adozona.hu
BH 2023.12.308
BH 2023.12.308
Illetékjogi szempontból nem zárja ki a lakástulajdonként történő minősítést az, hogy a műszakilag mindenben elkülönült, önállóan forgalomképes ingatlan nem került külön helyrajzi számon az ingatlannyilvántartásban feltüntetésre [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. §, 26. § (1) bek., 102. § (1) bek. f) pont].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperes 2021. február 4. napján eladta a 12. hrsz.-ú természetben /2. szám alatt található kivett lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 8463/30000 tulajdoni hányadát. A szerződés 1. pontja értelmében az értékesített tulajdoni hányad alapján a vevők a használati megállapodásban körül írt és az alaprajzon kék színnel jelölt, az épület második emeletén fellelhető belső, kétszintes, összesen 133 nm alapterületű lakórészt, valamint hozzátartozó 32,6 nm nagyságú garázs kizárólagos használatára...
BH 2023.12.308 Illetékjogi szempontból nem zárja ki a lakástulajdonként történő minősítést az, hogy a műszakilag mindenben elkülönült, önállóan forgalomképes ingatlan nem került külön helyrajzi számon az ingatlannyilvántartásban feltüntetésre [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. §, 26. § (1) bek., 102. § (1) bek. f) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes 2021. február 4. napján eladta a 12. hrsz.-ú természetben /2. szám alatt található kivett lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 8463/30000 tulajdoni hányadát. A szerződés 1. pontja értelmében az értékesített tulajdoni hányad alapján a vevők a használati megállapodásban körül írt és az alaprajzon kék színnel jelölt, az épület második emeletén fellelhető belső, kétszintes, összesen 133 nm alapterületű lakórészt, valamint hozzátartozó 32,6 nm nagyságú garázs kizárólagos használatára, míg a kertrész, földszinti közösségi helység, földszinti mosókonyha és egyéb, az egyes tulajdonostársak kizárólagos használatába nem tartozó helységet, többi tulajdonos társsal való közös használatára lesznek jogosultak. Ingatlan vételárát 116 000 000 Ft-ban határozták meg.[2] A felperes 2021. február 25. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta ugyanezen helyrajzi számon feltüntetett, ugyanazon a címen lévő, kivett lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 4474/30000 tulajdoni hányadát 65 000 000 Ft vételár ellenében. Az adásvétel tárgya a szerződés 2. számú mellékletét képező alaprajzon zöld színnel jelölt, az épület első emeletén található 2. számú, összesen 75,68 nm alapterületű lakórész, valamint a hozzá tartozó 12,16 nm alapterületű terasz volt.
[3] Az elsőfokú illetékhatóság felperes terhére az adásvételi szerződés alapján 2 600 000 Ft visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget állapított meg, melyet a felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a határozatával helyben hagyott. Felperes által igényelt cserepótló vétel illetékkedvezményt azzal az indokkal, utasította el, hogy a "másik lakástulajdon" eladásának, illetőleg vételének a feltétele nem állapítható meg. Hangsúlyozta, hogy az eladott és a megvett ingatlan azonos helyrajzi szám alatti, azonban a bírói joggyakorlat (EBH 2005.1369, EBH 2005.1268) értelmében csak különböző helyrajzi számú ingatlanok minősülhetnek "másik lakástulajdonnak". Az ingatlan fizikai és használati megosztottsága az ingatlan részeket nem teszi önálló ingatlanná.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[4] A felperes másodlagosan kérelme az volt, hogy a bíróság folytasson le bizonyítást és változtassa meg az alperes határozatát akként, hogy állapítsa meg, hogy az általa eladott egyik lakás és a megvásárolt másik lakás önálló, aminek következtében a benyújtott adásvételi szerződésekben foglalt visszterhes vagyonátruházások tekintetében alkalmazható az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (2) bekezdés b) pontjában foglalt cserepótló vételre vonatkozó illetékkedvezmény.[5] Hivatkozott a közös tulajdonban lévő ingatlan használatáról szóló megállapodásra, amely pontosan rögzíti a tulajdoni hányadokat, a kizárólagos használatot. Hivatkozott kúriai döntésekre, amelyek szerint amennyiben műszakilag elhatárolható a két lakóegység, úgy azt két különálló ingatlannak kell tekinteni, így azok az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja szerinti lakástulajdonok. A lakás fogalmának tisztázása körében hivatkozott továbbá az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997 (XII.20) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 105. § (1) bekezdésében foglaltakra is. Ezen túlmenően az ingatlannyilvántartásról szóló törvény és a Ptk. szabályaira utalással kiemelte, hogy a lakóház tulajdonosainak nem kötelező a társasházzá alakítás, és az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja különbséget tesz a lakóház és a lakás között, mint lakástulajdonok között.
Az elsőfokú ítélet
[6] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét nem tartotta megalapozottnak.[9] Szerinte a Kúria döntéseiben azt is megfogalmazta, hogy az Itv. szerinti lakástulajdonként való minősítés fő szabály szerint az épület tényének az ingatlan nyilvántartásban való megjelenéséhez kapcsolódik, eszerint a lakástulajdon az a lakás céljára létesített épület, amely az ingatlannyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ezt meghaladóan az Itv. az ingatlan nyilvántartástól független szempontok bevonásával még további esetben is lehetővé teszi a "lakástulajdon" megállapíthatóságát, vagy éppen megfosztja attól az ingatlant. Az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontjában megfogalmazott három eset egyikére sem hivatkozott a felperes és tényszerűen megállapítható, hogy a perbeli ügyben ezen ingatlannyilvántartáson kívüli lakástulajdonnak minősülő szempontok egyike sem állt fenn. A felperes által hivatkozott műszaki megosztottság nem szerepel az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontjában meghatározott ingatlannyilvántartástól független szempontok között. Kiemelte azt is, hogy a megkötött két adásvételi szerződés is egyértelműen lakóházat és nem lakásokat jelölte meg lakástulajdonként. Jogszerűnek tekintette azt a felperesi érvelést, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. 13. § (3) bekezdése értelmében a legfeljebb 6 lakásos társasházak közössége szabadon dönthet arról, hogy a társasházi törvény szabályait vagy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazza. Azonban ez nem változtat az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja szabályozásában, vagyis ebben az esetben az ingatlannyilvántartásban feltűntetett lakóház és nem az egyes lakások minősülnek lakás tulajdonnak.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] Álláspontja szerint az ítélet jogsértő módon értelmezi az Itv. cserepótló vételre vonatkozó rendelkezéseit, mert tévesen a felperes által megvett lakást az Itv. 21. §-a értelmében nem tekintette "másik lakásnak". Hangsúlyozta, hogy az eladott tulajdoni hányad és a megszerzett tulajdoni hányad az ingatlanon belül két, egymástól fizikailag jól elkülöníthető lakás. A használati szerződés kizárólagos használatra jogosítja fel a tulajdonost, az eladott, illetve vásárolt tulajdoni hányadok a tulajdoni lapon külön-külön rovatokban szerepelnek, a tulajdonos változásaik láncolata külön-külön nyomon követhető. Rámutatott arra, hogy a Kúria a KGD 2018.67 számon közzétett eseti döntésében kifejezetten a cserepótló vétel szabályai kapcsán elismerte, hogy egy helyrajzi szám alatt több lakástulajdon is fennállhat.[13] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[14] A felperes felülvizsgálati kérelme alapos.[16] Az Itv. 19. §-ában foglalt főszabályhoz képest az Itv. 21. §-ának rendelkezései kivételes, kizárólag a lakásokkal összefüggő ingatlanforgalom könnyítését célzó, kedvezmény-szabályok.
A Kúriának a perbeli ügyben abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy egy helyrajzi számon feltüntetett, de több lakásos épületben eladott és vásárolt ingatlanok esetében alkalmazható-e az Itv. 21. § (2) bekezdés b) és ezzel összefüggésben az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjában feltüntetett mentesség.
[17] Az Itv.-ben meghatározott személyi kör mellett lényeges eleme a kedvezmény alkalmazhatóságának, hogy kizárólag lakástulajdonok cseréje, illetve vásárlása és értékesítése esetén lehet rá a vagyonszerző jogosult. Ennek megítéléséhez a kiindulási pontot az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontjában rögzített lakástulajdon fogalmi meghatározása nyújtja, melynek értelmében lakástulajdon a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan, a hozzá tartozó földrészlettel.[18] A Kúria ezt megelőzően egy hasonló tényállás kapcsán foglalkozott ezzel a kérdéssel és a Kfv.I.35.396/2017/4.számú döntésében kifejtette, hogy "az Itv. szerinti lakástulajdonként való minősítés fő szabály szerint az épület tényének az ingatlannyilvántartásban való megjelenéséhez kapcsolódik. Eszerint lakástulajdon az a lakás céljára létesített épület, amely az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ezt meghaladóan azonban az Itv. az ingatlan-nyilvántartástól független szempontok bevonásával még további esetekben is lehetővé teszi a "lakástulajdon" megállapíthatóságát, vagy éppen megfosztja attól az ingatlan. Mivel a szempontokat maga az Itv. tartalmazza, a lakástulajdon Itv. szerinti meghatározásához szükségtelen az Inytv. szabályainak alkalmazása." Az említett ügyben az alperes éppen amellett érvelt, hogy az egy helyrajzi számon lévő, "lakóház, udvar" -ként feltüntetett ingatlanban két műszakilag különálló és elkülöníthető lakást külön- külön lakásként kell figyelembe venni és a cserepótló kedvezmény nem az egész lakóházra, hanem csupán egy- egy lakástulajdonra vehető figyelembe. Álláspontja tehát pont az ellentétes volt, mint a perbeli esetben. A Kúria abban a perben osztotta az alperesi érvelést és erre figyelemmel azt rögzítette döntésében, hogy "Az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pont széles spektrumon mozgó szabályinak következtében alperesnek csak a két lakástulajdon tényét kellett feltárni, ennek pedig eleget tett."
[19] A fenti logikát követve nem lehet megtagadni a cserepótló kedvezmény alkalmazását abban az esetben, ha a lakások nem külön helyrajzi számon elkülönített egységként kerülnek feltüntetésre. Az alperes sem vonta kétségbe, hogy az eladott és vett ingatlanok műszaki megosztottságuk révén külön-külön lakástulajdont képeznek, az épület tulajdonosainak használati megállapodása folytán azokra más tulajdoni igényt a felperesen kívül nem érvényesíthet, érvényesíthetett. A felperes helytállóan mutatott rá arra, hogy a társasházi törvény a maximum hat lakásos épületek esetén nem követeli meg azok társasházzá történő alakítását, hanem a tulajdonosok dönthetnek a közös tulajdonra vonatkozó szabályok fenntartásáról. Ez a döntésük azonban nem hozhatja hátrányosabb helyzetbe az illeték szabályok alkalmazásakor, azoknál, akik inkább a társasházzá alakítással a közös tulajdon megszüntetése mellett döntenek és az ingatlannyilvántartásban lakásaik külön-külön albetétben kerülnek feltüntetésre. Ennek hiánya nem jelenti azt, hogy ne rendelkeznének lakástulajdonnal. Ingatlannyilvántartási szempontból a közös tulajdonból egy meghatározott tulajdoni hányaddal bírnak, de a használati megállapodásuk konkrétan behatárolhatóvá teszi lakástulajdonukat. Tévedett tehát az elsőfokú bíróság, mikor a műszakilag elkülöníthető, önálló lakásokat nem tekintette illetékjogi szempontból lakástulajdonnak.
[20] Mindazonáltal az alperesi és a bírósági értelmezés nem felel meg az Alaptörvény 28. cikkében előírt értelmezési előírásnak sem.
[21] Az Alaptörvény 28. cikke szerint: "A bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak."
[22] Az Alaptörvény 26. cikk (1) bekezdéséből levezetve a bírói döntésnek jogszabályokon kell alapulnia, a bírói függetlenség korlátja az, hogy a bíró nem dönthet önkényesen, nem változtathatja meg a jogszabály tartalmát. Sérülne a jogbiztonság követelménye, ha a bírói döntés a hatályos jog értelmét a jog céljával, társadalmi rendeltetésével ellentétesen határozná meg. Az Alkotmánybíróság a 3130/2022. (IV. 1.) AB határozatában a jogbiztonság követelményével összefüggésben szögezte le, hogy egy szabályozás felülírása, kitágítása a bíróságok részéről már nem jogértelmezési, hanem contra legem jogalkalmazási - tulajdonképpen jogalkotási - tevékenységet jelent, ami felveti a bíróságok törvényeknek való alávetettsége elvének a sérelmét. A jogértelmezés nem válhat a jogalkalmazó szerv önkényes, szubjektív döntésének eszközévé. Ellenkező esetben sérülne a jogbiztonság követelménye, a jogalkalmazó szervek döntéseire vonatkozó kiszámíthatósági és előreláthatósági elvárás [3026/2015. (II. 9.) AB határozat].
[23] Ha a jogalkotó célja valóban az lett volna, amelyet az alperes és a bíróság a perben képviselt, akkor annak a normaszövegben is egyértelműen meg kellett volna jelennie. Az illetéktörvény vitatott szakaszát nem lehet szűkítően csak azokra a lakástulajdonokra alkalmazni, amelyek külön feltüntetést nyernek az ingatlannyilvántartásba. A Kúria megítélése szerint, ha a lakások műszaki elkülönültsége megállapítható, ennek folytán önálló tulajdonba adhatók, önállóan forgalomképesek, akkor illetékjogi szempontból önálló lakástulajdonnak minősülnek.
[24] A fentiek szerint az elsőfokú bíróság jogszabálysértő módon utasította el a felperes keresetét, ezért a Kúria a Kp. 121. § (1) bekezdés b) pontja alapján az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, az alperes határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően megsemmisítette és az elsőfokú hatóságot új eljárás lefolytatására kötelezte.
[25] Az új eljárásban a fentiek alapján arra figyelemmel kell a felperes igényét elbírálni, hogy lakástulajdont adott el és vásárolt.
(Kúria Kfv.I.35.100/2023/7.)