése
[9] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította.[10] Irányadónak tekintette az alperes által hivatkozott EBH 2009.2006 számú eseti döntést, a releváns tényállási elemek és a megítélendő jogkérdés azonossága miatt, az attól való eltérésre okot nem látott. Szerinte a perbeli esetben is megállapítható, hogy az alperes a vonatkozó jogszabályok helyes értelmezésével jutott arra a döntésre, hogy a felperes két külön jogügylettel szerezte meg a tárgyi ingatlanban a tulajdoni hányadokat, két külön vagyonszerzés történt. Alaptalanul hivatkozott a felperes arra, hogy a két adásvételi szerződés lényegében egy okiratnak tekinthető, és illetékfizetési kötelezettség szempontjából nem volt jelentősége annak, hogy a felperes szerzései azonos ingatlanra vonatkoztak.
[11] Nem sérült a jogalkotói célkitűzés sem, az alperes nem vont meg a felperestől az illetékkedvezményt, hanem azt a jogszabályi keretek között biztosította a részére, figyelemmel arra, hogy az Itv. 21. § (4) bekezdése alapján egy értékesítés csupán egyszer, egy szerzéssel szemben vehető figyelembe és nem vitatottan az értékesített ingatlan forgalmi értéke a 3/4 illetőség megszerzése esetén az illetékkötelezettség megállapításakor figyelembevételre került. Az Air. 5. §-ában megfogalmazott méltányosságra hivatkozással nincs lehetőség az illetékkedvezmény iránti kérelem elbírálásakor a jogszabály ellenére illetékkedvezményt nyújtani.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[12] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet megváltoztatását kérte úgy, hogy az alperesi határozatot a Kúria semmisítse meg, és kötelezze az alperest új eljárás lefolytatására. Másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára történő utasítását kérte. Álláspontja szerint a támadott ítélet sérti az Air. 46. §-ában rögzített tartalom szerinti elbírálás elvét, az Itv. 19. § (1) bekezdésére is figyelemmel az Itv. 21. § (1) és (5) bekezdéseinek rendelkezéseit, az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontjának értelmező rendelkezésében deklarált jogalkotói szándék figyelmen kívül hagyását. Ezen túlmenően sérül a Ptk. 6:59. §-ában rögzített szerződési szabadság alapelve, a Ptk. 6:86. §-ában rögzített tartalom szerinti elbírálás elve, illetőleg az a generális értelmezési szabály, amely szerint a jognyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint kell érteni. Változatlanul állította az Art. 2. §-ában a szerződés tartalma szerinti elbírálás, az Air. 4. §-a szerinti egyedi elbírálás és az Air. 5. §-ában szabályozott méltányos eljárás elvének megsértését.[13] Hangsúlyozta, hogy a szerződő felek ügylete egységes, célja pedig a lakástulajdon egy-egy tulajdoni hányadának átruházása volt. Attól, hogy az eladók ugyanazt a lakást több okiratban adták el, még egy egyetlen, folyamatos jogügyletnek minősült. Ennek alátámasztására utalt arra, hogy a szerződő felek ugyanazon a napon, egyidőben kötötték meg a szerződést, az ingatlan egésze vonatkozásában történt meg a birtokátruházás, a vételár megfizetése egy összegben, egységesen történt, egy bankszámlára és mindkét szerződést egyidejűleg iktatták az ingatlanügyi hatóságnál, azt az ingatlanügyi hatóság egységes ügyletként kezelte, egy széljegyszámon iktatta, és egységesen, egy döntésben rendelkezett az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséről.
[14] Kiemelte, hogy az illetékkedvezmény azon jogpolitikai célból létezik, hogy ha valaki elad egy lakóingatlant, helyette más lakóingatlant vásárol, úgy élvezze ezt a kedvezményt. Előadta, hogy a hatóságnak a helyes jogértelmezésnél nem csak a jogszabály betűjét, hanem annak szellemét is figyelembe kell vennie.
[15] Állította, hogy az alperes által is idézett EBH-ban rögzített tényállás eltér a jelen perbelitől, miután ott a felperes nem szerezte meg a teljes ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát, míg jelen perben a felperes szándéka és az eladók szándéka is erre irányult. A szerződéseket az EBH 2000.331. számú döntés szerint nem elnevezésük, hanem tartalmuk szerint kell elbírálni, s annak alapján egy egységes jogügyletnek minősült.
[16] A jogegység biztosítása érdekében jogegységi eljárás kezdeményezését is indokoltnak tartotta.
[17] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását indítványozta.
A Kúria döntése és jogi indokai
[18] A felperes felülvizsgálati kérelme alaptalan.[20] A Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben foglalt okból nem jogszabálysértő. A Kúria minden tekintetben osztja az elsőfokú bíróság ítéleti megállapításait és azok jogi indokait, így azok megismétlése nélkül az alábbiakat rögzíti.
[21] Helytállóan mutatott rá az elsőfokú bíróság arra, hogy a felperes vagyonszerzési illetékkötelezettségét az illetéktörvény alapján, annak fogalomrendszerét figyelembevéve kellett megítélni.
[22] Az Alkotmánybíróság már számos döntésében foglalkozott az ingatlanhoz kapcsolódó vagyonszerzéssel, legutóbbi ezzel foglalkozó 3173/2014. (VI. 3.) AB végzésében megerősítette a korábbi döntéseiben foglaltakat. Ennek során a jogszabályhelynek a Kúria jogértelmezésével azonos értelmet tulajdonított, és az indítványokat minden esetben elutasította. (1136/B/1990. AB határozat [ABH 1994, 496.], 83/B/1995. AB határozat [ABH 1995, 760-763.] és 17/1999. (VI. 11.) AB határozat [ABH 1999, 131-136.]) Ennek kapcsán az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Itv. 21. §-a a lakástulajdon szerzéséhez kapcsolódó kedvezmény-szabályokat tartalmaz, továbbá, hogy a tulajdonszerzéshez kapcsolódó illetékfizetési kötelezettség minden esetben tulajdonszerzésenként keletkezik: mindig az új tulajdonszerzés ténye alapozza azt meg.
[23] A tulajdonszerzés ténye tulajdoni illetőségre is megvalósulhat, ekként a két szerződésbe foglalt tulajdonszerzés az Itv. szempontjából két különálló szerzésnek minősül, két külön illeték kiszabási eljárás alá esik. Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja a szerződés megkötésének napjához köti az illetékfizetési kötelezettsége keletkezését, ekként az illetékfizetés a szerződések számához igazodik. Nem vitásan az eladók két különálló szerződésben ruházták át ugyanarra az ingatlanra vonatkozó tulajdoni illetőségüket, de az a szerződéses akartuk, hogy ugyanazon a napon a teljes ingatlant értékesítik, ebből a szempontból nem mérvadó. Hasonlóképpen nem lehetett figyelembe venni azt, hogy a birtokbaadás mindkét tulajdoni illetőségre vonatkozóan egyazon napon történt-e, illetve a vételár kifizetését a vevő miként teljesítette. A felperes által hivatkozott Ptk. előírások sem érvényesülhettek, mert azok az adásvételi szerződésre vonatkozó jogosultságokat, kötelezettségeket szabályozzák, de nem adnak eligazítást az illetékfizetés tekintetében.
[24] A hatóságnak azt kellett vizsgálnia, hogy az ingatlan adásvétele hány szerződés keretében valósult meg. Az Itv. 21. § (2) bekezdése alapján egy lakástulajdon vásárlásával szemben egy lakástulajdon eladása vehető figyelembe. Jogszerűen jár el akkor, mikor erre figyelemmel és az Itv. 21.§ (4) bekezdésének előírása alapján - "minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben - a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni", előírást alkalmazta. Miután a nagyobb értékű tulajdoni illetőségre vonatkozó szerződéssel kapcsolatban elszámolásra került az eladás, már nem lehetett a kisebb értéket képviselő tulajdoni illetőségre további kedvezményt elszámolni.
[25] Rámutat a Kúria arra, hogy az Itv. 19. §-ában foglalt főszabályhoz képest az Itv. 21. §-ának rendelkezései kivételes, kizárólag a lakásokkal összefüggő ingatlanforgalom könnyítését célzó, kedvezményszabályok. Az Alkotmánybíróság már a korai döntéseiben (pl. 275/E/1990. AB határozat) érintette, illetve a 320/B/1992.számú határozatában már elvi éllel és részletesen kifejtette álláspontját az adó- és illetékkedvezmények (mentességek) alkotmányos kérdéseitől. Ez utóbbi határozatában kimondta, hogy amíg a közterhekhez való hozzájárulás az állampolgároknak az Alkotmány 70/I. §-ából eredő alapvető kötelezettsége, addig az e kötelezettség alóli mentesülésére, vagyis kedvezményekre senkinek sincs az alkotmányon alapuló alanyi joga. A mentességek és a kedvezmények megállapítására a jogalkotónak van széles körű mérlegelési joga. E jogának gyakorlása során érvényre juttathatja a gazdaságpolitikai, életszínvonal- és szociálpolitikai, illetve egyéb céljai megvalósítását célzó döntéseit. A mérlegelése során azonban kötik az Alkotmányban meghatározott jogi korlátok. Ennek megfelelően adó- és illetékkedvezmény kizárólag törvényhozói szándék egyértelmű kifejezése, megállapíthatósága alapján jár. A fentiekből tehát az következik, hogy a felperes által eladott ingatlannal szemben csak egy lakásvásárlás vehető figyelembe, még akkor is, ha az tulajdoni illetőség megszerzésére irányult és ugyanazon a napon más jogügylettel megvásárolta a teljes ingatlant.
[26] A Kúria gyakorlatában - figyelembe véve többek között a 15/2014. (V. 13.) AB és a 3179/2018. (VI. 8.) AB határozatokat is - az a jogértelmezés törvényes, amely bármely értelmezési módszer alkalmazása mellett az értelmezett jogszabályhely normatív keretei között marad, és törvénysértő, ha az értelmezésnek nincs normatív alapja. Az előbbiek alapján nem értelmezhette akként az Itv. vagyonszerzésre vonatkozó kedvezmény előírásait, hogy az kiterjed az egy napon az ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségre megkötött két különálló jogügyletre. A kedvezményre vonatkozó szabályok értelmezése kapcsán az Air. egyedi, méltányos elbírálásra vonatozó elveinek alkalmazására nem kerülhetett sor. A fentiekben kifejtettekből következően nem sérült az Art. 2. §-ában foglalt, a szerződés tartalom szerinti minősítés követelményét megfogalmazó elv sem.
[27] Helytállóan következtetésre jutott az elsőfokú bíróság abban a kérdésben is, hogy irányadónak lehetett tekinteni a Legfelsőbb Bíróság EBH 2009.2006. számú döntésében kifejtetteket is. Téves a felperesnek az az érvelése, hogy nem azonos tényállás mellett született a döntés, hiszen ebben a jogvitában is ugyanarra az ingatlanra vonatkozóan két különböző magánszemélytől vásárolt az eladó tulajdoni illetőségeket. A különbség csak annyi, hogy a vevő nem az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát szerezte meg.
[28] A Kúria azt is rögzíti, hogy a közzétett kúriai határozat fogalmát a követendő kúriai gyakorlat (pl. Kfv.VII.38.217/2021/2.) szerint a Kp. 99. § (1) bekezdésére, illetve a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 32. § (1) bekezdés b) pontjára és a 41/B. § (1) bekezdésére figyelemmel úgy kell értelmezni, hogy az alatt a Kúria által - azaz 2012. január 1. után - meghozott és a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett határozatot kell érteni. Miután a felperes által hivatkozott EBH nem tekinthető közzétett kúriai határozatnak ezért a jogegységi eljárás kezdeményezés feltételei nem álltak fent.
[29] A fentiekben kifejtettek alapján a Kúria a helytálló elsőfokú bírósági ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Kfv.I.35.043/2024/6.)