adozona.hu
BH 2021.5.138
BH 2021.5.138
I. A Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontjában körülírt szerződésszegés súlyosságát az alapozza meg, hogy a haszonbérbe adó kifejezett a művelési kötelezettséget érintő konkrét elvárás és az annak teljesítéséhez szükséges határidő megjelölését tartalmazó felszólítása ellenére tovább folyik. II. A felszólításban megjelölt határidőnek az elvárt magatartás teljesítésére, a mulasztás megszüntetésére alkalmasnak, vagyis reálisnak kell lennie. Azt, hogy a biztosított határidő megfelelő-e, a tevékenység jellege alapjá
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] Az alperes mint haszonbérlő 2015. május 6. napján 2035. május 6. napjáig tartó mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést kötött a magyar állam képviseletében eljáró Szervezettel mint haszonbérbe adóval a külterületi 0152/13 helyrajzi számú ingatlan b) és c) alrészletét képező 2523 m2 kivett és 16 ha 7276 m2 területű legelő művelési ágú területére. Az ingatlant a Szervezet 2015. május 14. napján kelt átadás-átvételi jegyzőkönyvvel adta az alperes birtokába.
[2] A szerződés 4.1. pontja sz...
BH 2021.5.138 I. A Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontjában körülírt szerződésszegés súlyosságát az alapozza meg, hogy a haszonbérbe adó kifejezett a művelési kötelezettséget érintő konkrét elvárás és az annak teljesítéséhez szükséges határidő megjelölését tartalmazó felszólítása ellenére tovább folyik.
II. A felszólításban megjelölt határidőnek az elvárt magatartás teljesítésére, a mulasztás megszüntetésére alkalmasnak, vagyis reálisnak kell lennie. Azt, hogy a biztosított határidő megfelelő-e, a tevékenység jellege alapján és a konkrét körülmények figyelembevételével kell meghatározni [2013. évi CCXII. tv. (Fétv.) 58. § (1) bek. a) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes mint haszonbérlő 2015. május 6. napján 2035. május 6. napjáig tartó mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést kötött a magyar állam képviseletében eljáró Szervezettel mint haszonbérbe adóval a külterületi 0152/13 helyrajzi számú ingatlan b) és c) alrészletét képező 2523 m2 kivett és 16 ha 7276 m2 területű legelő művelési ágú területére. Az ingatlant a Szervezet 2015. május 14. napján kelt átadás-átvételi jegyzőkönyvvel adta az alperes birtokába.[2] A szerződés 4.1. pontja szerint az alperes köteles a földrészleteket azok művelési ága szerint hasznosítani, valamint termőképességük fenntartásáról gondoskodni, azok művelését, használatát rendeltetésszerűen, a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény és egyéb kapcsolódó jogszabályoknak megfelelően elvégezni. A 4.2. pontban az alperes vállalta a haszonbérlet időtartama alatt a művelés alól kivett területek rendeltetésüknek megfelelő használatát, fenntartását. A 4.6. pont értelmében az alperes kizárólag a haszonbérbeadó előzetes írásbeli, az amortizációs kulcs elfogadására is kiterjedő hozzájárulása alapján jogosult értéknövelő beruházást végrehajtani. A 4.9. pontban foglaltak szerint az alperes tudomásul vette, hogy a haszonbérlet tartama alatt a terület termőképességét köteles szinten tartani, a termőföld termékenységének és minőségének megóvása, javítása, fizikai, kémiai és biológiai romlásának megelőzése érdekében a jogszabályi elvárásokat teljesíteni. A 4.10. pont szerint a haszonbérbeadó írásos megkeresésére az alperes köteles a használattal összefüggő adatokat - ideértve a gazdálkodási naplót is - a haszonbérbeadó rendelkezésére bocsátani, illetőleg az azokba való betekintést biztosítani. A 4.17. pontban az alperes vállalta, hogy a kötelezettségeivel kapcsolatban minden év május 31. napjáig írásban előrehaladási jelentést készít a haszonbérbeadó részére. Az 5.2. pont rögzítette az azonnali hatályú felmondásnak az eseteit: az a) pont szerint ilyen, ha az alperes a haszonbérelt földet vagy annak egy részét nem műveli, vagy nem a föld művelési ágának megfelelő gazdálkodást folytat, illetőleg a termőföld védelmére, hasznosítására vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket nem tartja be; a h) pont szerint ha az állami vagyon hasznosítására irányuló korábbi - 3 évnél nem régebben lezárult - eljárásban hamis adatot szolgáltatott, és ezért az eljárásból kizárták, vagy a hamis adatszolgáltatás egyéb vizsgálat során megállapításra került. Az a) pont esetén, amennyiben a felmondásra a termőföld védelmére, hasznosítására vonatkozó rendelkezések be nem tartása miatt kerül sor, vita esetén a felek az illetékes földügyi szakigazgatási szervek szakvéleményét fogadják el.
[3] A per tárgyát képező legelő korábban évtizedekig szabályszerűen telepített, nagyüzemi gyümölcsös volt, legelővé 2013. évben minősítették át. Az alperes birtokba lépésekor azonban rendkívül elhanyagolt állapotú volt. Az elöregedett gyümölcsfák nagy részét már korábban tarvágták, a még álló gyümölcsfák elkorhadtak, a területen burjánzó fás szárú növényzet, illetőleg cserjék telepedtek meg, azaz a legelő hosszú évek óta gazdátlan és gondozatlan volt, azon szakszerű mezőgazdasági tevékenységet nem végeztek.
[4] Az alperes 2015. szeptember 1. napján szerződést kötött a B. F. Bt.-vel a legelőterület tisztítási munkái elvégzésére 2016. augusztus 31-i határidővel. A vállalkozói díj 700 000 forint + áfa volt. A vállalkozó a teljesítést 2015. december 17-i dátummal igazolta, majd 2016. július 12. napján újabb teljesítési igazolást állított ki 2016. július 12. napjára a garanciális munkálatok elvégzéséről, minthogy az a tisztítási munkálatok elvégzése utáni újracserjésedés miatt szükségessé vált.
[5] A felperes 2016. július 21. napján adásvételi szerződést kötött a magyar állam képviseletében eljáró Szervezettel a perbeli ingatlan egészére. A szerződés rögzítette, hogy a három alrészletből álló ingatlan egésze ekkor haszonbérleti joggal terhelt. A felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 2016. november 18. napján jegyezték be.
[6] A felperes 2017. február 26. napján kelt iratával tájékoztatta az alperest a tulajdonszerzéséről, és egyidejűleg kérte a gazdálkodási, műveleti napló és a talajvizsgálati jegyzőkönyv, a haszonbérleti szerződésben vállalt kötelezettségek állását dokumentáló nyilvántartások nyolc napon belül történtő megküldését. Felszólította továbbá az alperest, hogy a legelő művelési ágú területet a művelési módnak megfelelően használja, a kivágott gyümölcsfák gyökérzetét távolítsa el.
[7] Az alperes a 2017. március 4-én kelt iratban tájékoztatta a felperest, hogy az ingatlanon már a birtokba lépése előtt engedély nélküli út létesült, illetőleg egy része szakhatósági engedély nélkül szántóföldi művelés alatt állt. Tájékoztatást adott arról, hogy a felperes által kért nyilvántartási adatok egy része az üzleti titka körébe esik, ezért csak a felperesre tartozó adatokat küldte meg. Rögzítette, hogy az ingatlant a művelési ágnak megfelelően hasznosítja. A haszonbérleti szerződést megelőző pályázatban nem vállalta a gyökéreltávolítást, a gyökértelenítés értéknövelő beruházás, aminek elvégzése nem szerződéses kötelezettsége. Annak elvégzésére és a költségei viselésére külön megállapodást kell kötni. A megküldött gazdálkodási napló 2015. június 9. és 2016. július 2. napja közötti időre rögzítette az elvégzett munkálatokat.
[8] A felperes 2017. március 8-án kelt iratában elsődlegesen a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta hamis adatszolgáltatásra, felszólítás ellenére nem teljesített művelési kötelezettségre, tűzveszély elhárítására hivatkozva. Ugyanakkor javasolta a haszonbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetését vagy a szakhatósági szakvélemény beszerzését. Az alperes 2017. március 12-én kelt iratában az azonnali hatályú felmondás jogszerűségét vitatta, a közös megegyezéssel történő megszüntetést megfelelő elszámolás, illetőleg felperesi ajánlat mellett tartotta elfogadhatónak.
[9] A felperes 2017. március 16-án kelt iratában a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésére tett ajánlatát visszavonta, és egyidejűleg a szerződést a korábbival egyező indokolás mellett azonnali hatállyal felmondta. Közölte az alperessel, hogy szakhatósági megkeresést kezdeményez, és a hivatal állásfoglalásáig megtiltotta, hogy az alperes a területre lépjen. Az alperes 2017. március 20. napján kelt válasziratában fenntartotta, hogy a legelőt megfelelően használta, az azonnali hatályú felmondást nem fogadta el azt megalapozó ok hiányában.
[10] A felperes kezdeményezésére a szakhatóság a 2017. március 22. napján kelt 10189/2017. számú határozatában pénzbírság terhe mellett felszólította az alperest, hogy a jogszabályban előírt művelési kötelezettségének a felhívás kézhezvételét követő 30 napon belül tegyen eleget. A határozat indokolása szerint a helyszínen megállapította, hogy a földrészlet elhanyagolt, ott az időszerű hasznosítási munkálatokat nem végezték el, egy része befásodott, bokrokkal benőtt.
[11] A felperes a 2017. március 30. napján kelt és az alperes által április 4. napján átvett iratban ismét azonnali hatállyal felmondta a haszonbérleti szerződést. Ebben is az alperes hamis adatszolgáltatására hivatkozott, arra, hogy a gazdálkodási naplóban feltüntetett munkákat érdemben nem végezte el, továbbá hogy az alperes írásbeli felszólításra nem tett eleget a művelési kötelezettségének, a tűzveszély elhárítása sem történt meg. Az alperes 2017. április 9-én kelt iratában az azonnali hatályú felmondást nem fogadta el.
[12] A szakhatóság 2017. május 11. napján kelt 10189/2017. számú határozatával az eljárását megszüntette. Indokolásában rögzítette, hogy a 2017. május 9-én megtartott utóellenőrzés során megállapította, az alperes időközben a hasznosítási kötelezettségének eleget tett, a szemle idején a terület gyommentes állapotban volt.
[13] A felperes 2017. június 19. napján újabb azonnali hatályú felmondást gyakorolt arra hivatkozva, hogy az alperes nem küldte meg számára a haszonbérleti szerződés 4.17. pontja szerinti előrehaladási jelentést. Az alperes ezt a rendkívüli felmondást 2017. június 21. napján átvette, és azt ez esetben sem fogadta el.
[14] A felperes által igényelt a kiálló tuskók felszín fölé emelkedő részének levágása, letörése vagy markolóval történő lezúzása értéknövelő beruházásnak minősül 2018-as értéken 300 000 forint költség mellett.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[15] A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felek 2015. május 6. napján kelt haszonbérleti szerződése a felperes 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondása alapján megszűnt a szerződés 5.2.a. és 5.2.h. pontja alapján. Kérte az alperes kötelezését az ingatlan tizenöt napon belül történő birtokba bocsátására. Hivatkozott arra, hogy az alperes a művelési kötelezettségének felhívás ellenére nem tett eleget, a gazdálkodási napló adatai valótlanok. Az alperes ugyanis 2015 őszén kizárólag szárzúzást, majd a 2016. évi tárcsázást végezte el a területrész mintegy felén, továbbá ugyanekkora részen a földhivatali eljárást követően szárzúzást végzett. Az alperes a legelő művelési kötelezettséget két évig elmulasztotta, és ennek felperesi felszólítás ellenére sem tett eleget.[16] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a 2015. évi májusi birtokba lépésekor az ingatlan rendkívül elhanyagolt volt. A megfelelő hasznosítási kötelezettségének eleget tett, az általa szolgáltatott gazdálkodási napló adatai pedig a valóságnak megfelelnek. Előadta, hogy az ingatlant természetes állapotában kívánta használni, ezért talajjavító intézkedéseket nem kíván alkalmazni. A legelőként való hasznosítást - amire a haszonbérleti szerződést kötötte - nem korlátozza, hogy a területen tuskók és gyökerek vannak. A felperesi felszólításban szereplő gyökértelenítés értéknövelő beruházás, amit a haszonbérleti szerződés 4.6. pontja szerint csak a haszonbérbeadó hozzájárulásával, az elvégzésére és a költség viselésére vonatkozó külön megállapodás mellett végezhetne el. Állította, nem valósított meg olyan magatartást, ami az azonnali hatályú felmondást megalapozná. Utalt arra is, hogy a felperes az ingatlant hosszú távú haszonbérleti joggal terhelten szerezte meg, ennek ellenére ürügyeket keresve kívánja a haszonbérletet idő előtt felmondani.
Az első- és másodfokú ítélet
[17] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.[19] Az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a Ptk. 6:354. § (2) bekezdése rendes felmondási okot szabályoz, a felperes azonban azonnali hatályú felmondással élt, és ennek jogszerűségét vizsgálta.
[20] A felperes a keresetét - függetlenül az ezt megelőző felmondásaitól - a 2017. március 30-i felmondásra alapozta, tehát ennek érvényessége, jogszerűsége volt a per tárgya. Az alperes előadta, hogy a felperesnek megküldött gazdálkodási napló szerinti munkákat végezte el. Az elsőfokú bíróság Cs. P., Sz. Z., T. F. J., M. J. és R. Z. tanúk vallomását ellentmondásosnak tartotta abban a körben, hogy milyen munkák történtek és mikor, mekkora területnagyságon. Azt az alperes nem vitatta, hogy a szerződés 5.2.h. pontja szerinti állami vagyon hasznosítására irányuló eljárás a gazdálkodási napló szerinti adatszolgáltatásra ne lenne alkalmazható, csak azzal védekezett, hogy a gazdálkodási napló adatai megfelelnek a valóságnak. A Fétv. 58. §-ában rögzített azonnali hatályú felmondási okok között nem szerepel a szerződés 5.2.h. pontja szerinti ok (hamis adatszolgáltatás), ezért erre a felperes felmondást nem alapíthat. Az elsőfokú bíróság szerint egyébként az alperes részéről hamis adatok szolgáltatása egyértelműen nem volt megállapítható.
[21] A Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontja szigorú alaki feltételt szab, a haszonbérleti szerződést csak előzetes írásbeli felhívás után lehet felmondani, és az írásbeli felmondásnak a felmondási okot tartalmaznia kell. Az azonnali hatályú felmondás feltétele, hogy történjen írásbeli felszólítás, az a teljesítésre megfelelő határidőt biztosítson, ami eredménytelenül teljen el, és csak a megadott határidő eredménytelen eltelte után gyakorolható újabb jognyilatkozattal a rendkívüli felmondás. A felek szerződése ugyan nem írja elő az előzetes, a teljesítésre vonatkozó írásbeli felhívást, azonban ez a törvényi előírásból egyértelműen következik, és ettől a felek a Fétv. 61. § (2) bekezdése értelmében érvényesen nem térhetnek el. A felperes a 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondását megelőzően nem intézett az alpereshez a művelési kötelezettség teljesítésével kapcsolatos írásbeli felszólítást, aminek teljesítésére bármilyen határidőt szabott volna. Ennek hiányában az elsőfokú bíróság szerint a felmondás nem alapos. A 2017. március 30-át megelőző felmondások hatályukat vesztették, illetőleg az alperes határidő szabása nélküli teljesítésre való felszólításaként, az alpereshez intézett - jogkövetkezményekkel való - fenyegetésként értelmezhetőek.
[22] Nem volt vitatott, hogy az ingatlan az alperes birtokba lépésekor rendkívül elhanyagolt volt, aminek a felszámolásához hosszabb idő kell. A szakértő álláspontja szerint az alperes irányába tanúsított türelmi idő 2015. májustól 2016. december 31-ig tarthat az elvárhatósági ismérvek alapján. A fatuskók kiásása, gyökértelenítés nélkül is lehet a területet legelőként gazdaságosan használni, illetve szakmailag elvárható módon művelni. A terület elegyengetése, elsimítása hosszú távon nem javítaná a legelő használatának a gazdaságosságát, és ökológiai szempontból sem szolgálná a terület fenntartható természeti állapotát. Emellett 300 000 forint lenne a ráfordítási költség, hogy a terület zavartalanul használható legyen. Ez azonban a művelési mód szempontjából értéknövelő beruházásnak minősül.
[23] A haszonbérleti szerződésből megállapítható, hogy az alperes nem vállalt kötelezettséget a tuskók eltávolítására, a gyökértelenítésre. A felperes figyelmen kívül hagyta, hogy általa is ismert állapotban vette meg az ingatlant, és azzal kellett számolnia, hogy azt még közel húsz évig nem tudja birtokba venni, tevékenységében együttműködési kötelezettség terheli. Indokolt lett volna egyeztetni a legelő művelési ágban történő megfelelő műveléshez szükséges értéknövelő beruházás (tuskótalanítás, gyökértelenítés) elszámolásában. Ennek hiányában a vonatkozó jogszabályi rendelkezések az irányadóak.
[24] Az ítélet ellen a felperes fellebbezett.
[25] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[26] A másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítást a szükséges körben lefolytatta, a megállapított tényálláson alapuló jogi következtetése a döntés érdemét tekintve megalapozott.
[27] Rögzítette, hogy a felülbírálat kereteit a módosított fellebbezés és az ellenkérelem jelölte ki, így az adatszolgáltatási kötelezettség teljesítésével kapcsolatos felmondási ok jogszerűsége nem volt a felülbírálat tárgya.
[28] Megállapította, hogy a felperes - saját nyilatkozata szerint - azért törekedett a haszonbérleti jogviszony szankciós jellegű felszámolására, mert az alperes nem, illetve nem megfelelően tett eleget a földterület megművelésével járó kötelezettségének. A felmondási jog gyakorlása azonban törvény által előírt garanciális jellegű alaki, eljárási feltételhez kötött. Így a szerződésszegő haszonbérlőt előzetesen írásban kell felszólítani kötelezettségei teljesítésére, a jogviszony jogszerűen ennek eredménytelensége esetén mondható fel. Az elsőfokú ítélet helyesen tartalmazta, hogy az előzetes figyelmeztetés mint garanciális jogintézmény rendeltetését akkor tölti be, ha az azzal élő megfelelő határidőt szab a teljesítésre. A felperes a haszonbérelt terület tulajdonjogának megszerzéséről 2017. február 26-án kelt iratában tájékoztatta az alperest, és ezzel egyidejűleg - teljesítési határidő szabása nélkül - az érintett föld művelési ágának megfelelő használatára, mindenekelőtt pedig a kivágott gyümölcsfák gyökereinek eltávolítására szólította fel. A gyökértelenítés művelete szakértő által minősítetten olyan értéknövelő beruházás, ami nem volt az alperes szerződéses kötelezettsége. Az azzal járó munkálatokat a haszonbérbeadó hozzájárulásával végezhette volna el, és a felek közötti elszámolás körébe tartozott volna. E konkrét művelet mikénti teljesülésének a haszonbérlő művelési kötelezettsége megítélésénél nincs jelentősége. A felperes az egyéb észlelt hiányosságok felszámolásával kapcsolatos elvárásait levelében konkrétan nem nevesítette, de a figyelmeztetéshez kapcsolódó teljesítési határidő, illetve a jogkövetkezmények megjelölése ez esetben sem lett volna mellőzhető.
[29] A tulajdonjog megszerzéséről történő értesítéstől csupán bő egy hónap telt el az azonnali hatályú felmondás közléséig, amely idő a haszonbérelt föld rendbetételéhez, a művelés optimális feltételeinek megteremtéséhez nem lehet elégséges. A felperes 2017. február 26-i felszólítása teljesítési határidőt nem tartalmazott, e felhívást azonban csak a felperes több hatályát vesztett [Fétv. 61. § (1) bekezdés] felmondása követte. A március 30-i azonnali hatályú felmondás közléséig eltelt idő nem volt alkalmas a művelés körében mutatkozó hiányosságok haszonbérbeadó elvárásainak megfelelő kiküszöbölésére. A másodfokú bíróság hangsúlyozta, hogy a március 30-i azonnali hatályú felmondást a felperes garanciális törvényi követelményeknek megfelelő egyéb felszólítása nem előzte meg. A tulajdonos haszonbérbe adó annak ellenére gyakorolta a felmondás jogát, hogy a bejelentése nyomán indult földvédelmi hatósági eljárás még folyamatban volt, a hatóság által az alperesnek szabott határidő alatt remény volt arra, hogy érdemi lépéseket tesz művelési kötelezettségei teljesítése érdekében.
[30] A felmondási jog gyakorlásának jogszabályi körülbástyázása mögött az a jogalkotói szándék húzódik meg, hogy a termőföld hatékony hasznosításának kereteit jelentő tartós haszonbérleti jogviszonyok hosszabb távon is fennmaradjanak, a föld művelésének lehetőségétől pedig főszabály szerint csupán a művelési kötelezettségét felszólítás ellenére és a jogkövetkezmények ismeretében sem teljesítő vagy azt konokul megtagadó haszonbérlő essen el.
[31] A jogerős ítélet szerint a felperes 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondása nem volt jogszerű. Rögzítette azonban, hogy az alaki okokból jogellenesnek minősülő felmondás esetén nincs jelentősége annak, hogy a nyilatkozatban hivatkozott érdemi okok valósnak bizonyulnak-e, azok tényszerűségét a peradatok, illetve szakértői következtetések mennyiben támasztják alá, miként annak sem, milyen egyéb tulajdonosi megfontolások, szándékok állhattak a felmondás hátterében.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[32] A felperes felülvizsgálati kérelmében - tartalma szerint - a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a keresete teljesítését kérte.[33] Álláspontja szerint a jogerős ítélet a haszonbérleti szerződés 5.2.a.) pontja megsértése folytán a Fétv. 58. § (1) bekezdésébe ütközik. A bizonyítékok egyértelműen és kétséget kizáró módon alátámasztották, hogy az alperes súlyosan megsértette a művelési kötelezettségét, és az általa haszonbérelt terület egy részét még a felmondást követő egy év elteltével sem művelte rendeltetésszerűen. A felperes felszólítása, a földhivatal figyelmeztetése megelőzték az azonnali hatályú felmondást. Az alperes a figyelmeztetésekre semmit nem lépett, és semmilyen szándékot nem fejezett ki a hiány pótlására.
[34] Az elsőfokú bíróság azt rótta a felperes terhére, és jelölte meg a kereset elutasításának indokaként, hogy nem adott kellő határidőt a hiányzó munkák elvégzésére, és a másodfokú bíróság osztotta ezt az álláspontot. Azonban sem a felek szerződése, sem a Fétv. nem tartalmaz rendelkezést arra, hogy a felperesnek határidőt kellett volna szabnia, vagy ennek milyen mértékűnek kellett volna lennie. A bizonyítási eljárás igazolta, hogy az alperes még hónapokkal később is súlyos mulasztásban volt a művelési kötelezettséget illetően. A határidő szabásának semmilyen relevanciája nincs. Ha az alperes a felmondás hatására sem teljesítette a művelési kötelezettségét teljes körben, akkor ez önmagában alátámasztja, bizonyítja azt, hogy rászolgált a felmondásra.
[35] A felperes szerint a felszólítást követően közölt (hatályát vesztett) felmondásai mind-mind egy-egy felszólításnak értékelendők akkor is, ha azokra keresetet nem alapíthatott.
[36] A másodfokú bíróság azt helyesen állapította meg, hogy a terület művelésével kapcsolatos szakmai követelmények ismerete, illetve az ennek megfelelő gazdálkodás részletesebb instrukciók nélkül is elvárható alperestől. A földvédelmi hatóság alátámasztotta, hogy a terület elhanyagolt, időszerű hasznosítási munkák nem történtek meg, a terület részben befásodott, bokrokkal benőtt. Önmagában ez elegendő alap az azonnali hatályú felmondáshoz a szerződés 5.2.a.) pontja és a Fétv. 58. § (1) bekezdése alapján. A szakértői vélemény szerint a felmondást követő közel egy év után is az alperes olyan jellegű és mértékű mulasztásban volt, ami az azonnali hatályú felmondást kétség nélkül alátámasztja. A másodfokú bíróság ezt nem értékelte, ezért jutott arra a téves következtetésre, hogy a felmondás elhamarkodott volt, és sértette a jóhiszemű alperes jogait. Ezáltal védelmet kapott egy olyan haszonbérlő, aki a földvédelmi szakhatóság megállapítása, a haszonbérbeadó felhívása és azonnali hatályú felmondása ellenére még egy év múlva is mulasztásban volt.
[37] A felperes a területet olyan haszonbérlettel vásárolta meg, ahol a haszonbérlő nem tett eleget a művelési kötelezettségeinek. A vételkor a terület már nem lehetett volna elhanyagolt, ha az alperes teljesíti a művelési kötelezettségét. Aránytalan annak a körülménynek a felperes terhére értékelése, hogy nem adott kellő határidőt az alperesnek a kötelezettségei teljesítésére. Nem lehet elvitatni a tulajdonos jogát ahhoz, hogy éljen a törvény és a szerződés biztosította felmondással azon az alapon, hogy a tuskótalanításban együtt kellett volna működnie. A tuskótalanítás 300 000 forint összegű költségéhez képest az alperes 2017-ben 1 120 000 forint földalapú támogatást kapott, miközben 180 000 forint összegű haszonbérleti díjat fizetett.
[38] Figyelmen kívül maradt az alperes rosszhiszemű magatartása, ami a valótlan tényállításokban nyilvánult meg. Az elsőfokú bíróság nem értékelte ezeket az állításokat, jóllehet a földvédelmi hatóság és a szakértő megállapításai egyértelműen mutatják, hogy az alperes olyan munkák elvégzésére hivatkozott, amelyekkel szemben a tények egészen mást mutattak.
[39] Az eljárt bíróságok elvárhatósági kritériumként, jóhiszemű magatartási követelményként támasztották a felperessel szemben azt, hogy megfelelő határidőt szabjon a mulasztás pótlására, aminek hiánya - álláspontjuk szerint - okkal vezetett a felmondás alaptalanságához. De sem a szerződés, sem a Fétv. vonatkozó szakasza nem tartalmaz ilyen követelményt, emellett az alperes terhére kellett volna értékelni, hogy többéves mulasztásban volt.
[40] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[42] A felperes megsértett jogszabályi rendelkezésként a Fétv. 58. § (1) bekezdését jelölte meg, és tartalmilag az a) alpontra utalt. Eszerint a haszonbérbe adó a szerződést azonnali hatállyal jogosult felmondani, ha a haszonbérlő (ideértve az alhaszonbérlőt is) az írásban közölt felhívás ellenére nem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének vagy olyan gazdálkodást folytat, amely veszélyezteti a föld termőképességét.[43] A felmondás szabályszerű gyakorlásához az szükséges, hogy a szerződés megszűnéséhez vezető eljárás alaki szempontból jogszerű legyen, és a felmondás tartalmilag teljesítse a jogszabályi előírásokat. Mind az elsőfokú, mind a másodfokú bíróság helyesen elsődlegesen az alaki követelmények teljesülését vizsgálta, mivel a megjelölt felmondási okok tényleges megvalósulásának csak akkor van jelentősége, ha a felmondás alakilag jogszerű. Emiatt először azt kellett értékelni, hogy a felperes 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondása megfelel-e a Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontjában foglaltaknak.
[44] A felhívott § - a perbeli haszonbérleti szerződés 5.2. pont a) alpontjával egyezően - a haszonbérlő súlyos szerződésszegése esetére biztosít a haszonbérbe adónak azonnali hatályú felmondási jogosultságot. A szerződésellenes használat súlyosságát pedig az alapozza meg, hogy az a haszonbérbe adó kifejezett felszólítása ellenére is tovább folyik. Emiatt követeli meg a törvény az azonnali hatályú felmondást megelőzően írásbeli felhívás közlését, ami akkor teljesíthető, ha a hasznosítási, művelési kötelezettséget érintően konkrétan megjelöli a hiányolt, elvárt magatartást és az annak teljesítéséhez szükséges időt. A felmondás pedig alakilag csak akkor megfelelő, ha a haszonbérlő a felhívásnak - az abban foglaltak teljesítésére megfelelő idő alatt - nem tesz eleget. A felszólítás tehát garanciális jellegű, mert abból derül ki, a haszonbérbe adó a haszonbérlő részéről milyen magatartás tanúsítását kívánja meg. A Fétv. 58. § (1) bekezdése valóban nem tartalmaz arra vonatkozó előírást, milyen konkrét határidőt kell szabni a sérelmezett állapot megszüntetésére. A határidőnek az elvárt magatartás, mulasztás teljesítésére, illetve megszüntetésére alkalmasnak, tehát reálisnak kell lennie. Ezt mindig az adott felhívásban szereplő mezőgazdasági munkák jellegére, évszakhoz kötöttségére, a konkrét körülményekre vonatkoztatva kell értékelni.
[45] A jogerős ítélet helyesen vizsgálta, hogy volt-e olyan teljesítésre felhívás a felperes részéről, ami ezeknek a kritériumoknak megfelelt. A felperes e körben a korábbi, hatályukat vesztett felmondásaira hivatkozott. Ezek azonban felhívásként nem értelmezhetők. A felmondás ugyanis (még ha utóbb hatályát vesztette is) joghatását tekintve a szerződés megszüntetését célzó egyoldalú jognyilatkozat, tehát nem a felmondást megalapozó felszólítás célját szolgálja. A felszólítás ezzel szemben a szerződésellenes használat megszüntetésére irányul, amely nem teljesítése esetén megalapozhatja a másik fél felmondását. Vagyis a kétféle jognyilatkozat célja és joghatása eltérő.
[46] A felszólításnak tehát tartalmilag a konkrét szerződésellenes magatartás megszüntetésére kell irányulnia. A perben két olyan jogi tény volt, amit a szerződésellenes magatartás megszüntetése körében értékelni lehetett.
1. A felperes bejelentése alapján indult szakhatósági eljárásban meghozott határozat. A szakhatóság határozata felperesi felszólításként nem vehető figyelembe, arra viszont támpontot nyújt, hogy a hiányolt munkák elvégzésére a reális határidőt harminc napban határozta meg. A felperes a hatósági eljárás lezárását sem várta be a felmondás közlésével.
2. A felperes 2017. február 26-i irata. Ez egyrészről tájékoztatta az alperest a tulajdonosváltozásról, felszólította a haszonbér felperes részére történő teljesítésére, a haszonbérleti szerződésben meghatározott dokumentáció rendelkezésére bocsátását kérte. Végül felszólította az alperest, hogy a legelő művelési ágú termőföldet a továbbiakban a művelési módnak megfelelően használja. Ehhez mindenekelőtt azt várta el, hogy a kivágott gyümölcsfák gyökerei legyenek a területről eltávolítva. A felszólítás tehát a gyümölcsfák gyökereinek eltávolításán kívül más konkrét, a művelési kötelezettséget érintő hiányosságot nem jelölt meg, nem határozta meg, hogy milyen tevékenység elvégzését várja el az alperestől a művelési módnak megfelelő használat keretében (pl. kaszálás, gyomtalanítás).
[47] Csak a felszólításban megjelölt tevékenység jellege alapján állapítható meg, hogy a felszólítás és a felmondás gyakorlása között megfelelő idő állt-e a haszonbérlő rendelkezésére. E körbe tartozik, hogy a gyümölcsfák gyökereinek az eltávolítása a szakértői vélemény értelmében értéknövelő beruházás, amire a haszonbérleti szerződés 4.6. pontja az irányadó. Az értéknövelő beruházás teljesítését igénylő felhívás, illetve egyebekben a túl általánosan megfogalmazott felszólítás nem volt alkalmas a felperesi felmondás megalapozására.
[48] A felperes felmondása - egyezően a jogerős ítélet megállapításával - alaki szempontból nem felelt meg a jogszabályi előírásnak, ezért azt tartalmilag már nem kellett vizsgálni. Azt sem lehetett értékelésbe vonni, hogy a felmondás után az alperes milyen magatartást tanúsított, mert a 2017. március 30-i felmondás jogszerűsége körében csak az azt megelőző időnek van relevanciája.
(Kúria Pfv. V. 21.053/2019/4.)
***
TELJES HATÁROZAT
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
í t é l e t e
Az ügy száma: Pfv.21.053/2019/4.
A tanács tagjai: Dr. Szabó Klára a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna előadó bíró, Dr. Magosi Szilvia bíró
A felperes: T. Z. F.
A felperes képviselője: Dr. Nyírán Gergely ügyvéd (1119 Budapest, Bártfai u. 6.)
Az alperes: Dr. N. Z. G.
Az alperes képviselője: Kalmár Ügyvédi Iroda (1088 Budapest, Vas u. 2/B. III. 1., ügyintéző: Dr. Kalmár István ügyvéd)
A per tárgya: felmondás érvényességének megállapítása
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: felperes
A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Székesfehérvári Törvényszék 2.Pf.356/2018/4.
Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Bicskei Járásbíróság 5.P.20.190/2017/58.
Rendelkező rész
- A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.- Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 12.700 (tizenkétezer-hétszáz) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes mint haszonbérlő 2015. május 6. napján 2035. május 6. napjáig tartó mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést kötött a Magyar Állam képviseletében eljáró Nemzeti Földalapkezelő Szervezettel (a továbbiakban: NFA) mint haszonbérbeadóval a M. külterület 0152/13 helyrajzi számú ingatlan b) és c) alrészletét képező 2523 m2 kivett és 16 ha 7276 m2 területű legelő művelési ágú területére. Az ingatlant az NFA 2015. május 14. napján kelt átadási-átvételi jegyzőkönyvvel adta az alperes birtokába.[2] A szerződés 4.1. pontja szerint az alperes köteles a földrészleteket azok művelési ága szerint hasznosítani, valamint termőképességük fenntartásáról gondoskodni, azok művelését, használatát rendeltetésszerűen, a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény és egyéb kapcsolódó jogszabályoknak megfelelően elvégezni. A 4.2. pontban az alperes vállalta a haszonbérlet időtartama alatt a művelés alól kivett területek rendeltetésüknek megfelelő használatát, fenntartását. A 4.6. pont értelmében az alperes kizárólag a haszonbérbeadó előzetes írásbeli, az amortizációs kulcs elfogadására is kiterjedő hozzájárulása alapján jogosult értéknövelő beruházást végrehajtani. A 4.9. pontban foglaltak szerint az alperes tudomásul vette, hogy a haszonbérlet tartama alatt a terület termőképességét köteles szinten tartani, a termőföld termékenységének és minőségének megóvása, javítása, fizikai, kémiai és biológiai romlásának megelőzése érdekében a jogszabályi elvárásokat teljesíteni. A 4.10. pont szerint a haszonbérbeadó írásos megkeresésére az alperes köteles a használattal összefüggő adatokat - ideértve a gazdálkodási naplót is - a haszonbérbeadó rendelkezésére bocsátani, illetőleg az azokba való betekintést biztosítani. A 4.17. pontban az alperes vállalta, hogy a kötelezettségeivel kapcsolatban minden év május 31. napjáig írásban előrehaladási jelentést készít a haszonbérbeadó részére. Az 5.2. pont rögzítette az azonnali hatályú felmondásnak az eseteit: az a) pont szerint ilyen, ha az alperes a haszonbérelt földet vagy annak egy részét nem műveli, vagy nem a föld művelési ágának megfelelő gazdálkodást folytat, illetőleg a termőföld védelmére, hasznosítására vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket nem tartja be; a h) pont szerint ha az állami vagyon hasznosítására irányuló korábbi - 3 évnél nem régebben lezárult - eljárásban hamis adatot szolgáltatott, és ezért az eljárásból kizárták, vagy a hamis adatszolgáltatás egyéb vizsgálat során megállapításra került. Az a) pont esetén amennyiben a felmondásra a termőföld védelmére, hasznosítására vonatkozó rendelkezések be nem tartása miatt kerül sor, vita esetén a felek az illetékes földügyi szakigazgatási szervek szakvéleményét fogadják el.
[3] A per tárgyát képező legelő korábban évtizedekig szabályszerűen telepített, nagyüzemi gyümölcsös volt, legelővé 2013. évben minősítették át. Az alperes birtokba lépésekor azonban rendkívül elhanyagolt állapotú volt. Az elöregedett gyümölcsfák nagy részét már korábban tarvágták, a még álló gyümölcsfák elkorhadtak, a területen burjánzó fásszárú növényzet, illetőleg cserjék telepedtek meg, azaz a legelő hosszú évek óta gazdátlan és gondozatlan volt, azon szakszerű mezőgazdasági tevékenységet nem végeztek.
[4] Az alperes 2015. szeptember 1. napján szerződést kötött a B. F. Bt.-vel a legelőterület tisztítási munkái elvégzésére 2016. augusztus 31-i határidővel. A vállalkozói díj 700.000 forint + áfa volt. A vállalkozó a teljesítést 2015. december 17-i dátummal igazolta, majd 2016. július 12. napján újabb teljesítési igazolást állított ki 2016. július 12. napjára a garanciális munkálatok elvégzéséről, minthogy az a tisztítási munkálatok elvégzése utáni újracserjésedés miatt szükségessé vált.
[5] A felperes 2016. július 21. napján adásvételi szerződést kötött a Magyar Állam képviseletében eljáró NFA-val a M. 0152/13 helyrajzi számú ingatlan egészére. A szerződés rögzítette, hogy a három alrészletből álló ingatlan egésze ekkor haszonbérleti joggal terhelt. A felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 2016. november 18. napján jegyezték be.
[6] A felperes 2017. február 26. napján kelt iratával tájékoztatta az alperest a tulajdonszerzéséről, és egyidejűleg kérte a gazdálkodási, műveleti napló és a talajvizsgálati jegyzőkönyv, a haszonbérleti szerződésben vállalt kötelezettségek állását dokumentáló nyilvántartások nyolc napon belül történtő megküldését. Felszólította továbbá az alperest, hogy a legelő művelési ágú területet a művelési módnak megfelelően használja, a kivágott gyümölcsfák gyökérzetét távolítsa el.
[7] Az alperes a 2017. március 4-én kelt iratban tájékoztatta a felperest, hogy az ingatlanon már a birtokba lépése előtt engedély nélküli út létesült, illetőleg egy része szakhatósági engedély nélkül szántóföldi művelés alatt állt. Tájékoztatást adott arról, hogy a felperes által kért nyilvántartási adatok egy része az üzleti titka körébe esik, ezért csak a felperesre tartozó adatokat küldte meg. Rögzítette, hogy az ingatlant a művelési ágnak megfelelően hasznosítja. A haszonbérleti szerződést megelőző pályázatban nem vállalta a gyökéreltávolítást, a gyökértelenítés értéknövelő beruházás, aminek elvégzése nem szerződéses kötelezettsége. Annak elvégzésére és a költségei viselésére külön megállapodást kell kötni. A megküldött gazdálkodási napló 2015. június 9. és 2016. július 2. napja közötti időre rögzítette az elvégzett munkálatokat.
[8] A felperes 2017. március 8-án kelt iratában elsődlegesen a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta hamis adatszolgáltatásra, felszólítás ellenére nem teljesített művelési kötelezettségre, tűzveszély elhárítására hivatkozva. Ugyanakkor javasolta a haszonbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetését vagy a szakhatósági szakvélemény beszerzését. Az alperes 2017. március 12-én kelt iratában az azonnali hatályú felmondás jogszerűségét vitatta, a közös megegyezéssel történő megszüntetést megfelelő elszámolás, illetőleg felperesi ajánlat mellett tartotta elfogadhatónak.
[9] A felperes 2017. március 16-án kelt iratában a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésére tett ajánlatát visszavonta, és egyidejűleg a szerződést a korábbival egyező indokolás mellett azonnali hatállyal felmondta. Közölte az alperessel, hogy szakhatósági megkeresést kezdeményez, és a hivatal állásfoglalásáig megtiltotta, hogy az alperes a területre lépjen. Az alperes 2017. március 20. napján kelt válasziratában fenntartotta, hogy a legelőt megfelelően használta, az azonnali hatályú felmondást nem fogadta el azt megalapozó ok hiányában.
[10] A felperes kezdeményezésére a Fejér Megyei Kormányhivatal Bicskei Járási Hivatal Földhivatali Osztálya mint szakhatóság a 2017. március 22. napján kelt 10189/2017. számú határozatában pénzbírság terhe mellett felszólította az alperest, hogy a jogszabályban előírt művelési kötelezettségének a felhívás kézhezvételét követő 30 napon belül tegyen eleget. A határozat indokolása szerint a helyszínen megállapította, hogy a földrészlet elhanyagolt, ott az időszerű hasznosítási munkálatokat nem végezték el, egy része befásodott, bokrokkal benőtt.
[11] A felperes a 2017. március 30. napján kelt és az alperes által április 4. napján átvett iratban ismét azonnali hatállyal felmondta a haszonbérleti szerződést. Ebben is az alperes hamis adatszolgáltatására hivatkozott, arra, hogy a gazdálkodási naplóban feltüntetett munkákat érdemben nem végezte el, továbbá hogy az alperes írásbeli felszólításra nem tett eleget a művelési kötelezettségének, a tűzveszély elhárítása sem történt meg. Az alperes 2017. április 9-én kelt iratában az azonnali hatályú felmondást nem fogadta el.
[12] A szakhatóság 2017. május 11. napján kelt 10189/2017. számú határozatával az eljárását megszüntette. Indokolásában rögzítette, hogy a 2017. május 9-én megtartott utóellenőrzés során megállapította, az alperes időközben a hasznosítási kötelezettségének eleget tett, a szemle idején a terület gyommentes állapotban volt.
[13] A felperes 2017. június 19. napján újabb azonnali hatályú felmondást gyakorolt arra hivatkozva, hogy az alperes nem küldte meg számára a haszonbérleti szerződés 4.17. pontja szerinti előrehaladási jelentést. Az alperes ezt a rendkívüli felmondást 2017. június 21. napján átvette, és azt ez esetben sem fogadta el.
[14] A felperes által igényelt a kiálló tuskók felszín fölé emelkedő részének levágása, letörése vagy markolóval történő lezúzása értéknövelő beruházásnak minősül 2018-as értéken 300.000 forint költség mellett.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[15] A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felek 2015. május 6. napján kelt haszonbérleti szerződése a felperes 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondása alapján megszűnt a szerződés 5.2.a. és 5.2.h. pontja alapján. Kérte az alperes kötelezését az ingatlan tizenöt napon belül történő birtokba bocsátására. Hivatkozott arra, hogy az alperes a művelési kötelezettségének felhívás ellenére nem tett eleget, a gazdálkodási napló adatai valótlanok. Az alperes ugyanis 2015 őszén kizárólag szárzúzást, majd a 2016. évi tárcsázást végezte el a területrész mintegy felén, továbbá ugyanekkora részen a földhivatali eljárást követően szárzúzást végzett. Az alperes a legelő művelési kötelezettséget két évig elmulasztotta, és ennek felperesi felszólítás ellenére sem tett eleget.[16] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a 2015. évi májusi birtokba lépésekor az ingatlan rendkívül elhanyagolt volt. A megfelelő hasznosítási kötelezettségének eleget tett, az általa szolgáltatott gazdálkodási napló adatai pedig a valóságnak megfelelnek. Előadta, hogy az ingatlant természetes állapotában kívánta használni, ezért talajjavító intézkedéseket nem kíván alkalmazni. A legelőként való hasznosítást - amire a haszonbérleti szerződést kötötte - nem korlátozza, hogy a területen tuskók és gyökerek vannak. A felperesi felszólításban szereplő gyökértelenítés értéknövelő beruházás, amit a haszonbérleti szerződés 4.6. pontja szerint csak a haszonbérbeadó hozzájárulásával, az elvégzésére és a költség viselésére vonatkozó külön megállapodás mellett végezhetne el. Állította, nem valósított meg olyan magatartást, ami az azonnali hatályú felmondást megalapozná. Utalt arra is, hogy a felperes az ingatlant hosszú távú haszonbérleti joggal terhelten szerezte meg, ennek ellenére ürügyeket keresve kívánja a haszonbérletet idő előtt felmondani.
Az első- és másodfokú ítélet
[17] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az alperesnek 143.449 forint perköltséget.[18] Ismertette a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 1:2.§ [Értelmezési alapelv] (2) bekezdését, 1:3. § [A jóhiszeműség és tisztesség elve] (1), (2) bekezdését, 1:4. § [Az elvárható magatartás elve. Felróhatóság] (1) bekezdését, 6:59. § [Szerződési szabadság] (1), (2) bekezdését, 6:62. § [Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség] (1), (2) bekezdését, 6:63. § [A szerződés létrejötte és tartalma] (5) bekezdését, a haszonbérleti szerződésre vonatkozó 6:350. § [A rendes gazdálkodás követelményeinek érvényesítése] (2) bekezdését, 6:351. § [Költségviselési szabályok] (1), (2) bekezdését, 6:354. § [A haszonbérlet felmondása] (2) bekezdését, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 58. § (1) bekezdés a), b), c) és d) pontját, 61. § (1) és (2) bekezdését.
[19] Az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a Ptk. 6:354. § (2) bekezdése rendes felmondási okot szabályoz, a felperes azonban azonnali hatályú felmondással élt, és ennek jogszerűségét vizsgálta.
[20] A felperes a keresetét - függetlenül az ezt megelőző felmondásaitól - a 2017. március 30-i felmondásra alapozta, tehát ennek érvényessége, jogszerűsége volt a per tárgya. Az alperes előadta, hogy a felperesnek megküldött gazdálkodási napló szerinti munkákat végezte el. Az elsőfokú bíróság Cs. P., Sz. Z., T. F. J., M. J. és R. Z. tanúk vallomását ellentmondásosnak tartotta abban a körben, hogy milyen munkák történtek és mikor, mekkora területnagyságon. Azt az alperes nem vitatta, hogy a szerződés 5.2.h. pontja szerinti állami vagyon hasznosítására irányuló eljárás a gazdálkodási napló szerinti adatszolgáltatásra ne lenne alkalmazható, csak azzal védekezett, hogy a gazdálkodási napló adatai megfelelnek a valóságnak. A Fétv. 58. §-ában rögzített azonnali hatályú felmondási okok között nem szerepel a szerződés 5.2.h. pontja szerinti ok (hamis adatszolgáltatás), ezért erre a felperes felmondást nem alapíthat. Az elsőfokú bíróság szerint egyébként az alperes részéről hamis adatok szolgáltatása egyértelműen nem volt megállapítható.
[21] A Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontja szigorú alaki feltételt szab, a haszonbérleti szerződést csak előzetes írásbeli felhívás után lehet felmondani, és az írásbeli felmondásnak a felmondási okot tartalmaznia kell. Az azonnali hatályú felmondás feltétele, hogy történjen írásbeli felszólítás, az a teljesítésre megfelelő határidőt biztosítson, ami eredménytelenül teljen el, és csak a megadott határidő eredménytelen eltelte után gyakorolható újabb jognyilatkozattal a rendkívüli felmondás. A felek szerződése ugyan nem írja elő az előzetes, a teljesítésre vonatkozó írásbeli felhívást, azonban ez a törvényi előírásból egyértelműen következik, és ettől a felek a Fétv. 61. § (2) bekezdése értelmében érvényesen nem térhetnek el. A felperes a 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondását megelőzően nem intézett az alpereshez a művelési kötelezettség teljesítésével kapcsolatos írásbeli felszólítást, aminek teljesítésére bármilyen határidőt szabott volna. Ennek hiányában az elsőfokú bíróság szerint a felmondás nem alapos. A 2017. március 30-át megelőző felmondások hatályukat vesztették, illetőleg az alperes határidő szabása nélküli teljesítésre való felszólításaként, az alpereshez intézett - jogkövetkezményekkel való - fenyegetésként értelmezhetőek.
[22] Nem volt vitatott, hogy az ingatlan az alperes birtokba lépésekor rendkívül elhanyagolt volt, aminek a felszámolásához hosszabb idő kell. A szakértő álláspontja szerint az alperes irányába tanúsított türelmi idő 2015. májustól 2016. december 31-ig tarthat az elvárhatósági ismérvek alapján. A fatuskók kiásása, gyökértelenítés nélkül is lehet a területet legelőként gazdaságosan használni, illetve szakmailag elvárható módon művelni. A terület elegyengetése, elsimítása hosszú távon nem javítaná a legelő használatának a gazdaságosságát, és ökológiai szempontból sem szolgálná a terület fenntartható természeti állapotát. Emellett 300.000 forint lenne a ráfordítási költség, hogy a terület zavartalanul használható legyen. Ez azonban a művelési mód szempontjából értéknövelő beruházásnak minősül.
[23] A haszonbérleti szerződésből megállapítható, hogy az alperes nem vállalt kötelezettséget a tuskók eltávolítására, a gyökértelenítésre. A felperes figyelmen kívül hagyta, hogy általa is ismert állapotban vette meg az ingatlant, és azzal kellett számolnia, hogy azt még közel húsz évig nem tudja birtokba venni, tevékenységében együttműködési kötelezettség terheli. Indokolt lett volna egyeztetni a legelő művelési ágban történő megfelelő műveléshez szükséges értéknövelő beruházás (tuskótalanítás, gyökértelenítés) elszámolásában. Ennek hiányában a vonatkozó jogszabályi rendelkezések az irányadóak.
[24] Az ítélet ellen a felperes fellebbezett.
[25] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Kötelezte a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az alperesnek 12.700 forint másodfokú perköltséget.
[26] A másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítást a szükséges körben lefolytatta, a megállapított tényálláson alapuló jogi következtetése a döntés érdemét tekintve megalapozott.
[27] Rögzítette, hogy a felülbírálat kereteit a módosított fellebbezés és az ellenkérelem jelölte ki, így az adatszolgáltatási kötelezettség teljesítésével kapcsolatos felmondási ok jogszerűsége nem volt a felülbírálat tárgya.
[28] Megállapította, hogy a felperes - saját nyilatkozata szerint - azért törekedett a haszonbérleti jogviszony szankciós jellegű felszámolására, mert az alperes nem, illetve nem megfelelően tett eleget a földterület megművelésével járó kötelezettségének. A felmondási jog gyakorlása azonban törvény által előírt garanciális jellegű alaki, eljárási feltételhez kötött. Így a szerződésszegő haszonbérlőt előzetesen írásban kell felszólítani kötelezettségei teljesítésére, a jogviszony jogszerűen ennek eredménytelensége esetén mondható fel. Az elsőfokú ítélet helyesen tartalmazta, hogy az előzetes figyelmeztetés mint garanciális jogintézmény rendeltetését akkor tölti be, ha az azzal élő megfelelő határidőt szab a teljesítésre. A felperes a haszonbérelt terület tulajdonjogának megszerzéséről 2017. február 26-án kelt iratában tájékoztatta az alperest, és ezzel egyidejűleg - teljesítési határidő szabása nélkül - az érintett föld művelési ágának megfelelő használatára, mindenekelőtt pedig a kivágott gyümölcsfák gyökereinek eltávolítására szólította fel. A gyökértelenítés művelete szakértő által minősítetten olyan értéknövelő beruházás, ami nem volt az alperes szerződéses kötelezettsége. Az azzal járó munkálatokat a haszonbérbeadó hozzájárulásával végezhette volna el, és a felek közötti elszámolás körébe tartozott volna. E konkrét művelet mikénti teljesülésének a haszonbérlő művelési kötelezettsége megítélésénél nincs jelentősége. A felperes az egyéb észlelt hiányosságok felszámolásával kapcsolatos elvárásait levelében konkrétan nem nevesítette, de a figyelmeztetéshez kapcsolódó teljesítési határidő, illetve a jogkövetkezmények megjelölése ez esetben sem lett volna mellőzhető.
[29] A tulajdonjog megszerzéséről történő értesítéstől csupán bő egy hónap telt el az azonnali hatályú felmondás közléséig, amely idő a haszonbérelt föld rendbetételéhez, a művelés optimális feltételeinek megteremtéséhez nem lehet elégséges. A felperes 2017. február 26-i felszólítása teljesítési határidőt nem tartalmazott, e felhívást azonban csak a felperes több hatályát vesztett (Fétv. 61. § (1) bekezdés) felmondása követte. A március 30-i azonnali hatályú felmondás közléséig eltelt idő nem volt alkalmas a művelés körében mutatkozó hiányosságok haszonbérbeadó elvárásainak megfelelő kiküszöbölésére. A másodfokú bíróság hangsúlyozta, hogy a március 30-i azonnali hatályú felmondást a felperes garanciális törvényi követelményeknek megfelelő egyéb felszólítása nem előzte meg. A tulajdonos haszonbérbe adó annak ellenére gyakorolta a felmondás jogát, hogy a bejelentése nyomán indult földvédelmi hatósági eljárás még folyamatban volt, a hatóság által az alperesnek szabott határidő alatt remény volt arra, hogy érdemi lépéseket tesz művelési kötelezettségei teljesítése érdekében.
[30] A felmondási jog gyakorlásának jogszabályi körülbástyázása mögött az a jogalkotói szándék húzódik meg, hogy a termőföld hatékony hasznosításának kereteit jelentő tartós haszonbérleti jogviszonyok hosszabb távon is fennmaradjanak, a föld művelésének lehetőségétől pedig főszabály szerint csupán a művelési kötelezettségét felszólítás ellenére és a jogkövetkezmények ismeretében sem teljesítő vagy azt konokul megtagadó haszonbérlő essen el.
[31] A jogerős ítélet szerint a felperes 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondása nem volt jogszerű. Rögzítette azonban, hogy az alaki okokból jogellenesnek minősülő felmondás esetén nincs jelentősége annak, hogy a nyilatkozatban hivatkozott érdemi okok valósnak bizonyulnak-e, azok tényszerűségét a peradatok, illetve szakértői következtetések mennyiben támasztják alá, miként annak sem, milyen egyéb tulajdonosi megfontolások, szándékok állhattak a felmondás hátterében.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[32] A felperes felülvizsgálati kérelmében - tartalma szerint - a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a keresete teljesítését kérte.[33] Álláspontja szerint a jogerős ítélet a haszonbérleti szerződés 5.2.a.) pontja megsértése folytán a Fétv. 58. § (1) bekezdésébe ütközik. A bizonyítékok egyértelműen és kétséget kizáró módon alátámasztották, hogy az alperes súlyosan megsértette a művelési kötelezettségét, és az általa haszonbérelt terület egy részét még a felmondást követő egy év elteltével sem művelte rendeltetésszerűen. A felperes felszólítása, a földhivatal figyelmeztetése megelőzték az azonnali hatályú felmondást. Az alperes a figyelmeztetésekre semmit nem lépett, és semmilyen szándékot nem fejezett ki a hiány pótlására.
[34] Az elsőfokú bíróság azt rótta a felperes terhére, és jelölte meg a kereset elutasításának indokaként, hogy nem adott kellő határidőt a hiányzó munkák elvégzésére, és a másodfokú bíróság osztotta ezt az álláspontot. Azonban sem a felek szerződése, sem a Fétv. nem tartalmaz rendelkezést arra, hogy a felperesnek határidőt kellett volna szabnia, vagy ennek milyen mértékűnek kellett volna lennie. A bizonyítási eljárás igazolta, hogy az alperes még hónapokkal később is súlyos mulasztásban volt a művelési kötelezettséget illetően. A határidő szabásának semmilyen relevanciája nincs. Ha az alperes a felmondás hatására sem teljesítette a művelési kötelezettségét teljes körben, akkor ez önmagában alátámasztja, bizonyítja azt, hogy rászolgált a felmondásra.
[35] A felperes szerint a felszólítást követően közölt (hatályát vesztett) felmondásai mind-mind egy-egy felszólításnak értékelendők akkor is, ha azokra keresetet nem alapíthatott.
[36] A másodfokú bíróság azt helyesen állapította meg, hogy a terület művelésével kapcsolatos szakmai követelmények ismerete, illetve az ennek megfelelő gazdálkodás részletesebb instrukciók nélkül is elvárható alperestől. A földvédelmi hatóság alátámasztotta, hogy a terület elhanyagolt, időszerű hasznosítási munkák nem történtek meg, a terület részben befásodott, bokrokkal benőtt. Önmagában ez elegendő alap az azonnali hatályú felmondáshoz a szerződés 5.2.a.) pontja és a Fétv. 58. § (1) bekezdése alapján. A szakértői vélemény szerint a felmondást követő közel egy év után is az alperes olyan jellegű és mértékű mulasztásban volt, ami az azonnali hatályú felmondást kétség nélkül alátámasztja. A másodfokú bíróság ezt nem értékelte, ezért jutott arra a téves következtetésre, hogy a felmondás elhamarkodott volt, és sértette a jóhiszemű alperes jogait. Ezáltal védelmet kapott egy olyan haszonbérlő, aki a földvédelmi szakhatóság megállapítása, a haszonbérbeadó felhívása és azonnali hatályú felmondása ellenére még egy év múlva is mulasztásban volt.
[37] A felperes a területet olyan haszonbérlettel vásárolta meg, ahol a haszonbérlő nem tett eleget a művelési kötelezettségeinek. A vételkor a terület már nem lehetett volna elhanyagolt, ha az alperes teljesíti a művelési kötelezettségét. Aránytalan annak a körülménynek a felperes terhére értékelése, hogy nem adott kellő határidőt az alperesnek a kötelezettségei teljesítésére. Nem lehet elvitatni a tulajdonos jogát ahhoz, hogy éljen a törvény és a szerződés biztosította felmondással azon az alapon, hogy a tuskótalanításban együtt kellett volna működnie. A tuskótalanítás 300.000 forint összegű költségéhez képest az alperes 2017-ben 1.120.000 forint földalapú támogatást kapott, miközben 180.000 forint összegű haszonbérleti díjat fizetett.
[38] Figyelmen kívül maradt az alperes rosszhiszemű magatartása, ami a valótlan tényállításokban nyilvánult meg. Az elsőfokú bíróság nem értékelte ezeket az állításokat, jóllehet a földvédelmi hatóság és a szakértő megállapításai egyértelműen mutatják, hogy az alperes olyan munkák elvégzésére hivatkozott, amelyekkel szemben a tények egészen mást mutattak.
[39] Az eljárt bíróságok elvárhatósági kritériumként, jóhiszemű magatartási követelményként támasztották a felperessel szemben azt, hogy megfelelő határidőt szabjon a mulasztás pótlására, aminek hiánya - álláspontjuk szerint - okkal vezetett a felmondás alaptalanságához. De sem a szerződés, sem a Fétv. vonatkozó szakasza nem tartalmaz ilyen követelményt, emellett az alperes terhére kellett volna értékelni, hogy több éves mulasztásban volt.
[40] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[41] A régi Pp. 272. § (2) bekezdése előírja, hogy a felülvizsgálati kérelemben elő kell adni - a jogszabálysértés és a megsértett jogszabályhely megjelölése mellett -, hogy a fél a határozat megváltoztatását milyen okból kívánja. A felülvizsgálat rendkívüli perorvoslati jellegéből következik, hogy a Kúria kizárólag a felülvizsgálati kérelmet előterjesztő fél által megjelölt, tartalmában is kifejtett anyagi és eljárásjogi jogszabálysértéseket vizsgálhatja. A felülbírálat tartalmi és perjogi kereteit a felülvizsgálati kérelem határozza meg [régi Pp. 275. § (2) bekezdés, 1/2016. (II. 15.) PK vélemény 3., 4.].[42] A felperes megsértett jogszabályi rendelkezésként a Fétv. 58. § (1) bekezdését jelölte meg, és tartalmilag az a) alpontra utalt. Eszerint a haszonbérbeadó a szerződést azonnali hatállyal jogosult felmondani, ha a haszonbérlő (ideértve az alhaszonbérlőt is) az írásban közölt felhívás ellenére nem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének vagy olyan gazdálkodást folytat, amely veszélyezteti a föld termőképességét.
[43] A felmondás szabályszerű gyakorlásához az szükséges, hogy a szerződés megszűnéséhez vezető eljárás alaki szempontból jogszerű legyen, és a felmondás tartalmilag teljesítse a jogszabályi előírásokat. Mind az elsőfokú, mind a másodfokú bíróság helyesen elsődlegesen az alaki követelmények teljesülését vizsgálta, mivel a megjelölt felmondási okok tényleges megvalósulásának csak akkor van jelentősége, ha a felmondás alakilag jogszerű. Emiatt először azt kellett értékelni, hogy a felperes 2017. március 30-i azonnali hatályú felmondása megfelel-e a Fétv. 58. § (1) bekezdés a) pontjában foglaltaknak.
[44] A felhívott § - a perbeli haszonbérleti szerződés 5.2. pont a) alpontjával egyezően - a haszonbérlő súlyos szerződésszegése esetére biztosít a haszonbérbe adónak azonnali hatályú felmondási jogosultságot. A szerződésellenes használat súlyosságát pedig az alapozza meg, hogy az a haszonbérbe adó kifejezett felszólítása ellenére is tovább folyik. Emiatt követeli meg a törvény az azonnali hatályú felmondást megelőzően írásbeli felhívás közlését, ami akkor teljesíthető, ha a hasznosítási, művelési kötelezettséget érintően konkrétan megjelöli a hiányolt, elvárt magatartást és az annak teljesítéséhez szükséges időt. A felmondás pedig alakilag csak akkor megfelelő, ha a haszonbérlő a felhívásnak - az abban foglaltak teljesítésére megfelelő idő alatt - nem tesz eleget. A felszólítás tehát garanciális jellegű, mert abból derül ki, a haszonbérbeadó a haszonbérlő részéről milyen magatartás tanúsítását kívánja meg. A Fétv. 58. § (1) bekezdése valóban nem tartalmaz arra vonatkozó előírást, milyen konkrét határidőt kell szabni a sérelmezett állapot megszüntetésére. A határidőnek az elvárt magatartás, mulasztás teljesítésére, illetve megszüntetésére alkalmasnak, tehát reálisnak kell lennie. Ezt mindig az adott felhívásban szereplő mezőgazdasági munkák jellegére, évszakhoz kötöttségére, a konkrét körülményekre vonatkoztatva kell értékelni.
[45] A jogerős ítélet helyesen vizsgálta, hogy volt-e olyan teljesítésre felhívás a felperes részéről, ami ezeknek a kritériumoknak megfelelt. A felperes e körben a korábbi, hatályukat vesztett felmondásaira hivatkozott. Ezek azonban felhívásként nem értelmezhetők. A felmondás ugyanis (még ha utóbb hatályát vesztette is) joghatását tekintve a szerződés megszüntetését célzó egyoldalú jognyilatkozat, tehát nem a felmondást megalapozó felszólítás célját szolgálja. A felszólítás ezzel szemben a szerződésellenes használat megszüntetésére irányul, amely nem teljesítése esetén megalapozhatja a másik fél felmondását. Vagyis a kétféle jognyilatkozat célja és joghatása eltérő.
[46] A felszólításnak tehát tartalmilag a konkrét szerződésellenes magatartás megszüntetésére kell irányulnia. A perben két olyan jogi tény volt, amit a szerződésellenes magatartás megszüntetése körében értékelni lehetett.
1.) A felperes bejelentése alapján indult szakhatósági eljárásban meghozott határozat. A szakhatóság határozata felperesi felszólításként nem vehető figyelembe, arra viszont támpontot nyújt, hogy a hiányolt munkák elvégzésére a reális határidőt harminc napban határozta meg. A felperes a hatósági eljárás lezárását sem várta be a felmondás közlésével.
2.) A felperes 2017. február 26-i irata. Ez egyrészről tájékoztatta az alperest a tulajdonosváltozásról, felszólította a haszonbér felperes részére történő teljesítésére, a haszonbérleti szerződésben meghatározott dokumentáció rendelkezésére bocsátását kérte. Végül felszólította az alperest, hogy a legelő művelési ágú termőföldet a továbbiakban a művelési módnak megfelelően használja. Ehhez mindenekelőtt azt várta el, hogy a kivágott gyümölcsfák gyökerei legyenek a területről eltávolítva. A felszólítás tehát a gyümölcsfák gyökereinek eltávolításán kívül más konkrét, a művelési kötelezettséget érintő hiányosságot nem jelölt meg, nem határozta meg, hogy milyen tevékenység elvégzését várja el az alperestől a művelési módnak megfelelő használat keretében (pl. kaszálás, gyomtalanítás).
[47] Csak a felszólításban megjelölt tevékenység jellege alapján állapítható meg, hogy a felszólítás és a felmondás gyakorlása között megfelelő idő állt-e a haszonbérlő rendelkezésére. E körbe tartozik, hogy a gyümölcsfák gyökereinek az eltávolítása a szakértői vélemény értelmében értéknövelő beruházás, amire a haszonbérleti szerződés 4.6. pontja az irányadó. Az értéknövelő beruházás teljesítését igénylő felhívás, illetve egyebekben a túl általánosan megfogalmazott felszólítás nem volt alkalmas a felperesi felmondás megalapozására.
[48] A felperes felmondása - egyezően a jogerős ítélet megállapításával - alaki szempontból nem felelt meg a jogszabályi előírásnak, ezért azt tartalmilag már nem kellett vizsgálni. Azt sem lehetett értékelésbe vonni, hogy a felmondás után az alperes milyen magatartást tanúsított, mert a 2017. március 30-i felmondás jogszerűsége körében csak az azt megelőző időnek van relevanciája.
Záró rész
[49] A jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben előadott okból nem volt jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a régi Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályában fenntartotta.[50] A perköltségről szóló rendelkezés a régi Pp. 270. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó 78. § (1) bekezdésén, a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. § (5) bekezdésén, 4/A. §-án alapult.
[51] Az ítélet ellen a régi Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja alapján nincs helye felülvizsgálatnak.
Budapest, 2020. november 25.
Dr. Szabó Klára s.k. a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna s.k. előadó bíró, Dr. Magosi Szilvia s.k. bíró
(Kúria, Pfv.V.21.053/2019/4.)