adozona.hu
BH 2021.3.87
BH 2021.3.87
Termőföld-adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár kikötése esetén az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás mint törvényi feltétel teljesülését az eladó vonatkozásában kell értékelni, illetőleg vizsgálni. Olyan ingatlanra nem köthető ki egybefoglalt vételár, amely az adásvételi szerződésben félként nem szereplő harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartozik [2013. évi CXXII. tv. (Ftv.) 5. §, 19. § (5) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A perben nem álló eladó (a továbbiakban: eladó), valamint a felperes között 2019. július 3. napján adásvételi szerződés jött létre a Derecske külterület ... helyrajzi számú és a ... helyrajzi számú szántó ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlanok) eszmei hányadára vonatkozóan. Az adásvételi szerződés 4. pontja szerint a felek az adásvétel tárgyát képező ingatlan eszmei hányadának vételárát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Ftv.)...
BH 2021.3.87 Termőföld-adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár kikötése esetén az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás mint törvényi feltétel teljesülését az eladó vonatkozásában kell értékelni, illetőleg vizsgálni.
Olyan ingatlanra nem köthető ki egybefoglalt vételár, amely az adásvételi szerződésben félként nem szereplő harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartozik [2013. évi CXXII. tv. (Ftv.) 5. §, 19. § (5) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perben nem álló eladó (a továbbiakban: eladó), valamint a felperes között 2019. július 3. napján adásvételi szerződés jött létre a Derecske külterület ... helyrajzi számú és a ... helyrajzi számú szántó ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlanok) eszmei hányadára vonatkozóan. Az adásvételi szerződés 4. pontja szerint a felek az adásvétel tárgyát képező ingatlan eszmei hányadának vételárát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Ftv.) 19. § (5) bekezdése alapján egybefoglaltan 4 000 000 forint összegben határozták meg, utalva arra, hogy az adásvétel tárgyát képező földek egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak.[2] A szerződő felek a szerződés 5. pontjában rögzítették, hogy a földrészletek 2022. december 31. napjáig a B. A. Kft. haszonbérletében állnak, így a vevő a hányadrészek birtokába a haszonbérleti jogviszony lejártát követően lép. Az adásvételi szerződés kifüggesztésének időtartama alatt elfogadó nyilatkozat nem érkezett.
[3] Az alperes 2019. szeptember 26. napján kelt 574295/4/2019. számú határozatával a perbeli ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződés hatósági jóváhagyását megtagadta. Indokolásában rögzítette, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép alapján megállapítható, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok egymással nem szomszédosak, valamint egy mezőgazdasági üzemközponthoz sem tartoznak, tekintettel arra, hogy az eladó nem minősül földművesnek, ezért mezőgazdasági üzemközponttal sem rendelkezhet. Az Ftv. 19. § (5) bekezdésében, 23. § (1) bekezdés a) pontjában, 50. § (2) bekezdésében, valamint 60. § (3) bekezdésében foglaltakat felhíva leszögezte, hogy megtagadási ok állt fenn, mivel az adásvételi szerződés semmisnek minősült.
A kereseti kérelem és az alperesi ellenkérelem
[4] A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és új eljárás lefolytatására kötelezését kérte hangsúlyozva, hogy az alperes az eljárása során az Ftv. 5. § 21. pontjában, valamint a 19. § (5) bekezdésében foglaltakat megsértette.[5] Az alperes a védiratában - a határozatában foglalt indokait fenntartva - a felperes keresetének elutasítását kérte, utalva a Kúria Kfv.37.111/2018/6. számú, valamint az EBH 2017.K26 számú döntéseiben foglaltakra, amelyek álláspontja szerint a döntése jogszerűségét támasztják alá.
Az elsőfokú ítélet
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperes határozatát megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte. Indokolásában az Ftv. 5. § 19. és 21. pontjában, 19. § (5) bekezdésében, 23. § (1) bekezdésében, 60. § (3) bekezdésében, a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (a továbbiakban: Tfvt.) 5. § (1) bekezdésében, a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r.) 1. § (1) bekezdésében, valamint a Kúria Kfv.III.37.161/2017., Kfv.37.111/2018/6., Kfv.VI.37.663/2016/5. számú eseti döntéseiben foglaltakat felhíva leszögezte, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok földhaszonbérlője a B. A. Kft. mezőgazdasági termelőszervezet, ezért az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás fogalmi eleme igazolt. Hangsúlyozta, hogy az Ftv. 5. § 21. pontjában foglalt szempont szerint a haszonbérlet alapján ezen termőföldingatlanokat egy üzemközpontból irányítottan egységes birtoktestként művelt földként lehetett azonosítani és ekként kellett figyelembe venni.[7] Leszögezte, hogy az eladó földművelő minőségének hiánya az egybefoglalt vételáron történő értékesítést nem zárta ki, az az Ftv. 19. § (5) bekezdéséből, illetőleg az 5. § 21. pontjának rendelkezéséből nem volt levezethető. Az egy üzemközponthoz tartozást az eladó döntése eredményeként megkötött és bejegyzett haszonbérleti jogviszony teremtette meg, amellyel összefüggésben a jogalkotó akarata éppen az volt, hogy a perbeli területek ezen üzemközpont részeként egységes birtoktestként kerüljenek hasznosításra, melyet megerősít az a körülmény is, hogy a felperes a B. A Kft.-ben tulajdonos és vezető tisztségviselő is egyben.
[8] Kiemelte, hogy a Kúria két ismertetett döntésének tényállása eltérő, ezért azok a jelen ítélet zsinórmértékeként nem szolgálhattak, a jelen szerződés hatósági jóváhagyása tárgyában az Ftv. 5. § 21. pontjának és 19. § (5) bekezdésének nyelvtani és a földforgalom szabályozási céljával összhangban álló értelmezését kellett elvégeznie. Álláspontja szerint az Ftv. 19. § (5) bekezdése normaszövegéből nem olvasható ki, hogy az egy üzemközponthoz tartozást a jogalkotó csak az eladó oldalán való megvalósulás esetén tartotta megállapíthatónak, mely értelmezést a Kúria Kfv.37.165/2017. számú ítélete is alátámaszt.
[9] A megismételt eljárásra az alperes számára előírta, hogy az Ftv. 23. § (1) bekezdés a) pontja szerinti visszautasítási okot nem alkalmazhatja és nem tekintheti az Ftv. 60. § (3) bekezdése alapján a szerződést érvénytelennek arra hivatkozással, hogy a földterületek egybefoglalt vételáron történő értékesítésének jogszabályi feltételei nem állapíthatóak meg. Előírta továbbá, hogy az adásvételi szerződés érdemi vizsgálatát követően egyéb elutasítási ok hiányában a szerződés eladó és vevő közötti jóváhagyásáról kell rendelkeznie.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[10] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte. Hangsúlyozta, hogy a döntésénél a Kúria Kfv.37.111/2018/6. számú, valamint az EBH 2017.K26 számú döntéseit vette figyelembe, amelyekből egyértelműen megállapítható, hogy a jelen ügyben az adásvételi szerződést nem hagyhatta jóvá, mert megtagadási ok állt fenn.[11] Utalt arra, hogy az általa hivatkozott Kfv.37.111/2018/6. számú döntés releváns tényállása a jelen üggyel megegyezett, ezért a [32] pontban megfogalmazott döntés elvi tartalma - miszerint az adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár nem köthető ki olyan ingatlanokra, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő, harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartoznak - a jelen ügyben irányadó volt. A jelen ügy lényeges tény- és jogkérdésben megegyezik a Kúria előtt korábban folyamatban volt üggyel, ezért az elsőfokú bíróság az Ftv. 5. § 20. és 21. pontjaiban, valamint a 19. § (5) bekezdésében foglaltakat tévesen értelmezve nyomós és megalapozott indok nélkül tért el a közzétett ítélkezési gyakorlattól.
[12] Miután az eladó nem földműves és nem mezőgazdasági termelőszervezet, továbbá az üzemközponthoz tartozásnak az eladó oldalán kell fennállnia, a törvényi feltétel hiányzott. Érvelése szerint ennek teljesülése nem állapítható meg azon körülmény alapján sem, hogy mindkét perbeli ingatlant azonos haszonbérlő használja. Kifejtette, hogy az egybefoglalt vételáron történő értékesítések esetén is cél a visszaélésszerű joggyakorlás visszaszorítása, ezért a hatóságnak az egybefoglalt vételáron történő értékesítés esetén a feltételek fennállását szigorúan kellett vizsgálnia.
[13] Kiemelte, hogy az elsőfokú bíróság arról sem adott számot, hogy a hivatkozott kúriai döntés mely okból és mely tényállásbeli eltérés okán nem volt alkalmazható. Kifejtette, hogy az általa hivatkozott másik eseti döntés a haszonbérlet esetén is azt mondta ki, hogy az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozást a haszonbérbe adó vonatkozásában kell értékelni, amely analógia alapján szintén figyelembe veendő. Az elsőfokú bíróság által felhívott harmadik kúriai döntés (Kfv.37.165/2017.) ugyanakkor szintén az álláspontját támasztotta alá, mivel azon esetben az üzemközponthoz tartozás az eladói oldalon állt fenn, és az ingatlanokat egy gazdasági egységként adták tovább.
[14] Érvelése szerint az elsőfokú bíróság hatáskör hiányában vizsgálta a haszonbérlőt és a rá vonatkozó tényeket úgy rögzítette, hogy az a rendelkezésre álló iratokból nem is volt megállapítható, így tényszerűen az sem volt ellenőrizhető, hogy a haszonbérleti szerződés ténylegesen kik között jött létre és a jogügylet jóváhagyás-köteles volt-e. Az eljárása során nem kellett vizsgálnia, hogy a vevő milyen kapcsolatban áll a haszonbérlővel, az erre vonatkozó tényekről csak az ítéletből szerzett tudomás. Álláspontja szerint a kúriai döntések kiszámítható jogalkalmazást tesznek lehetővé, míg az elsőfokú bíróság ítélete a vizsgálatot parttalanná teszi.
[15] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében az elsőfokú ítélet hatályában fenntartását kérte. Hangsúlyozta, hogy az elsőfokú bíróság az Ftv. 5. § 21. pontjának és 19. § (5) bekezdésének helyes értelmezését végezte el, és helyesen állapította meg, hogy a többségi tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet haszonbérletében álló földterületek egybefoglalt vételáron történő megvásárlására a törvényi feltételek alapján sor kerülhetett.
[16] Érvelése szerint a jogszabályi rendelkezés nyilvánvaló célja az egyben művelt területek elaprózódásának megakadályozása, amely akkor érhető el, ha már az adásvétel előtt megállapítható az egy üzemközponthoz tartozás. Így nem annak van jelentősége, hogy maga az eladó üzemelteti-e az üzemközpontot, hanem annak, hogy az adásvételt megelőzően is valamilyen formában egyben művelték-e a földet, ezért az elsőfokú ítélet a jogszabályban foglaltaknak és a jogalkotói célnak egyaránt megfelelt. Az elsőfokú bíróság arra is helytállóan mutatott rá, hogy az alperes által hivatkozott kúriai döntéseket megalapozó tényállás eltért a jelenlegitől.
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] Az alperes felülvizsgálati kérelme az alábbiak szerint érdemben alapos.[18] A Kúria a jogerős ítéletet a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 115. § (2) bekezdése mentén alkalmazandó Kp. 108. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem keretei között, az abban megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálta felül. Megállapította, hogy az elsőfokú bíróság az ügyben irányadó tényállást a szükséges mértékben feltárta, de a jogszabályi rendelkezések alkalmazása során tévesen foglalt állást az alperesi határozat jogszerűségéről.
[19] A perben előterjesztett keresettel összefüggésben arról kellett állást foglalni, hogy a több termőföldingatlan egybefoglalt vételáron történő értékesítése esetén az egy üzemközponthoz tartozást mint törvényi feltételt miként kell értékelni. A perben nem volt vitatott az a tény, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok haszonbérleti szerződés alapján az eladótól független termelőszervezet használatában állnak. Miután az adásvétellel érintett termőföldek egymással nem voltak szomszédosak, ezért az Ftv. 19. § (5) bekezdésében foglalt törvényi feltétel teljesüléséhez az Ftv. 5. § 21. pontjában foglalt mezőgazdasági üzemközpont fogalmi értelmezését kellett elvégeznie.
[20] A Kúria mindenekelőtt hangsúlyozza, hogy az alperes a felülvizsgálati kérelmében helytállóan hivatkozott arra, miszerint a releváns tény- és jogkérdés okán a Kúria által korábban meghozott Kfv.IV.37.111/2018/6. számú eseti döntés a jelen ügyben alkalmazandó és irányadó volt, ezért az abban foglalt jogi állásponttól nem kíván eltérni. A Kúria ezen döntésében elvi éllel szögezte le, hogy az egybefoglalt vételáron történő eladás törvényi feltételeinek a teljesülését az eladó vonatkozásában kell értékelni. Az adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár nem köthető ki olyan ingatlanokra, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő, harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartoznak.
[21] Az elsőfokú bíróság ezért tévesen érvelt azzal, hogy jelen ügyben a kúriai döntésben foglaltak figyelmen kívül hagyhatóak, ugyanis a két ügy releváns tényállása és - a kérelem előterjesztésének időpontjára tekintettel - a hatályos jogi környezet is megegyezik a korábbi üggyel. A korábbi ügyben irányadó tényálláshoz hasonlóan ugyanis a felek olyan termőföldingatlanokra kötöttek adásvételi szerződést, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő harmadik személy (termelőszervezet) használatában állnak.
[22] Az elsőfokú bíróság a kúriai gyakorlatra történő alperesi hivatkozással szemben arra az álláspontra helyezkedett, hogy jelen ügyben az Ftv. törvényi rendelkezéseinek nyelvtani és a földforgalom-szabályozási céljával összhangban álló értelmezését kellett elvégeznie. E körben azonban figyelmen kívül hagyta a jogalkotó azon céljának érvényesülését, amely a visszaélésszerű joggyakorlás megakadályozására irányul. Az egybefoglalt vételár ugyanis alkalmas lehet az elővásárlási jog kijátszására, mivel az eladót csak az adásvételi szerződést teljeskörűen elfogadó jognyilatkozat köti. Ezért egybefoglalt vételár esetén nincs lehetőség arra, hogy az elővásárlásra jogosult harmadik személy az elővásárlási jogát csak az egyes termőföldingatlanok vonatkozásában gyakorolja. Mindebből következően az Ftv. 19. § (5) bekezdésében meghatározott feltétel és az 5. § 21. pontban meghatározott fogalom kiterjesztő értelmezésére nem kerülhet sor.
[23] A Kúria a fenti döntése [26] pontjában kifejezetten leszögezte, hogy nem helytálló az az álláspont, miszerint az egybefoglalt értékesítés megengedett akkor is, ha az eladó földjei azonos földműves üzemközpontjához tartoznak, akinek azt használatba adta. Döntése [27] pontjában pedig kifejtette, hogy téves a jogszabály kizárólag nyelvtani értelmezése alapján az a következtetés, hogy az egybefoglalt vételáron történő eladás törvényi feltételei teljesülését nem az eladó vonatkozásában kell értékelni.
[24] A Kúria fenti döntésében hivatkozott a Kfv.VI.37.663/2016/5. számú elvi határozatban foglaltakra is, amely - az Ftv. 47. § (5) bekezdésének értelmezése körében a föld egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbeadása törvényi feltételeit vizsgálva - leszögezte, hogy az egybefoglalt vételáron történt értékesítés esetén, az egy üzemközponthoz tartozást csak akkor lehet értelmezni és figyelembe venni, ha ez a feltétel az eladó tekintetében áll fenn, ellenkező eset az Ftv. 19. § (5) bekezdésének kiterjesztő értelmezését eredményezné.
[25] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében helytállóan hivatkozott arra is, hogy a felperes által felhívott Kfv.III.37.165/2017/7. számú ítélet a perbelitől eltérő tényállás mellett született, és abban az ügyben a jogértelmezési kérdés is eltért a jelenlegitől, mivel az egybefoglalt vételáron történt eladás teljesülését a körben vizsgálta, hogy annak feltételei teljesülnek-e, ha az adásvételi szerződésben értékesített földek az eladó üzemközpontjaként bejelentett ugyanazon ingatlanhoz tartoznak, vagy minden földművesnek önálló üzemközponttal kell rendelkeznie. Ugyanakkor a szerződésben értékesített földek az eladók üzemközpontjaként bejelentett ugyanazon ingatlanhoz tartoztak, vagyis az üzemközponthoz tartozás az eladói oldalon és nem a szerződésben szereplő felektől eltérő harmadik személy esetében állt fenn.
[26] A Kúria a fenti, jelen ügyben is irányadó döntés figyelembevételével nem értett egyet az elsőfokú ítélet azon okfejtésével, miszerint jelen ügyben a harmadik személy részére haszonbérbe adott ingatlanok egy üzemközponthoz történő tartozására figyelemmel az Ftv. 5. § 20. és 21. pontjának értelmezése alapján a tulajdonszerzés hatóság általi megtagadására nem volt alapos ok. Az Ftv. felhívott rendelkezései és az irányadó gyakorlat alapján a Kúria megállapította, hogy a szerződő feleken kívül álló termelőszervezet egybefoglalt vételáron történő tulajdonszerzését az Ftv. 19. § (5) bekezdése nem tette lehetővé, ezért az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyására nem kerülhetett sor.
[27] A Kúria mindezek alapján megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a kérelem elbírálásakor hatályos jogszabályi rendelkezések és az irányadó kúriai gyakorlat figyelembevételével tévesen állapította meg, hogy az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának megtagadása jogszabálysértő, és ezért tévesen döntött az alperes határozatának megsemmisítéséről és az alperes új eljárás lefolytatására kötelezéséről.
[28] A Kúria a fentiekre tekintettel a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (1) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította.
(Kúria Kfv.II.37.347/2020.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
Az ügy száma: Kfv.II.37.347/2020/7.
A tanács tagjai: Dr. Tóth Kincső a tanács elnöke
Dr. Szilas Judit előadó bíró
Dr. Bögös Fruzsina bíró
A felperes:
A felperes képviselője: Dr. Gaál Zsolt ügyvéd
Az alperes:
Az alperes képviselője: Dr. Papp Katalin kamarai jogtanácsos
A per tárgya: földforgalmi ügyben hozott határozat felülvizsgálata
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: az alperes
A felülvizsgálni kért jogerős határozat: Debreceni Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 102.K.28.579/2019/7. számú ítélete
Rendelkező rész
A Kúria- a Debreceni Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 102.K.28.579/2019/7. számú ítéletét hatályon kívül helyezi, és a felperes keresetét elutasítja;
- kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az államnak - külön felhívásra - 30.000 (harmincezer) forint kereseti és 70.000 (hetvenezer) forint felülvizsgálati illetéket.
Az ítélet ellen további felülvizsgálatnak helye nincs.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perben nem álló eladó (a továbbiakban: eladó), valamint a felperes között 2019. július 3. napján adásvételi szerződés jött létre a Derecske külterület ... helyrajzi számú és a ... helyrajzi számú szántó ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlanok) eszmei hányadára vonatkozóan. Az adásvételi szerződés 4. pontja szerint a felek az adásvétel tárgyát képező ingatlan eszmei hányadának vételárát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Ftv.) 19. § (5) bekezdése alapján egybefoglaltan 4.000.000 forint összegben határozták meg, utalva arra, hogy az adásvétel tárgyát képező földek egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak.[2] A szerződő felek a szerződés 5. pontjában rögzítették, hogy a földrészletek 2022. december 31. napjáig a B. A. Kft. haszonbérletében állnak, így a vevő a hányadrészek birtokába a haszonbérleti jogviszony lejártát követően lép. Az adásvételi szerződés kifüggesztésének időtartama alatt elfogadó nyilatkozat nem érkezett.
[3] Az alperes 2019. szeptember 26. napján kelt 574295/4/2019. számú határozatával a perbeli ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződés hatósági jóváhagyását megtagadta. Indokolásában rögzítette, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép alapján megállapítható, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok egymással nem szomszédosak, valamint egy mezőgazdasági üzemközponthoz sem tartoznak, tekintettel arra, hogy az eladó nem minősül földművesnek, ezért mezőgazdasági üzemközponttal sem rendelkezhet. Az Ftv. 19. § (5) bekezdésében, 23. § (1) bekezdés a) pontjában, 50. § (2) bekezdésében, valamint 60. § (3) bekezdésében foglaltakat felhívva leszögezte, hogy megtagadási ok állt fenn, mivel az adásvételi szerződés semmisnek minősült.
A kereseti kérelem és az alperesi ellenkérelem
[4] A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és új eljárás lefolytatására kötelezését kérte hangsúlyozva, hogy az alperes az eljárása során az Ftv. 5. § 21. pontjában, valamint a 19. § (5) bekezdésében foglaltakat megsértette. Nem vitatva, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok egymással nem szomszédosak, azzal érvelt, hogy az alperes több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítéséhez szükséges mezőgazdasági üzemközpont meglétét és az erre vonatkozó törvényi feltételt tévesen értelmezte. Álláspontja szerint a szerződésből megállapítható, hogy az eladó nem minősül földhasználónak, azonban a meghatározott ingatlanok tulajdoni hányadát haszonbérlet útján hasznosította. Miután a mezőgazdasági üzemközpont fogalmi körébe nemcsak a földműves tulajdonában és használatában, hanem a mezőgazdasági termelést végző termelőszervezet használatában álló ingatlan is beleértendő, és az érintett ingatlanok a haszonbérlet folytán a B. A. Kft. használatában állóan egy üzemközponthoz tartoznak, a szerződés hatósági jóváhagyásának nem volt akadálya.[5] Az alperes a védiratában a határozatában foglalt indokait fenntartva a felperes keresetének elutasítását kérte utalva a Kúria Kfv.37.111/2018/6. számú, valamint az EBH2017.K26 számú döntéseiben foglaltakra, amelyek álláspontja szerint a döntése jogszerűségét támasztják alá.
Az elsőfokú ítélet
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperes határozatát megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte. Indokolásában az Ftv. 5. § 19. és 21. pontjában, 19. § (5) bekezdésében, 23. § (1) bekezdésében, 60. § (3) bekezdésében, a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (a továbbiakban: Tfvt.) 5. § (1) bekezdésében, a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r.) 1. § (1) bekezdésében, valamint a Kúria Kfv.III.37.161/2017., Kfv.37.111/2018/6., Kfv.VI.37.663/2016/5. számú eseti döntéseiben foglaltakat felhívva leszögezte, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok földhaszonbérlője a B. A. Kft. mezőgazdasági termelőszervezet, ezért az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás fogalmi eleme igazolt. Hangsúlyozta, hogy az Ftv. 5. § 21. pontjában foglalt szempont szerint a haszonbérlet alapján ezen termőföld ingatlanokat egy üzemközpontból irányítottan egységes birtoktestként művelt földként lehetett azonosítani és ekként kellett figyelembe venni.[7] Leszögezte, hogy az eladó földművelő minőségének hiánya az egybefoglalt vételáron történő értékesítést nem zárta ki, az az Ftv. 19. § (5) bekezdéséből, illetőleg az 5. § 21. pontjának rendelkezéséből nem volt levezethető. Az egy üzemközponthoz tartozást az eladó döntése eredményeként megkötött és bejegyzett haszonbérleti jogviszony teremtette meg, amellyel összefüggésben a jogalkotó akarata éppen az volt, hogy a perbeli területek ezen üzemközpont részeként egységes birtoktestként kerüljenek hasznosításra, melyet megerősít az a körülmény is, hogy a felperes a B. A Kft.-ben tulajdonos és vezető tisztségviselő is egyben.
[8] Kiemelte, hogy a Kúria két ismertetett döntésének tényállása eltérő, ezért azok a jelen ítélet zsinórmértékeként nem szolgálhattak, a jelen szerződés hatósági jóváhagyása tárgyában az Ftv. 5. § 21. pontjának és 19. § (5) bekezdésének nyelvtani és a földforgalom szabályozási céljával összhangban álló értelmezését kellett elvégeznie. Álláspontja szerint az Ftv. 19. § (5) bekezdése normaszövegéből nem olvasható ki, hogy az egy üzemközponthoz tartozást a jogalkotó csak az eladó oldalán való megvalósulás esetén tartotta megállapíthatónak, mely értelmezést a Kúria Kfv.37.165/2017. számú ítélete is alátámaszt.
[9] A megismételt eljárásra az alperes számára előírta, hogy az Ftv. 23. § (1) bekezdés a) pontja szerinti visszautasítási okot nem alkalmazhatja és nem tekintheti az Ftv. 60. § (3) bekezdése alapján a szerződést érvénytelennek arra hivatkozással, hogy a földterületek egybefoglalt vételáron történő értékesítésének jogszabályi feltételei nem állapíthatóak meg. Előírta továbbá, hogy az adásvételi szerződés érdemi vizsgálatát követően egyéb elutasítási ok hiányában a szerződés eladó és vevő közötti jóváhagyásáról kell rendelkeznie.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[10] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte. Hangsúlyozta, hogy a döntésénél a Kúria Kfv.37.111/2018/6. számú, valamint az EBH 2017.K26 számú döntéseit vette figyelembe, amelyekből egyértelműen megállapítható, hogy a jelen ügyben az adásvételi szerződést nem hagyhatta jóvá, mert megtagadási ok állt fenn.[11] Utalt arra, hogy az általa hivatkozott Kfv.37.111/2018/6. számú döntés releváns tényállása a jelen üggyel megegyezett, ezért a [32] pontban megfogalmazott döntés elvi tartalma - miszerint az adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár nem köthető ki olyan ingatlanokra, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő, harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartoznak - a jelen ügyben irányadó volt. A jelen ügy lényeges tény- és jogkérdésben megegyezik a Kúria előtt korábban folyamatban volt üggyel, ezért az elsőfokú bíróság az Ftv. 5. § 20. és 21. pontjaiban, valamint a 19. § (5) bekezdésében foglaltakat tévesen értelmezve nyomós és megalapozott indok nélkül tért el a közzétett ítélkezési gyakorlattól.
[12] Miután az eladó nem földműves és nem mezőgazdasági termelőszervezet, továbbá az üzemközponthoz tartozásnak az eladó oldalán kell fennállnia, a törvényi feltétel hiányzott. Érvelése szerint ennek teljesülése nem állapítható meg azon körülmény alapján sem, hogy mindkét perbeli ingatlant azonos haszonbérlő használja. Kifejtette, hogy az egybefoglalt vételáron történő értékesítések esetén is cél a visszaélésszerű joggyakorlás visszaszorítása, ezért a hatóságnak az egybefoglalt vételáron történő értékesítés esetén a feltételek fennállását szigorúan kellett vizsgálnia.
[13] Kiemelte, hogy az elsőfokú bíróság arról sem adott számot, hogy a hivatkozott kúriai döntés mely okból és mely tényállásbeli eltérés okán nem volt alkalmazható. Kifejtette, hogy az általa hivatkozott másik eseti döntés a haszonbérlet esetén is azt mondta ki, hogy az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozást a haszonbérbeadó vonatkozásában kell értékelni, amely analógia alapján szintén figyelembe veendő. Az elsőfokú bíróság által felhívott harmadik kúriai döntés (Kfv.37.165/2017.) ugyanakkor szintén az álláspontját támasztotta alá, mivel azon esetben az üzemközponthoz tartozás az eladói oldalon állt fenn, és az ingatlanokat egy gazdasági egységként adták tovább.
[14] Érvelése szerint az elsőfokú bíróság hatáskör hiányában vizsgálta a haszonbérlőt és a rá vonatkozó tényeket úgy rögzítette, hogy az a rendelkezésre álló iratokból nem is volt megállapítható, így tényszerűen az sem volt ellenőrizhető, hogy a haszonbérleti szerződés ténylegesen kik között jött létre és a jogügylet jóváhagyás köteles volt-e. Az eljárása során nem kellett vizsgálnia, hogy a vevő milyen kapcsolatban áll a haszonbérlővel, az erre vonatkozó tényekről csak az ítéletből szerzett tudomás. Álláspontja szerint a kúriai döntések kiszámítható jogalkalmazást tesznek lehetővé, míg az elsőfokú bíróság ítélete a vizsgálatot parttalanná teszi.
[15] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében az elsőfokú ítélet hatályában fenntartását kérte. Hangsúlyozta, hogy az elsőfokú bíróság az Ftv. 5. § 21. pontjának és 19. § (5) bekezdésének helyes értelmezését végezte el, és helyesen állapította meg, hogy a többségi tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet haszonbérletében álló földterületek egybefoglalt vételáron történő megvásárlására a törvényi feltételek alapján sor kerülhetett.
[16] Érvelése szerint a jogszabályi rendelkezés nyilvánvaló célja az egyben művelt területek elaprózódásának megakadályozása, amely akkor érhető el, ha már az adásvétel előtt megállapítható az egy üzemközponthoz tartozás. Így nem annak van jelentősége, hogy maga az eladó üzemelteti-e az üzemközpontot, hanem annak, hogy az adásvételt megelőzően is valamilyen formában egyben művelték-e a földet, ezért az elsőfokú ítélet a jogszabályban foglaltaknak és a jogalkotói célnak egyaránt megfelelt. Az elsőfokú bíróság arra is helytállóan mutatott rá, hogy az alperes által hivatkozott kúriai döntéseket megalapozó tényállás eltért a jelenlegitől.
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] Az alperes felülvizsgálati kérelme az alábbiak szerint érdemben alapos.[18] A Kúria a jogerős ítéletet a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 115. § (2) bekezdése mentén alkalmazandó Kp. 108. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem keretei között, az abban megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálta felül. Megállapította, hogy az elsőfokú bíróság az ügyben irányadó tényállást a szükséges mértékben feltárta, de a jogszabályi rendelkezések alkalmazása során tévesen foglalt állást az alperesi határozat jogszerűségéről.
[19] A perben előterjesztett keresettel összefüggésben arról kellett állást foglalni, hogy a több termőföld ingatlan egybefoglalt vételáron történő értékesítése esetén az egy üzemközponthoz tartozást, mint törvényi feltételt miként kell értékelni. A perben nem volt vitatott az a tény, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok haszonbérleti szerződés alapján az eladótól független termelőszervezet használatában állnak. Miután az adásvétellel érintett termőföldek egymással nem voltak szomszédosak, ezért az Ftv. 19. § (5) bekezdésében foglalt törvényi feltétel teljesüléséhez az Ftv. 5. § 21. pontjában foglalt mezőgazdasági üzemközpont fogalmi értelmezését kellett elvégeznie.
[20] A Kúria mindenekelőtt hangsúlyozza, hogy az alperes a felülvizsgálati kérelmében helytállóan hivatkozott arra, miszerint a releváns tény- és jogkérdés okán a Kúria által korábban meghozott Kfv.IV.37.111/2018/6. számú eseti döntés a jelen ügyben alkalmazandó és irányadó volt, ezért az abban foglalt jogi állásponttól nem kíván eltérni. A Kúria ezen döntésében elvi éllel szögezte le, hogy az egybefoglalt vételáron történő eladás törvényi feltételeinek a teljesülését az eladó vonatkozásában kell értékelni. Az adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár nem köthető ki olyan ingatlanokra, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő, harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartoznak.
[21] Az elsőfokú bíróság ezért tévesen érvelt azzal, hogy jelen ügyben a kúriai döntésben foglaltak figyelmen kívül hagyhatóak, ugyanis a két ügy releváns tényállása és - a kérelem előterjesztésének időpontjára tekintettel - a hatályos jogi környezet is megegyezik a korábbi üggyel. A korábbi ügyben irányadó tényálláshoz hasonlóan ugyanis a felek olyan termőföld ingatlanokra kötöttek adásvételi szerződést, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő harmadik személy (termelőszervezet) használatában állnak.
[22] Az elsőfokú bíróság a kúriai gyakorlatra történő alperesi hivatkozással szemben arra az álláspontra helyezkedett, hogy jelen ügyben az Ftv. törvényi rendelkezéseinek nyelvtani és a földforgalom szabályozási céljával összhangban álló értelmezését kellett elvégeznie. E körben azonban figyelmen kívül hagyta a jogalkotó azon céljának érvényesülését, amely a visszaélésszerű joggyakorlás megakadályozására irányul. Az egybefoglalt vételár ugyanis alkalmas lehet az elővásárlási jog kijátszására, mivel az eladót csak az adásvételi szerződést teljes körűen elfogadó jognyilatkozat köti. Ezért egybefoglalt vételár esetén nincs lehetőség arra, hogy az elővásárlásra jogosult harmadik személy az elővásárlási jogát csak az egyes termőföld ingatlanok vonatkozásában gyakorolja. Mindebből következően az Ftv. 19. § (5) bekezdésében meghatározott feltétel és az 5. § 21. pontban meghatározott fogalom kiterjesztő értelmezésére nem kerülhet sor.
[23] A Kúria a fenti döntése [26] pontjában kifejezetten leszögezte, hogy nem helytálló az az álláspont, miszerint az egybefoglalt értékesítés megengedett akkor is, ha az eladó földjei azonos földműves üzemközpontjához tartoznak, akinek azt használatba adta. Döntése [27] pontjában pedig kifejtette, hogy téves a jogszabály kizárólag nyelvtani értelmezése alapján az a következtetés, hogy az egybefoglalt vételáron történő eladás törvényi feltételei teljesülését nem az eladó vonatkozásában kell értékelni.
[24] A Kúria fenti döntésében hivatkozott a Kfv.VI.37.663/2016/5. számú elvi határozatban foglaltakra is, amely - az Ftv. 47. § (5) bekezdésének értelmezése körében a föld egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbeadása törvényi feltételeit vizsgálva - leszögezte, hogy az egybefoglalt vételáron történt értékesítés esetén, az egy üzemközponthoz tartozást csak akkor lehet értelmezni és figyelembe venni, ha ez a feltétel az eladó tekintetében áll fenn, ellenkező eset az Ftv. 19. § (5) bekezdésének kiterjesztő értelmezését eredményezné.
[25] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében helytállóan hivatkozott arra is, hogy a felperes által felhívott Kfv.III.37.165/2017/7. számú ítélet a perbelitől eltérő tényállás mellett született, és abban az ügyben a jogértelmezési kérdés is eltért a jelenlegitől, mivel az egybefoglalt vételáron történt eladás teljesülését a körben vizsgálta, hogy annak feltételei teljesülnek-e, ha az adásvételi szerződésben értékesített földek az eladó üzemközpontjaként bejelentett ugyanazon ingatlanhoz tartoznak, vagy minden földművesnek önálló üzemközponttal kell rendelkeznie. Ugyanakkor a szerződésben értékesített földek az eladók üzemközpontjaként bejelentett ugyanazon ingatlanhoz tartoztak, vagyis az üzemközponthoz tartozás az eladói oldalon és nem a szerződésben szereplő felektől eltérő harmadik személy esetében állt fenn.
[26] A Kúria a fenti, jelen ügyben is irányadó döntés figyelembevételével nem értett egyet az elsőfokú ítélet azon okfejtésével, miszerint jelen ügyben a harmadik személy részére haszonbérbe adott ingatlanok egy üzemközponthoz történő tartozására figyelemmel az Ftv. 5. § 20. és 21. pontjának értelmezése alapján a tulajdonszerzés hatóság általi megtagadására nem volt alapos ok. Az Ftv. felhívott rendelkezései és az irányadó gyakorlat alapján a Kúria megállapította, hogy a szerződő feleken kívül álló termelőszervezet egybefoglalt vételáron történő tulajdonszerzését az Ftv. 19. § (5) bekezdése nem tette lehetővé, ezért az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyására nem kerülhetett sor.
[27] A Kúria mindezek alapján megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a kérelem elbírálásakor hatályos jogszabályi rendelkezések és az irányadó kúriai gyakorlat figyelembevételével tévesen állapította meg, hogy az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának megtagadása jogszabálysértő, és ezért tévesen döntött az alperes határozatának megsemmisítéséről és az alperes új eljárás lefolytatására kötelezéséről.
[28] A Kúria a fentiekre tekintettel a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (1) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította.
A döntés elvi tartalma
[29] Termőföld adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár kikötése esetén az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás, mint törvényi feltétel teljesülését az eladó vonatkozásában kell értékelni, illetőleg vizsgálni.[30] Olyan ingatlanra nem köthető ki egybefoglalt vételár, amely az adásvételi szerződésben félként nem szereplő harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartozik.
Záró rész
[31] A sikeres felülvizsgálati kérelemmel élő alperes a Kp. 35. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó, a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 83. § (1) bekezdése szerint a költségét költségjegyzék útján sem az elsőfokú, sem a felülvizsgálati eljárásban nem számította fel, ezért arról a Kúria nem rendelkezett.[32] A felperes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 45/A. § (1) bekezdése szerinti kereseti és 50. § (2) bekezdés a) pontja szerinti felülvizsgálati illeték viselésére köteles a Pp. 102. § (1) bekezdése és a polgári és közigazgatási eljárás során meg nem fizetett illeték és állam előlegezett költség megfizetéséről szóló 30/2017. (XII. 27.) IM rendelet 3. § (2) bekezdése alapján.
Budapest, 2020. október 21.
Dr. Tóth Kincső s.k. a tanács elnöke, Dr. Szilas Judit s.k. előadó bíró, Dr. Bögös Fruzsina s.k. bíró
(Kúria Kfv.II.37.347/2020.)