adozona.hu
BH 2021.3.79
BH 2021.3.79
A közös tulajdonú ingatlan kizárólagos használatban álló részeire a tulajdonostársak mindegyike maga élhet a tulajdonjogából eredő részjogosítványokkal: azt használhatja, hasznosíthatja, szedheti annak hasznait. Ezek egységét a bíróság nem bonthatja meg, ezért arra sincs lehetősége, hogy osztott használati rend mellett az ingatlan egészének hasznait a közös tulajdon általános szabálya szerint - a tulajdoni hányadok alapján - a tulajdonostársak között megossza [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:74. §, 5:75. §, 5:80.
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A perbeli ingatlan P. K. Sz., az örökhagyó tulajdonát képezte, aki a felperes és az I. rendű alperes édesapja, a II. rendű alperes házastársa volt. Az örökhagyó 2013. március 10-én elhunyt végintézkedés hátrahagyása mellett. Az ingatlant még az örökhagyó hasznosította bérbeadás útján. Egy 77 m2 alapterületű részen K. G. magánvállalkozó - jelenleg is - húsboltot üzemeltet. Egy 280 m2 területű részt az R. M. Kft. a 2008. december 10. napján megkötött szerződés alapján bérel tízéves határozo...
BH 2021.3.79 A közös tulajdonú ingatlan kizárólagos használatban álló részeire a tulajdonostársak mindegyike maga élhet a tulajdonjogából eredő részjogosítványokkal: azt használhatja, hasznosíthatja, szedheti annak hasznait. Ezek egységét a bíróság nem bonthatja meg, ezért arra sincs lehetősége, hogy osztott használati rend mellett az ingatlan egészének hasznait a közös tulajdon általános szabálya szerint - a tulajdoni hányadok alapján - a tulajdonostársak között megossza [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:74. §, 5:75. §, 5:80. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli ingatlan P. K. Sz., az örökhagyó tulajdonát képezte, aki a felperes és az I. rendű alperes édesapja, a II. rendű alperes házastársa volt. Az örökhagyó 2013. március 10-én elhunyt végintézkedés hátrahagyása mellett. Az ingatlant még az örökhagyó hasznosította bérbeadás útján. Egy 77 m2 alapterületű részen K. G. magánvállalkozó - jelenleg is - húsboltot üzemeltet. Egy 280 m2 területű részt az R. M. Kft. a 2008. december 10. napján megkötött szerződés alapján bérel tízéves határozott időre üzlet céljára. A két üzletrész alatti 218 m2 alapterületű pincét az A. Kft. használja, aminek a II. rendű alperes az üzletvezetője.[2] A végrendelet szerint az örökhagyó a felperesre hagyta az ingatlanban a K. G. által használt részt és az A. Kft. által bérelt részt azzal, hogy az utóbbinál az A. Kft.-nek, illetve a II. rendű alperesnek 15 évig bérleti joga van, az éves bérleti díj 50 Ft/m2-nél nagyobb nem lehet. Az örökhagyó az I. rendű alperesre hagyta az ingatlan R. M. Kft. által használt területét azzal, hogy az I. rendű alperes gyámjaként a II. rendű alperes az I. rendű alperesnek hagyott vagyontárgyak haszonélvezeti jogát örökölje a gyermek húszéves koráig, illetve amennyiben ő nappali tagozaton egyetemen vagy főiskolán tanul, ennek befejezéséig azzal, hogy ebből a gyermek tanulási, életviteli költsége fedezhető.
[3] A dr. D. J. közjegyző előtt lefolytatott hagyatéki eljárásban az örökösök a végrendeletet érvényesnek ismerték el. A hagyatéki ügy 22. sorszámú jegyzőkönyve szerint a jelenlévők (köztük a felperes és az I-II. rendű alperes) a hagyaték átadását az ingatlanra oly módon kérték, hogy abból 52/100 részt a felperes, 48/100 részt az I. rendű alperes örököljön. Előadásuk szerint a használat ténylegesen a végrendelet szerint megosztott, a tulajdoni arány a tényleges használattal és a végrendelettel összhangban van. A közjegyző a hagyatékot a hagyatéktárgyalási jegyzőkönyvben adta át, és az ingatlannal kapcsolatos jogokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ennek megfelelően 52/100 rész a felperes, 48/100 rész az I. rendű alperes tulajdona, utóbbiból 24/100 részre a II. rendű alperest 2024. május 19-ig haszonélvezeti jog, 24/100 részre özvegyi jog illeti meg.
[4] Az R. M. Kft. bérleti díja bruttó 889 000 forint, a K. G. által fizetett díj bruttó 166 000 forint.
[5] A felperes a bérleti díjak elosztását utóbb kifogásolta, de megállapodás a felek között nem jött létre. Az R. M. Kft. a perről értesülve a bérleti díjat bírói letétbe helyezte.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[6] A felperes módosított keresetében a 2014. július 1. és 2017. április 30. napja közti időszakra 13 008 400 forint lejárt, 2017. május 1. napjától pedig havi 382 600 forint használatidíj-különbözet megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket.[7] Előadta, hogy a bérleti díjak felosztása nem felel meg a tulajdoni arányoknak. Az örökhagyó végrendelete szerinti használati megosztás nyilvánvalóan súlyosan sérti az érdekeit, a fennálló helyzet - figyelemmel a II. rendű alperessel megromlott kapcsolatára - a jövőben tarthatatlanná vált. Állította, soha nem jött létre használati megállapodás közte és az alperesek között. Ha volt is használati megállapodás az ingatlanra, lehetőség van annak megváltoztatására, ha az egyik félnek jelentős érdeksérelmet okoz. Különösen súlyos az eltérés a felek helyzete között azért, mert az elvileg a felperes használatába került pincét is a II. rendű alperes használja lényegében csak jelképes bérleti díj fizetése mellett. A két földszinti üzlethelyiség utáni bér 166 000 + 889 000 = 1 055 000 forint/hó, amiből tulajdoni aránya alapján 548 600 forint illetné meg, ezért az általa egyébként megkapott 166 000 forinton felül 382 600 forint illeti.
[8] Álláspontja szerint az örökhagyó végrendeletben tett különböző meghagyásai nem kötelezőek, az attól való eltérés indokolt. Töretlen bírói gyakorlatként hivatkozott arra, hogy ha a felek között létre is jött megegyezés, a körülmények lényeges megváltozása miatt a sérelmet szenvedett fél a bíróságtól kérheti a használat módjának megváltoztatását. Keresete jogszabályi hivatkozása a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:74., 5:75. §-a, 5:79. § (3) bekezdése volt.
[9] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Állították, hogy az ingatlan használatát megosztották, és jogszerűen hasznosítják az általuk kizárólagosan használt részt. Mindegyik felet az általa kizárólagosan használt rész hasznosítása után járó bevétel illeti meg. A felek egy nagyobb egyezség részeként osztályos egyezséget kötöttek, aminek keretében rendezték az ingatlan használati megosztását is. Álláspontjuk szerint a hagyatékot illetően teljes megállapodás született, amit dr. B. A. tanúvallomása alátámasztott, a közös költség fizetésében is bevételarányosan állapodtak meg. A felperes elismerte a használati megállapodás tényét. Nem volt vita, hogy az R. M. Kft. üzletét használhatják az alperesek a használati megosztás szerint.
[10] Kifejtették, hogy a végrendeletnek is ez az álláspont felel meg. A végrendeletben az örökhagyó a kiskorú I. rendű alperes érdekeit tartotta szem előtt, az ő neveltetésének, iskoláztatásának, életvitelének biztosítására törekedett.
Az első- és másodfokú ítélet
[11] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy az ítélet jogerőre emelkedésétől számított tizenöt nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek a 2014. július 1. és 2017. április 30. napja közötti időszakra 13 008 400 forint bérletidíj-különbözet-hátralékot, 2017. május 1. napjától minden hónapban, a hónap 30. napjáig 382 600 forint bérleti díjkülönbözetet.[12] Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítás eredményeként arra a következtetésre jutott, hogy a felek között nem jött létre olyan megállapodás, ami az ingatlan hasznainak megosztására vonatkozott volna. Az nem volt vitás, hogy az ingatlanból az R. M. Kft. által bérelt részt lényegében az alperesek kezelik/használják, a húsbolt által elfoglalt részt pedig a felperes. A pincerész ugyan quasi a felperes "érdekkörébe" tartozik, lényegében azonban jelképes bérleti díj fejében a II. rendű alperes használja. Ez azonban nem jelentette, hogy a felperes bármikor is beleegyezett volna abba, hogy a bevételeket is eszerint osszák fel. Ennek ugyanis ellentmond, hogy maguk a felek határozták meg a tulajdoni hányadokat, mégpedig a felperesre kedvezőbben 52/100-48/100 arányban.
[13] A "használati megosztás" alapja a végrendelet, de a tulajdoni arány a felek megállapodásán alapul. Az ingatlan által "termelt" bevétel havi 1 055 000 forint, amiből 166 000 forint a felperesre jutó rész, ez az összes bevétel 15,7%-a. Az ingatlan közös költségei viselésében szintén megállapodtak a felek, ezzel nyilván némileg kiegyenlíteni törekedtek a torz arányokat, megállapodásuk azonban mindössze havi 72 000 forint megosztására vonatkozott. Az elsőfokú bíróság szerint a lefolytatott tanúbizonyítás nem támasztotta alá a bevételek megosztásával kapcsolatos alperesi álláspontot, és a hagyatéki iratokból sem szűrhető le ezt megerősítő adat.
[14] Az örökhagyó akarata tisztázottnak tekinthető. Ennek lényege, hogy a kiskorú I. rendű alperes életvitele és tartása, taníttatása érdekében osztotta fel a hagyatékot, lakhatását a H. téri ingatlanban, tartását pedig legalább részben a perbeli ingatlan elosztásával biztosítva. A felek a hagyatéki eljárásban ezt a felosztást nem tették vitássá, az azonban nem egyértelmű, hogy mennyiben ismerték - ismerte a felperes - a bevételek közti különbségeket. Az elsőfokú bíróság bizonyosnak tekintette, hogy a bevételek megosztásában nem állapodtak meg külön. A tulajdoni arányokat viszont ők határozták meg, minden bizonnyal az alapterületek arányát szem előtt tartva.
[15] A Ptk. 5:73. § (1) bekezdése, 5:74. és 5:75. §-a ismertetését követően kifejtette, hogy a tulajdoni hányad határozza meg alapvetően a használat és haszonszedés jogát, és a tulajdonostársakat megillető jogok és az őket terhelő kötelezettségek mértékét. A törvény nem tiltja, hogy a tulajdonostársak a használatot és az ezzel együtt járó birtoklást a tulajdonközösség megszüntetése nélkül, a tulajdoni hányaduk által indokolttól eltérően rendezzék egymás közötti viszonyukban, amire vonatkozó szerződés alaki kötöttség nélkül is létrejöhet. Ez a szabályozás utóbb önkényesen nem változtatható meg, de a körülmények lényeges változása esetén a megállapodás megváltoztatását bármelyik érintett tulajdonostárs kérheti.
[16] A perbeli esetben a tulajdonostársak egy kérdésben állapodtak meg egyértelműen, a tulajdoni hányadokban, mégpedig a végrendeletben írtak alapján. Ez a törvényes öröklés szabályai szerinti [Ptk. 7:55. § (2) bekezdés] fele-fele arányhoz közelít. Az elsőfokú bíróság szerint azonban nyilvánvalóan nem vették figyelembe az egyes részek közötti kiugró érték- (bevétel-) különbözetet. A használat/haszonszedés módját kizárólag az örökhagyó szabályozta a végrendeletben, ezt a felek legfeljebb hallgatólagosan tudomásul vették, de már kezdetben is voltak viták. A felperes vitatta a bevételek elosztásának módját, a "használatot" lényegében nem. A felperes nem azt kifogásolta, hogy az R. M. Kft. az alperesnek fizeti a bérleti díjat, hanem azt, hogy az ingatlan hasznosításából folyó bevételek nem a tulajdoni arányoknak megfelelően vannak felosztva. A használat adott megosztásának indokai az örökhagyó indokai voltak, és nem a felperes vagy a felperes és alperesek közös megfontolásai. Az elsőfokú bíróság szerint a hasznok ilyetén megosztása messzemenően sérti a felperes jogos érdekeit, olyan szinten aránytalan, hogy sérti a gazdasági okszerűséget is. A felperesnek nem ad semmiféle ellentételezést. Megváltoztatása a keresetben kért módon - a bevételek elosztásával - nem jelent aránytalan sérelmet az alperesekre. A Ptk. 5:75. §-ának érvényesülni kell. A feleket az ingatlan bevételei tulajdoni arányuk szerint kell, hogy megillessék, ezért a felperes számszakilag helyes keresetének helyt adott.
[17] Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek.
[18] A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a keresetet elutasította.
[19] Megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást nagyobbrészt a bizonyítékok okszerű mérlegelésével állapította meg, kivéve az ingatlanok hasznosításából befolyt bérleti díjak elosztásának kérdését.
[20] Az nem volt vitás, hogy az örökhagyó írásbeli végrendeletet tett, amit a felek a hagyatéki eljárásban érvényesnek ismertek el. A végrendelet kiterjedt az ingatlanra, ami az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen helyrajzi számon szerepel, de használata elkülönült az R. M. Kft. által bérelt üzlethelyiségre, a K. G. magánvállalkozó által bérelt húsboltra, valamint a II. rendű alperes útján képviselt kft. által bérelt pincehelyiségre. Annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen a tulajdonváltozás, a felek között létrejött megállapodás szerint 52/100 részt a felperes, 48/100 részt az I. rendű alperes szerzett meg. A megállapodás szövege ugyan nem tartalmazza, de az adott ingatlanrészek nagyságából kitűnően nyilvánvalóan az egyes területrészek alapulvételével határozták meg a tulajdoni arányokat. Azt is rögzítették, hogy "a használat ténylegesen a végrendelet szerint megosztott, ez az arány a tényleges használattal és a végrendelettel összhangban van". A megállapodásuk a végrendeleten alapult: az özvegyi haszonélvezeti jogot a II. rendű alperes javára az I. rendű alperes tulajdoni illetőségére kérték megállapítani, és a végrendeletnek megfelelően szabályozták a pincerész használatát is, annak a Kft. által a felperes részére fizetendő bérleti díját. A tulajdoni arányokra vonatkozó megállapodás nem érintette a már kialakult osztott használatot, sőt a felperes a felek között korábban folyamatban volt birtokháborítási perben is kifejezetten utalt erre, a kialakult használati megosztást nem vitatta.
[21] A megállapodáskor hatályban volt Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 99. §-a és a Ptk. 5:22. §-a a használat, hasznok szedése, terhek viselése és a veszélyviselés szabályozását tartalmilag azonosan adja meg. Kétségtelen, hogy a régi Ptk. 141. §-a (hasonlóan az új Ptk. 5:75. §-a) a közös tulajdon esetén akként rendelkezik, hogy a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Ettől azonban a tulajdonostársak megállapodása egyrészt eltérhet, másrészt jelen esetben az elkülönült használat és hasznosítás alapja az örökhagyó végrendelete volt, amiben kifejezetten akként rendelkezett, hogy az ingatlan "R." által használt, bérelt területét az I. rendű alperes örökölje. A végrendelet ezzel összhangban akként rendelkezett, hogy ugyanezen ingatlan K. G. által használt, bérelt részét a felperes örökölje, míg a pincerészre vonatkozóan az A. Kft.-nek, illetve a II. rendű alperesnek tizenöt évig bérleti joga van. A felek a végrendeletet érvényesnek ismerték el, a közjegyző a hagyatékot eszerint adta át. A tulajdoni hányadokat illető megállapodásuk "technikai" jellegű, ez nyilvánvalóan nem érintette a használat megosztására vonatkozó - az örökhagyó végakaratának megfelelő - megállapodásukat. Amennyiben a közös tulajdonba tartozó ingatlanrészek elkülönült használatát illetően a tulajdonostársak között megállapodás jön létre, az egyes tulajdonostársak a kizárólagos használatukba kerülő ingatlanrészek hasznosításából befolyt bérleti díjakra tarthatnak igényt. Az I. rendű alperes eseti gyámja tanúnyilatkozata szerint az örökhagyó az R.-féle üzletet kívánta a kiskorú gyermekére hagyni, ennek bérleti díját kívánta jövedelemként számára biztosítani. Fel sem merült a felek között a bérleti díjak elosztására, használatára vonatkozóan szerződést kötni, mert ezt a végrendelet egyértelműen rendezte. Ezt megerősítette D.-né S. T. és I. R. tanúvallomása is.
[22] Tévedett tehát az elsőfokú bíróság, amikor külön megállapodást követelt volna a felektől a használati bevételekre, ezt ugyanis a felek által nem vitatott, elfogadott végrendelet rendezte, a felperes pedig nem kérte a használat újraszabályozását a közös tulajdonba került ingatlanra.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[23] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és - tartalma szerint - az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Megsértett jogszabályi rendelkezésként a Ptk. 5:74., 5:75. §-át, 5:79. § (3) bekezdését jelölte meg.A Kúria döntése és jogi indokai
[29] A felülvizsgálati kérelem abban határozta meg a jogszabálysértést, hogy a jogerős ítélet a közös tulajdon hasznainak szedésére vonatkozó, a tulajdoni hányadokat e tekintetben kiindulási alapnak tekintendő szabálya ellenére nem adott helyt a teljes perbeli ingatlanra bevételként jelentkező bérleti díjak tulajdoni hányad szerinti felosztása és ez alapján az alperesek marasztalása iránti kereseti kérelemnek. A felperes a Ptk. 5:74., 5:75. és 5:79. §-ára hivatkozott arra utalva, hogy e jogszabályhelyek alkalmazását mellőzte a másodfokú bíróság, holott ezek alapján pernyertes lehetett volna. A keresetnek és a felülvizsgálati kérelemnek is az volt a ténybeli alapja, hogy a peres felek között nem jött létre megállapodás sem a használati rendről, sem a bérleti díjak felosztásáról. A felperesi álláspont ezért az volt, hogy nem kell újraszabályozást kérnie, hanem elég, ha a bevételekre a tulajdoni hányadok szerinti jogosultsága megállapítását kéri. Kizárólag a felülvizsgálati kérelemben hangsúlyozta, hogy ha a bíróság mégis úgy gondolná, hogy a végrendelet egyben egy használati megállapodás, akkor kéri az újraszabályozást úgy, hogy ez lényegében a bevételek elosztásának megváltoztatását jelenti. A felperes az első és másodfokú eljárásban tehát nem kérte a Ptk. 5:79. § (3) bekezdésre hivatkozással a használati rend újraszabályozását, ezért a jogerős ítélet e kérdéssel nem foglalkozhatott, s így meg sem sérthette az e körben felhívott jogszabályi rendelkezést.[30] Elsőként érdemben abban kellett állást foglalni, hogy az ingatlanra a felek között létrejött-e használati megállapodás vagy sem. A jogerős ítélet helyesen rögzítette, hogy a felek között volt kialakított osztott használat. Az örökhagyó 2013. március 10-én hunyt el. Ekkor következett be a végrendeleti örökösök jogszerzése a régi Ptk. 673. § (1), (2) bekezdése alapján. A végrendeletet a nevezett örökösök tudomásul vették, azt érvényesnek tekintették. A perbeli ingatlan vonatkozásában egymás között kialakítottak egy annak megfelelő használati rendet. A használati rend kialakítása önkéntes volt, ami konszenzust eredményezett a felek között, ezt rögzítette is a hagyatéki eljárásban 2013. december 12-én felvett jegyzőkönyv. Ekkor a hagyatéki tárgyaláson nyilatkozott a felperes és a II. rendű alperes (az I. rendű alperes törvényes képviselőjeként is) akként, hogy a használat ténylegesen a végrendelet szerint megosztott. Ebből következően a felek a végrendelet tiszteletben tartása folytán az abban meghatározott használati rendet maguk kialakították, abban megállapodtak, erre vonatkozó nyilatkozatukat a közjegyzői okirat rögzíti. A nyilatkozatok megtételét tehát közokirat bizonyítja [régi Pp. 195. § (1) bekezdés]. A 2014. június 23. napján megtartott hagyatéki tárgyaláson, amikor az I. rendű alperest már eseti gyám képviselte, a végrendeletet újra ismertették. Ekkor hozta meg a közjegyző a hagyatékátadó végzést, amiben a felek által a hagyatéki eljárásban megkötött megállapodásra figyelemmel az abban meghatározott tulajdoni hányadok szerint adta át a per tárgyát képező ingatlant mint hagyatékot az örökösöknek. A peres felek ezen a hagyatéki tárgyaláson a használati rend tekintetében a korábbi előadásuktól eltérő nyilatkozatot nem tettek, ilyen a közjegyzői okiratban nem szerepel. Sőt ezen a tárgyaláson a felperes és a II. rendű alperes egyezséget kötöttek az adott használati és hasznosítási viszonyokra tekintettel az ingatlan közös költségének viseléséről arra az időre, amíg az R. M. Kft. bérleti joga fennáll. Ebből pedig az következik, hogy az üzletek bevétele tekintetében is konszenzus volt, abban állapodtak meg, hogy azt illeti meg a bevétel, akinek a kizárólagos használatában van az adott üzlet. Helyesen állapította meg tehát a jogerős ítélet, okirati bizonyíték van arra, hogy a feleknek a tulajdoni arányukra a hagyatéki eljárásban létrejött megállapodása nem érintette az egyébként már korábban a végrendelet alapján, az örökhagyó által kifejezésre juttatott célokra figyelemmel kialakított használati rendet.
[31] Tény, hogy a felperes nem terjesztett elő kereseti kérelmet a kialakult használati rend újraszabályozására. A keresettel érvényesített jog a közös tulajdonból az egész ingatlan tekintetében a tulajdoni hányada alapján őt megillető hasznok kiadása, a jövőre nézve ennek biztosítása volt. Kérelmét a Ptk. 5:74. és 5:75. §-ára alapította. E szabályok a közös tulajdon általános szabályai, amik főszabályként az osztatlan tulajdon és használat esetére vonatkoznak. Ezek az általános szabályok a kizárólagos használati jogosultságok mellett nem vagy csak korlátozottan érvényesülnek. A perbeli esetben a használat megosztott volt, így a Ptk. 5:80. §-a irányadó, miszerint saját tulajdoni hányadával a tulajdonostárs jogosult rendelkezni. Ebből következően minden tulajdonostárs a saját kizárólagos használatába került ingatlanrészt használja, hasznosítja és szedi a hasznait. Ezek a tulajdonosi részjogosítványok nem választhatók el egymástól. A kizárólagos használatban álló részre a tulajdonostársak - így a peres felek - mindegyike maga élhet a tulajdonjogából eredő részjogosítványokkal.
[32] A kereset ezzel szemben arra irányult, hogy a tulajdonosi részjogosítványok közül kizárólag a hasznok szedésének a jogát vonja a bíróság a közös tulajdonra vonatkozó általános szabályok hatálya alá, míg a használati rend változatlanul osztott maradna. Erre azonban nincsen mód, a bíróság nem bonthatja meg a tulajdonosi részjogosítványok egységét. A bíróságnak nincs lehetősége osztott használati rend mellett az egész ingatlan hasznainak az általános szabályok szerinti felosztására. Erre csak a felek ilyen tartalmú egyhangú megállapodása lenne alkalmas. A jogerős ítélet tehát helytálló volt abban a kérdésben, hogy a felperest az általa érvényesített jog nem illette meg, ezért keresete alaptalan volt.
(Kúria Pfv. V. 21.231/2018/10.)
***
TELJES HATÁROZAT
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
í t é l e t e
Az ügy száma: Pfv.V.21.231/2018/10.
A tanács tagjai: Dr. Szabó Klára a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna előadó bíró, Dr. Magosi Szilvia bíró
A felperes: P. P. Sz.
A felperes képviselője: Dr. Málly Vera ügyvéd (8800 Nagykanizsa, Kinizsi u. 5.)
Az I. rendű alperes: P. Á. K.
A II. rendű alperes: P. Zs.
Az alperes képviselője: Dr. Varga Endre Tibor ügyvéd (8800 Nagykanizsa, Szent Imre u. 8.)
A per tárgya: bérleti díjkülönbözet megfizetése
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: felperes
A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Zalaegerszegi Törvényszék 3.Pf.21.168/2017/4.
Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Nagykanizsai Járásbíróság 1.P.20.320/2016/26.
Rendelkező rész
- A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.- Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alpereseknek egyetemlegesen 145.770 (száznegyvenötezer-hétszázhetven) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli ingatlan az örökhagyó tulajdonát képezte, aki a felperes és az I. rendű alperes édesapja, a II. rendű alperes házastársa volt. Az örökhagyó 2013. március 10-én elhunyt végintézkedés hátrahagyása mellett. Az ingatlant még az örökhagyó hasznosította bérbeadás útján. Egy 77 m2 alapterületű részen K. G. magánvállalkozó - jelenleg is - húsboltot üzemeltet. Egy 280 m2 területű részt a R. Magyarország Kft. a 2008. december 10. napján megkötött szerződés alapján bérel tíz éves határozott időre üzlet céljára. A két üzletrész alatti 218 m2 alapterületű pincét az A. Kft. használja, aminek a II. rendű alperes az üzletvezetője.[2] A végrendelet szerint az örökhagyó a felperesre hagyta az ingatlanban a K. G. által használt részt és az A. Kft. által bérelt részt azzal, hogy az utóbbinál az A. Kft.-nek, illetve a II. rendű alperesnek 15 évig bérleti joga van, az éves bérleti díj 50 Ft/m2-nél nagyobb nem lehet. Az örökhagyó az I. rendű alperesre hagyta az ingatlan R. Magyarország Kft. által használt területét azzal, hogy az I. rendű alperes gyámjaként a II. rendű alperes az I. rendű alperesnek hagyott vagyontárgyak haszonélvezeti jogát örökölje a gyermek húsz éves koráig, illetve amennyiben ő nappali tagozaton egyetemen vagy főiskolán tanul, ennek befejezéséig azzal, hogy ebből a gyermek tanulási, életviteli költsége fedezhető.
[3] A dr. D. J. közjegyző előtt lefolytatott hagyatéki eljárásban az örökösök a végrendeletet érvényesnek ismerték el. A hagyatéki ügy 22. sorszámú jegyzőkönyve szerint a jelenlévők (köztük a felperes és az I-II. rendű alperes) a hagyaték átadását az ingatlanra oly módon kérték, hogy abból 52/100 részt a felperes, 48/100 részt az I. rendű alperes örököljön. Előadásuk szerint a használat ténylegesen a végrendelet szerint megosztott, a tulajdoni arány a tényleges használattal és a végrendelettel összhangban van. A közjegyző a hagyatékot a 24013/Ü/215/2013/41. számú hagyatéktárgyalási jegyzőkönyvben adta át, és az ingatlannal kapcsolatos jogokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ennek megfelelően 52/100 rész a felperes, 48/100 rész az I. rendű alperes tulajdona, utóbbiból 24/100 részre a II. rendű alperest 2024. május 19-ig haszonélvezeti jog, 24/100 részre özvegyi jog illeti meg.
[4] A R. Magyarország Kft. bérleti díja bruttó 889.000 forint, a K. G. által fizetett díj bruttó 166.000 forint.
[5] A felperes a bérleti díjak elosztását utóbb kifogásolta, de megállapodás a felek között nem jött létre. A R. Magyarország Kft. a perről értesülve a bérleti díjat bírói letétbe helyezte.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[6] A felperes módosított keresetében a 2014. július 1. és 2017. április 30. napja közti időszakra 13.008.400 forint lejárt, 2017. május 1. napjától pedig havi 382.600 forint használati díjkülönbözet megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket.[7] Előadta, hogy a bérleti díjak felosztása nem felel meg a tulajdoni arányoknak. Az örökhagyó végrendelete szerinti használati megosztás nyilvánvalóan súlyosan sérti az érdekeit, a fennálló helyzet - figyelemmel a II. rendű alperessel megromlott kapcsolatára - a jövőben tarthatatlanná vált. Állította, soha nem jött létre használati megállapodás közte és az alperesek között. Ha volt is használati megállapodás az ingatlanra, lehetőség van annak megváltoztatására, ha az egyik félnek jelentős érdeksérelmet okoz. Különösen súlyos az eltérés a felek helyzete között azért, mert az elvileg a felperes használatába került pincét is a II. rendű alperes használja lényegében csak jelképes bérleti díj fizetése mellett. A két földszinti üzlethelyiség utáni bér 166.000+889.000=1.055.000 forint/hó, amiből tulajdoni aránya alapján 548.600 forint illetné meg, ezért az általa egyébként megkapott 166.000 forinton felül 382.600 forint illeti.
[8] Álláspontja szerint az örökhagyó végrendeletben tett különböző meghagyásai nem kötelezőek, az attól való eltérés indokolt. Töretlen bírói gyakorlatként hivatkozott arra, hogy ha a felek között létre is jött megegyezés, a körülmények lényeges megváltozása miatt a sérelmet szenvedett fél a bíróságtól kérheti a használat módjának megváltoztatását. Keresete jogszabályi hivatkozása a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:74., 5:75. §-a, 5:79. § (3) bekezdése volt.
[9] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Állították, hogy az ingatlan használatát megosztották, és jogszerűen hasznosítják az általuk kizárólagosan használt részt. Mindegyik felet az általa kizárólagosan használt rész hasznosítása után járó bevétel illeti meg. A felek egy nagyobb egyezség részeként osztályos egyezséget kötöttek, aminek keretében rendezték az ingatlan használati megosztását is. Álláspontjuk szerint a hagyatékot illetően teljes megállapodás született, amit dr. B. A. tanúvallomása alátámasztott, a közös költség fizetésében is bevétel-arányosan állapodtak meg. A felperes elismerte a használati megállapodás tényét. Nem volt vita, hogy a R. Magyarország Kft. üzletét használhatják az alperesek a használati megosztás szerint.
[10] Kifejtették, hogy a végrendeletnek is ez az álláspont felel meg. A végrendeletben az örökhagyó a kiskorú I. rendű alperes érdekeit tartotta szem előtt, az ő neveltetésének, iskoláztatásának, életvitelének biztosítására törekedett.
Az első- és másodfokú ítélet
[11] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy az ítélet jogerőre emelkedésétől számított tizenöt nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek a 2014. július 1. és 2017. április 30. napja közötti időszakra 13.008.400 forint bérleti díjkülönbözet hátralékot, 2017. május 1. napjától minden hónapban, a hónap 30. napjáig 382.600 forint bérleti díjkülönbözetet és 657.700 forint perköltséget. Az alpereseket egyetemlegesen kötelezte a feljegyzett 422.760 forint illeték állam javára, az adóhatóság felhívására történő megfizetésére.[12] Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítás eredményeként arra a következtetésre jutott, hogy a felek között nem jött létre olyan megállapodás, ami az ingatlan hasznainak megosztására vonatkozott volna. Az nem volt vitás, hogy az ingatlanból a R. Magyarország Kft. által bérelt részt lényegében az alperesek kezelik/használják, a húsbolt által elfoglalt részt pedig a felperes. A pincerész ugyan quasi a felperes "érdekkörébe" tartozik, lényegében azonban jelképes bérleti díj fejében a II. rendű alperes használja. Ez azonban nem jelentette, hogy a felperes bármikor is beleegyezett volna abba, hogy a bevételeket is e szerint osszák fel. Ennek ugyanis ellentmond, hogy maguk a felek határozták meg a tulajdoni hányadokat, mégpedig a felperesre kedvezőbben 52/100-48/100 arányban.
[13] A "használati megosztás" alapja a végrendelet, de a tulajdoni arány a felek megállapodásán alapul. Az ingatlan által "termelt" bevétel havi 1.055.000 forint, amiből 166.000 forint a felperesre jutó rész, ez az összes bevétel 15,7%-a. Az ingatlan közös költségei viselésében szintén megállapodtak a felek, ezzel nyilván némileg kiegyenlíteni törekedtek a torz arányokat, megállapodásuk azonban mindössze havi 72.000 forint megosztására vonatkozott. Az elsőfokú bíróság szerint a lefolytatott tanúbizonyítás nem támasztotta alá a bevételek megosztásával kapcsolatos alperesi álláspontot, és a hagyatéki iratokból sem szűrhető le ezt megerősítő adat.
[14] Az örökhagyó akarata tisztázottnak tekinthető. Ennek lényege, hogy a kiskorú I. rendű alperes életvitele és tartása, taníttatása érdekében osztotta fel a hagyatékot, lakhatását a H. téri ingatlanban, tartását pedig legalább részben a perbeli ingatlan elosztásával biztosítva. A felek a hagyatéki eljárásban ezt a felosztást nem tették vitássá, az azonban nem egyértelmű, hogy mennyiben ismerték - ismerte a felperes - a bevételek közti különbségeket. Az elsőfokú bíróság bizonyosnak tekintette, hogy a bevételek megosztásában nem állapodtak meg külön. A tulajdoni arányokat viszont ők határozták meg, minden bizonnyal az alapterületek arányát szem előtt tartva.
[15] A Ptk. 5:73. § (1) bekezdése, 5:74. és 5:75. §-a ismertetését követően kifejtette, hogy a tulajdoni hányad határozza meg alapvetően a használat és haszonszedés jogát, és a tulajdonostársakat megillető jogok és az őket terhelő kötelezettségek mértékét. A törvény nem tiltja, hogy a tulajdonostársak a használatot és az ezzel együtt járó birtoklást a tulajdonközösség megszüntetése nélkül a tulajdoni hányaduk által indokolttól eltérően rendezzék egymás közötti viszonyukban, amire vonatkozó szerződés alaki kötöttség nélkül is létrejöhet. Ez a szabályozás utóbb önkényesen nem változtatható meg, de a körülmények lényeges változása esetén a megállapodás megváltoztatását bármelyik érintett tulajdonostárs kérheti.
[16] A perbeli esetben a tulajdonostársak egy kérdésben állapodtak meg egyértelműen, a tulajdoni hányadokban, mégpedig a végrendeletben írtak alapján. Ez a törvényes öröklés szabályai szerinti (Ptk. 7:55. § (2) bekezdés) fele-fele arányhoz közelít. Az elsőfokú bíróság szerint azonban nyilvánvalóan nem vették figyelembe az egyes részek közötti kiugró érték (bevétel) különbözetet. A használat/haszonszedés módját kizárólag az örökhagyó szabályozta a végrendeletben, ezt a felek legfeljebb hallgatólagosan tudomásul vették, de már kezdetben is voltak viták. A felperes vitatta a bevételek elosztásának módját, a "használatot" lényegében nem. A felperes nem azt kifogásolta, hogy a R. Magyarország Kft. az alperesnek fizeti a bérleti díjat, hanem azt, hogy az ingatlan hasznosításából folyó bevételek nem a tulajdoni arányoknak megfelelően vannak felosztva. A használat adott megosztásának indokai az örökhagyó indokai voltak, és nem a felperes vagy a felperes és alperesek közös megfontolásai. Az elsőfokú bíróság szerint a hasznok ilyetén megosztása messzemenően sérti a felperes jogos érdekeit, olyan szinten aránytalan, hogy sérti a gazdasági okszerűséget is. A felperesnek nem ad semmiféle ellentételezést. Megváltoztatása a keresetben kért módon - a bevételek elosztásával - nem jelent aránytalan sérelmet az alperesekre. A Ptk. 5:75. §-ának érvényesülni kell. A feleket az ingatlan bevételei tulajdoni arányuk szerint kell, hogy megillessék, ezért a felperes számszakilag helyes keresetének helyt adott.
[17] Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek.
[18] A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Az alperesek elsőfokú perköltségben és az elsőfokú eljárásban felmerült illeték megfizetésére történt marasztalását mellőzte. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg felhívásra az állam javára 367.300 forint feljegyzett fellebbezési illetéket. A további feljegyzett illetékről akként rendelkezett, hogy az az állam terhén marad. Feljogosította a felperest, hogy az adóhatóság útján visszaigényeljen 82.200 forint illetékbélyegben tévesen lerótt kereseti illetéket. Kötelezte a felperest, hogy tizenöt nap alatt fizessen meg az alpereseknek mint egyetemleges jogosultaknak 381.000 forint első- és másodfokú perköltséget.
[19] Megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást nagyobbrészt a bizonyítékok okszerű mérlegelésével állapította meg, kivéve az ingatlanok hasznosításából befolyt bérleti díjak elosztásának kérdését.
[20] Az nem volt vitás, hogy az örökhagyó írásbeli végrendeletet tett, amit a felek a hagyatéki eljárásban érvényesnek ismertek el. A végrendelet kiterjedt az ingatlanra, ami az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen helyrajzi számon szerepel, de használata elkülönült a R. Magyarország Kft. által bérelt üzlethelyiségre, a K. G. magánvállalkozó által bérelt húsboltra, valamint a II. rendű alperes útján képviselt kft. által bérelt pincehelyiségre. Annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen a tulajdonváltozás, a felek között létrejött megállapodás szerint 52/100 részt a felperes, 48/100 részt az I. rendű alperes szerzett meg. A megállapodás szövege ugyan nem tartalmazza, de az adott ingatlanrészek nagyságából kitűnően nyilvánvalóan az egyes területrészek alapulvételével határozták meg a tulajdoni arányokat. Azt is rögzítették, hogy "a használat ténylegesen a végrendelet szerint megosztott, ez az arány a tényleges használattal és a végrendelettel összhangban van". A megállapodásuk a végrendeleten alapult: az özvegyi haszonélvezeti jogot a II. rendű alperes javára az I. rendű alperes tulajdoni illetőségére kérték megállapítani, és a végrendeletnek megfelelően szabályozták a pincerész használatát is, annak a Kft. által a felperes részére fizetendő bérleti díját. A tulajdoni arányokra vonatkozó megállapodás nem érintette a már kialakult osztott használatot, sőt a felperes a felek között korábban folyamatban volt birtokháborítási perben is kifejezetten utalt erre, a kialakult használati megosztást nem vitatta.
[21] A megállapodáskor hatályban volt Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: régi Ptk.) 99. §-a és a Ptk. 5:22 §-a a használat, hasznok szedése, terhek viselése és a veszélyviselés szabályozását tartalmilag azonosan adja meg. Kétségtelen, hogy a régi Ptk. 141. §-a (hasonlóan az új Ptk. 5:75. §-a) a közös tulajdon esetén akként rendelkezik, hogy a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. Ettől azonban a tulajdonostársak megállapodása egyrészt eltérhet, másrészt jelen esetben az elkülönült használat és hasznosítás alapja az örökhagyó végrendelete volt, amiben kifejezetten akként rendelkezett, hogy a Fő u. 10-12. szám alatti ingatlan "R." által használt, bérelt területét az I. rendű alperes örökölje. A végrendelet ezzel összhangban akként rendelkezett, hogy ugyanezen ingatlan K. G. által használt, bérelt részét a felperes örökölje, míg a pincerészre vonatkozóan az A. Kft.-nek, illetve a II. rendű alperesnek tizenöt évig bérleti joga van. A felek a végrendeletet érvényesnek ismerték el, a közjegyző a hagyatékot e szerint adta át. A tulajdoni hányadokat illető megállapodásuk "technikai" jellegű, ez nyilvánvalóan nem érintette a használat megosztására vonatkozó - az örökhagyó végakaratának megfelelő - megállapodásukat. Amennyiben a közös tulajdonba tartozó ingatlanrészek elkülönült használatát illetően a tulajdonostársak között megállapodás jön létre, az egyes tulajdonostársak a kizárólagos használatukba kerülő ingatlanrészek hasznosításából befolyt bérleti díjakra tarthatnak igényt. Az I. rendű alperes eseti gyámja tanúnyilatkozata szerint az örökhagyó a R.-féle üzletet kívánta a kiskorú gyermekére hagyni, ennek bérleti díját kívánta jövedelemként számára biztosítani. Fel sem merült a felek között a bérleti díjak elosztására, használatára vonatkozóan szerződést kötni, mert ezt a végrendelet egyértelműen rendezte. Ezt megerősítette D. S. T. és I. R. tanúvallomása is.
[22] Tévedett tehát az elsőfokú bíróság, amikor külön megállapodást követelt volna a felektől a használati bevételekre, ezt ugyanis a felek által nem vitatott, elfogadott végrendelet rendezte, a felperes pedig nem kérte a használat újraszabályozását a közös tulajdonba került ingatlanra.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[23] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és - tartalma szerint - az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Megsértett jogszabályi rendelkezésként a Ptk. 5:74., 5:75. §-át, 5:79. § (3) bekezdését jelölte meg. Előadta, hogy az örökhagyó részletes, ámde szakszerűtlen végrendeletet hagyott hátra. Ennek lett a következménye az elhúzódó hagyatéki eljárás, amelyben az örökösök végül megegyeztek. A közjegyző a hagyatékátadó végzésében rögzítette, hogy az ingatlan 52/100 része a felperest, a 48/100 része az I. rendű alperest illeti meg. Ez a tulajdoni arány nem követte a végrendeletet, ami az I. rendű alperesnek kívánta juttatni a R. Magyarország Kft. által bérelt helyiséget, a nagy méretű pince használatát szintén az I. rendű alperes érdekkörébe helyezte. Állította, hogy a végrendelet kikötései végrehajthatatlanok. Az ilyen kikötéseket az örökösök, ha tetszik, végrehajtják, ha nem tetszik, negligálják. Jelen esetben ez történt. Nem jelenthető ki, hogy az örökösök között szóbeli megállapodás jött létre az ingatlan bevételeinek és költségviselésének módjáról. Sarkalatos pontnak kellett volna lennie a bevételek összegének és azok megosztásának, illetve az ingatlannal kapcsolatos minden költség felosztásának. A közjegyzői eljárásban e körben nem jött létre egyezség, használati megállapodás. Nem lehet kiterjesztően értelmezni a felek egyes kijelentését a használat szabályozása tekintetében, mert ez nem lett írásban rögzítve, bár lehetősége lett volna a feleknek, hogy a hagyatéki eljárásban erre egyezséget kössenek. A közjegyző nem osztályos egyezségként foglalta jegyzőkönyvbe a mondottakat, hanem a végrendelettől eltérő módon hagyatékátadó végzést hozott, amit a felek nem támadtak meg. Amennyiben a részleges, szóbeli tárgyalásokat a bíróság mégis úgy tekinti, hogy létrejött valamilyen használati szabályozás, az jelentős kérdésekre, így a bérleti díjak összegére és az adók viselésére nem terjedt ki. Az örökösök a végrendelethez nem kötötték magukat, félretették, amikor érdekük úgy kívánta. Hivatkozott arra is, hogy ő maga valójában nem tudott a R. Magyarország Kft. által fizetett bérleti díj pontos összegéről.[24] Az elsőfokú ítélet szerinti felosztással az alperesek mintegy havi 500.000 forinthoz jutnak, ami fedezi a megélhetésüket. Az elsőfokú bíróság az okszerű gazdálkodást szem előtt tartva osztotta fel a bérleti díjakat érintetlenül hagyva a pince használatát. A másodfokú bíróság ítélete tárgyi tévedéseket tartalmaz. A felek a tulajdoni hányadokat nem azért határozták meg az adott arányok szerint, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen, hanem mert félretették a végrendeletet, és egy logikus, területalapú számítást alkalmazva határozták meg a tulajdoni hányadokat. A másodfokú bíróság teljes egészében a végrendeletre hivatkozott kiemelve az I. rendű alperest, akinek a taníttatási költségeire utalt a végrendelet. Azonban a teljes bevételt a II. rendű alperes veszi fel és költi el, semmilyen biztosítékot nem látni arra, hogy a bevétel az I. rendű alperes taníttatását fogja biztosítani. A közös tulajdon használatánál nem lehet szempont egy jövőbeni, érzelmileg motivált, erkölcsi kérdés. Tévedett a másodfokú bíróság, amikor "technikainak" minősítette a tulajdoni hányad meghatározását, hiszen a dologi jogban ez a legfontosabb tény. Olyan értelmezés mellett, hogy a hagyatéki jegyzőkönyvben rögzített mondatok egyben használati megállapodást is jelentettek, akkor az újraszabályozás annyit jelent, hogy a felperes kéri a használat újra szabályozását a bevételek elosztásával. Ez a per tárgya.
[25] Az alperesek a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték. Állították, hogy a laikus örökhagyó által készített végrendelet érvényes és hatályos volt, azt a felek magukra nézve érvényesnek elfogadták. Abban állapodtak meg, hogy a végrendelettel összhangban az ingatlan Rossman Magyarország Kft. által bérelt része az alpereseket, míg a pince és a húsbolt a felperest illeti meg azzal, hogy a pincerész tizenöt évre jelképes bérleti díj ellenében II. rendű alperes használatába kerül. Ebben nem volt vita. A II. rendű alperes kijelentette, hogy az ingatlan pince részén meghatározott időre, meghatározott összeg és elállási jog ellenében bérleti jogot kíván gyakorolni, amivel a felperes mint a használatában megosztott ingatlanrész jogszerű használója egyetértett. Tehát a felek között egyező akaratnyilvánítás jött létre a bérlet tárgyára, ellenértékére, idejére. Ez a megállapodás a jogalapja a II. rendű alperes bérleti jogának és a felperes bérleti díjkövetelésének. Az, hogy ez a megállapodás nyilvánvalóan alacsony összeggel jött létre, annak életszerűen oka, hogy az örökösöknek fontos volt az örökhagyó akaratának tiszteletben tartása. Valótlan, hogy a felperes a II. rendű alperessel szemben birtokháborítás miatt kezdeményezett perben szerzett tudomást arról, miszerint közös tulajdonban többségi tulajdont szerzett. A felperes előadása szerint a közös költség tárgyában nem jött létre megállapodás. Ezzel szemben a felek alkut követően megállapodtak, és egyezségük addig áll fenn, amíg a R. Magyarország Kft. bérleti joga fennáll. A felek nem az ingatlan bevételeinek, hanem használatának megosztásában állapodtak meg. Abban nem volt vita, hogy az örökölt részek hasznait ki szedheti. A felperes is természetesnek vette, hogy a K. G. által bérelt rész és II. rendű alperes által bérelt pince rész utáni díj őt illeti. Soha nem kereste meg azzal az alpereseket, hogy az illetőségük arányában rész jár nekik a bérleti díjból. A felek tisztában voltak azzal, hogy a nekik juttatott rész bevétele nem a másik félnek jár. A közös költséget a bevételekre figyelemmel osztották meg. A használati megállapodásnak nem érvényességi feltétele az írásba foglalás. A felek már az első hagyatéki tárgyalás előtt megállapodtak a használat megosztásáról.
[26] Az, hogy a II. rendű alperes özvegyi jogát az I. rendű alperes terhére érvényesítette, jelen perben nem releváns tény. Osztályos egyezségre a gyámhatóság miatt nem volt lehetőség. Az örökhagyó az özvegye számára a végrendeletben haszonélvezeti jogot biztosított az I. rendű alperes tanulmányainak befejeztéig. Az örökhagyó végrendeletbe foglalt akarata az volt, hogy idősebb gyermeke kizárólagos használatába kerüljön legértékesebb ingatlanának K. G. által bérelt része, valamint a pince egy az özvegyének szánt tizenöt éves bérleti joggal terhelten, míg az I. rendű alperes az édesanyjával a R. Magyarország Kft.-féle rész kizárólagos használója legyen. A felek ezt az akaratot valósították meg. A felperes ehhez képes többlethasználati jogokat követel.
[27] A felperes nem a használat újraszabályozása miatt indított pert, ilyen kereseti kérelmet nem terjesztett elő, hanem bérleti díjkülönbözet megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket. Jóllehet az I. rendű alperessel szemben hiányzik a követelés jogalapja. Az ingatlanrész bérével a haszonélvező II. rendű alperes rendelkezik. A használat újraszabályozásához a logika szabályai szerint kell egy korábbi szabályozás. Eddig a felperes azt igyekezett bizonygatni, hogy semmi ilyen nem volt. Tény, hogy a felperes az újraszabályozásra nem terjesztett elő keresetet.
A Kúria döntése és jogi indokai
[28] A polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 272. § (2) bekezdése előírja, hogy a felülvizsgálati kérelemben elő kell adni - a jogszabálysértés és a megsértett jogszabályhely megjelölése mellett -, hogy a fél a határozat megváltoztatását milyen okból kívánja. A felülvizsgálat rendkívüli perorvoslati jellegéből következik, hogy a Kúria kizárólag a felülvizsgálati kérelmet előterjesztő fél által megjelölt, tartalmában is kifejtett anyagi és eljárásjogi jogszabálysértéseket vizsgálhatja. A felülbírálat tartalmi és perjogi kereteit a felülvizsgálati kérelem határozza meg [régi Pp. 275. § (2) bekezdés, 1/2016. (II. 15.) PK vélemény 3., 4.].[29] A felülvizsgálati kérelem abban határozta meg a jogszabálysértést, hogy a jogerős ítélet a közös tulajdon hasznainak szedésére vonatkozó, a tulajdoni hányadokat e tekintetben kiindulási alapnak tekintendő szabálya ellenére nem adott helyt a teljes perbeli ingatlanra bevételként jelentkező bérleti díjak tulajdoni hányad szerinti felosztása és ez alapján az alperesek marasztalása iránti kereseti kérelemnek. A felperes a Ptk. 5:74, 5:75. és 5:79 §-ára hivatkozott arra utalva, hogy e jogszabályhelyek alkalmazását mellőzte a másodfokú bíróság, holott ezek alapján pernyertes lehetett volna. A keresetnek és a felülvizsgálati kérelemnek is az volt a ténybeli alapja, hogy a peres felek között nem jött létre megállapodás sem a használati rendről, sem a bérleti díjak felosztásáról. A felperesi álláspont ezért az volt, hogy nem kell újraszabályozást kérnie, hanem elég, ha a bevételekre a tulajdoni hányadok szerinti jogosultsága megállapítását kéri. Kizárólag a felülvizsgálati kérelemben hangsúlyozta, hogy ha a bíróság mégis úgy gondolná, hogy a végrendelet egyben egy használati megállapodás, akkor kéri az újraszabályozást úgy, hogy ez lényegében a bevételek elosztásának megváltoztatását jelenti. A felperes az első és másodfokú eljárásban tehát nem kérte a Ptk. 5:79. § (3) bekezdésre hivatkozással a használati rend újraszabályozását, ezért a jogerős ítélet e kérdéssel nem foglalkozhatott, s így meg sem sérthette az e körben felhívott jogszabályi rendelkezést.
[30] Elsőként érdemben abban kellett állást foglalni, hogy az ingatlanra a felek között létrejött-e használati megállapodás vagy sem. A jogerős ítélet helyesen rögzítette, hogy a felek között volt kialakított osztott használat. Az örökhagyó 2013. március 10-én hunyt el. Ekkor következett be a végrendeleti örökösök jogszerzése a régi Ptk. 673. § (1), (2) bekezdése alapján. A végrendeletet a nevezett örökösök tudomásul vették, azt érvényesnek tekintették. A perbeli ingatlan vonatkozásában egymás között kialakítottak egy annak megfelelő használati rendet. A használati rend kialakítása önkéntes volt, ami konszenzust eredményezett a felek között, ezt rögzítette is a hagyatéki eljárásban 2013. december 12-én felvett jegyzőkönyv. Ekkor a hagyatéki tárgyaláson nyilatkozott a felperes és a II. rendű alperes (az I. rendű alperes törvényes képviselőjeként is) akként, hogy a használat ténylegesen a végrendelet szerint megosztott. Ebből következően a felek a végrendelet tiszteletben tartása folytán az abban meghatározott használati rendet maguk kialakították, abban megállapodtak, erre vonatkozó nyilatkozatukat a közjegyzői okirat rögzíti. A nyilatkozatok megtételét tehát közokirat bizonyítja [régi Pp. 195. § (1) bekezdés]. A 2014. június 23. napján megtartott hagyatéki tárgyaláson, amikor az I. rendű alperest már eseti gyám képviselte, a végrendeletet újra ismertették. Ekkor hozta meg a közjegyző a hagyatékátadó végzést, amiben a felek által a hagyatéki eljárásban megkötött megállapodásra figyelemmel az abban meghatározott tulajdoni hányadok szerint adta át a per tárgyát képező ingatlant mint hagyatékot az örökösöknek. A peres felek ezen a hagyatéki tárgyaláson a használati rend tekintetében a korábbi előadásuktól eltérő nyilatkozatot nem tettek, ilyen a közjegyzői okiratban nem szerepel. Sőt ezen a tárgyaláson a felperes és a II. rendű alperes egyezséget kötöttek az adott használati és hasznosítási viszonyokra tekintettel az ingatlan közös költségének viseléséről arra az időre, amíg a R. Magyarország Kft. bérleti joga fennáll. Ebből pedig az következik, hogy az üzletek bevétele tekintetében is konszenzus volt, abban állapodtak meg, hogy azt illeti meg a bevétel, akinek a kizárólagos használatában van az adott üzlet. Helyesen állapította meg tehát a jogerős ítélet, okirati bizonyíték van arra, hogy a feleknek a tulajdoni arányukra a hagyatéki eljárásban létrejött megállapodása nem érintette az egyébként már korábban a végrendelet alapján, az örökhagyó által kifejezésre juttatott célokra figyelemmel kialakított használati rendet.
[31] Tény, hogy a felperes nem terjesztett elő kereseti kérelmet a kialakult használati rend újraszabályozására. A keresettel érvényesített jog a közös tulajdonból az egész ingatlan tekintetében a tulajdoni hányada alapján őt megillető hasznok kiadása, a jövőre nézve ennek biztosítása volt. Kérelmét a Ptk. 5:74., 5:75. §-ára alapította. E szabályok a közös tulajdon általános szabályai, amik főszabályként az osztatlan tulajdon és használat esetére vonatkoznak. Ezek az általános szabályok a kizárólagos használati jogosultságok mellett nem vagy csak korlátozottan érvényesülnek. A perbeli esetben a használat megosztott volt, így a Ptk. 5:80. §-a irányadó, miszerint saját tulajdoni hányadával a tulajdonostárs jogosult rendelkezni. Ebből következően minden tulajdonostárs a saját kizárólagos használatába került ingatlanrészt használja, hasznosítja és szedi a hasznait. Ezek a tulajdonosi részjogosítványok nem választhatók el egymástól. A kizárólagos használatban álló részre a tulajdonostársak - így a peres felek - mindegyike maga élhet a tulajdonjogából eredő részjogosítványokkal.
[32] A kereset ezzel szemben arra irányult, hogy a tulajdonosi részjogosítványok közül kizárólag a hasznok szedésének a jogát vonja a bíróság a közös tulajdonra vonatkozó általános szabályok hatálya alá, míg a használati rend változatlanul osztott maradna. Erre azonban nincsen mód, a bíróság nem bonthatja meg a tulajdonosi részjogosítványok egységét. A bíróságnak nincs lehetősége osztott használati rend mellett az egész ingatlan hasznainak az általános szabályok szerinti felosztására. Erre csak a felek ilyen tartalmú egyhangú megállapodása lenne alkalmas. A jogerős ítélet tehát helytálló volt abban a kérdésben, hogy a felperest az általa érvényesített jog nem illette meg, ezért keresete alaptalan volt.
Elvi döntés
[33] A közös tulajdonú ingatlan kizárólagos használatban álló részeire a tulajdonostársak mindegyike maga élhet a tulajdonjogából eredő részjogosítványokkal: azt használhatja, hasznosíthatja, szedheti annak hasznait. Ezek egységét a bíróság nem bonthatja meg, ezért arra sincs lehetősége, hogy osztott használati rend mellett az ingatlan egészének hasznait a közös tulajdon általános szabálya szerint - a tulajdoni hányadok alapján - a tulajdonostársak között megossza (Ptk. 5:74. §, 5:75. §, 5:80 §).Záró rész
[34] A jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben előadott okból nem volt jogszabálysértő, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta (régi Pp. 275. § (3) bekezdés).[35] A perköltségről szóló rendelkezés a régi Pp. 270. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó 78. § (1) bekezdésén, a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. § (5) bekezdésén, 4/A. §-án alapult.
[36] Az ítélet ellen a régi Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja alapján nincs helye felülvizsgálatnak.
Budapest, 2020. március 11.
Dr. Szabó Klára s.k. a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna s.k. előadó bíró, Dr. Magosi Szilvia s.k. bíró
(Kúria Pfv.V.21.231/2018/10.)