adozona.hu
BH 2017.10.333
BH 2017.10.333
I. A speciális jogszabály rendelkezése nem eredményezheti az érintett jogintézmény fogalmi kereteit meghatározó általános jogszabályi rendelkezés mellőzését. II. A jogviszony felszámolására vonatkozó megállapodás kizárja a szerződés lehetetlenülésére vonatkozó diszpozitív törvényi szabályok alkalmazását [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 5. § (1) és (3) bek., 295. §, 319. §, 320. §, 321. § (1) bek., 1991. évi XLIX. tv. (Csődtv.) 47. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26. § (8) bek., 52. § (1) bek., 62. §
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A IX. rendű alperes eladó az I-VIII. rendű alperes vevőkkel a 2009-ben saját beruházásában készülő lakóépület lakásainak átruházására adásvételi szerződéseket kötött, amely szerződések alapján a földhivatal a vevők javára a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényét jegyezte fel a perbeli ingatlan 1144/10000 tulajdoni hányadára. Az I-VII. rendű alperesek az őket terhelő vételárat részben, a VIII. rendű alperes teljes egészében kiegyenlítették, azonban a IX. rendű alperes az építkezé...
BH 2017.10.333 I. A speciális jogszabály rendelkezése nem eredményezheti az érintett jogintézmény fogalmi kereteit meghatározó általános jogszabályi rendelkezés mellőzését.
II. A jogviszony felszámolására vonatkozó megállapodás kizárja a szerződés lehetetlenülésére vonatkozó diszpozitív törvényi szabályok alkalmazását [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 5. § (1) és (3) bek., 295. §, 319. §, 320. §, 321. § (1) bek., 1991. évi XLIX. tv. (Csődtv.) 47. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26. § (8) bek., 52. § (1) bek., 62. § (1) bek. c)-d) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A IX. rendű alperes eladó az I-VIII. rendű alperes vevőkkel a 2009-ben saját beruházásában készülő lakóépület lakásainak átruházására adásvételi szerződéseket kötött, amely szerződések alapján a földhivatal a vevők javára a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényét jegyezte fel a perbeli ingatlan 1144/10000 tulajdoni hányadára. Az I-VII. rendű alperesek az őket terhelő vételárat részben, a VIII. rendű alperes teljes egészében kiegyenlítették, azonban a IX. rendű alperes az építkezést megközelítőleg 40%-os készültségi fok elérésénél abbahagyta, 2011. szeptember 22-én pedig elrendelték a felszámolását. A felszámoló 2011. november 25-én a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Csődtv.) 47. § (1) bekezdése alapján az adásvételi szerződések felmondását közölte az I-VIII. rendű alperesekkel és a földhivataltól a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlését kérte. A földhivatal a felszámoló kérelmét a szerződő felek (az I-VIII. rendű alperesek) elálláshoz, illetve törléshez való hozzájárulásának hiánya miatt elutasította. A felszámoló felhívására az I-VIII. rendű alperesek az adásvételi szerződés alapján általuk megfizetett vételár erejéig, a VIII. rendű alperes ezt meghaladóan a szerződés szerinti kötbér és a foglaló kétszeres összege erejéig, elsődlegesen azonban az ingatlan birtokba, illetve tulajdonba adását kérve a felszámolási eljárásban hitelezői igényt jelentettek be.[2] A felszámoló az ingatlannak a IX. rendű alperes tulajdonát képező 9794/10000 tulajdoni hányadát - a per tárgyát képező 1144/10000 tulajdoni hányadra is kiterjedően - 2012. május 25-én a perben nem álló gazdasági társaság részére értékesítette, ám a földhivatal a vevő tulajdonjogát az ingatlannak csak az I-VIII. rendű alperesek javára szóló feljegyzésekkel terhelt részét meghaladó tulajdoni hányadára jegyezte be. A felperes ezt követően, a 2013. június 12-én kelt adásvételi szerződéssel vásárolta meg a 9794/10000 tulajdoni hányadot a gazdasági társaságtól. Tulajdonjogát a földhivatal ugyancsak a feljegyzésekkel nem érintett tulajdoni hányadra jegyezte be. Mind a felperes, mind a közvetlen jogelődje javára szóló tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az eladók ügyvédi letétbe helyezték, az ingatlan feljegyzésekkel érintett tulajdoni hányadának bejegyezett tulajdonosa jelenleg is a IX. rendű alperes. A felperes és jogelődei tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárását a földhivatal a jelen per jogerős befejezéséig felfüggesztette.
[3] A X. és a XIII-XIV. rendű alperesek az ingatlan további tulajdonosai, a XV. rendű alperes vételi jog, a XVI. rendű alperes jelzálogjog, a XVII. rendű alperes pedig végrehajtási jog jogosultja.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[4] A felperes keresetében elsődlegesen az I-VIII. rendű alperesek javára feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlését kérte az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján, míg másodlagos kérelme az I-VIII. rendű alperesek törlési engedélyének ítélettel történő pótlására és a földhivatalnak az Inytv. 26. § (8) bekezdése alapján, a feljegyzések törlésére vonatkozó megkeresésére irányult. A felperes másodlagos kérelmét elsődlegesen a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 295. §-ára, másodlagosan annak 5. § (1) és (3) bekezdéseire alapította. Elsődleges keresetét arra alapította, hogy a felszámoló a Csődtv. 47. § (1) bekezdése alapján az I-VIII. rendű alperesekkel kötött adásvételi szerződések felmondására jogosult volt, felmondására tekintettel a szerződések a régi Ptk. 321. § (1) bekezdése értelmében ex nunc hatállyal megszűntek, így a vevők javára feljegyzett tények jogalapjukat vesztették. Hivatkozott arra: a feljegyzések ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem voltak törölhetők. A másodlagos kereseti kérelme körében előadta, hogy az adásvételi szerződés megszűnésével a szerződéses és a törvényben előírt együttműködési kötelezettség szerint eljárva az I-VIII. rendű alperesek kötelesek a törléshez szükséges jognyilatkozat kiadására. A régi Ptk. 5. § (1) és (3) bekezdése körében a teljes vételár kifizetésére, és az eladó által megadott bejegyzési engedélyre tekintettel tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését különös méltánylást érdemlő magánérdekének tekintette.[5] Az I-VII. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a IX. rendű alperes által kötött adásvételi szerződéshez kapcsolódó tehermentesítést a IX. rendű alperesnek kell elvégeznie. Előadták: a felperessel létrejött megállapodásuk szerint a törlési engedély kiadásának feltétele az általuk a IX. rendű alperesnek kifizetett vételár-részleteket felperes által történő megtérítése. A bejegyzési engedélyeket a megállapodásnak megfelelően ügyvédi letétbe helyezték. Hangsúlyozták, hogy a felperes már a pályázatában is elkülönítette az I-VIII. rendű alpereseknek visszafizetendő összeget és az eladóval a pályázati feltételeknél alacsonyabb vételárban állapodott meg azzal, hogy az adásvételt követően az I-VIII. rendű alperesek által befizetett vételár-részleteket részükre visszatéríti, a felperes azonban az adásvétel létrejötte után kifizetést nem teljesített és alperesenként csupán 100 000 forint megtérítését vállalta.
[6] A VIII. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a IX. rendű alperesnek - részben kötbérkövetelése beszámításával - a teljes vételárat kiegyenlítette, erre figyelemmel a IX. rendű alperes a 2011. március 7-i okiratban hozzájárult tulajdonjoga bejegyzéséhez, és bár azt a földhivatalhoz benyújtotta, a földhivatal a bejegyzési kérelmét nem teljesítette. Hangsúlyozta, hogy a felperes nem jogosult törlési per indítására, arra kizárólag a jelenleg is tulajdonosként feltüntetett IX. rendű alperes lenne jogosult. Nézete szerint a IX. rendű alperes azonnali hatályú felmondása vele szemben érvénytelen is volt, mert a tulajdonjog csak a vételár teljes kiegyenlítéséig tartható fenn, esetében viszont a vételár teljes kifizetése után, azaz érvénytelenül került sor a szerződés felmondására.
[7] A X. rendű alperes az I-VIII. rendű alperesek előadásához csatlakozva a kereset elutasítását kérték, míg a XIV-XV. rendű alperesek annak teljesítését nem ellenezték. A IX., XIII., XVI. és XVII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
Az első- és a másodfokú ítélet
[8] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Ítélete indokolásában rámutatott: a IX. rendű alperes felszámolója a Csődtv. 47. § (1) bekezdése alapján nem felmondással élt, hanem elállt a szerződéstől, adásvételi szerződés esetében ugyanis a szerződés felmondása nem értelmezhető jogi kategória, ezért a felszámoló nyilatkozatát - tartalma szerint - elállásnak kellett tekinteni. A szerződéstől való elállásra azonban, tekintve, hogy az I-VII. rendű alperes vevők a vételárat részben, a VIII. rendű alperes pedig teljes egészében kifizette, nem volt jogosult, nyilatkozata semmisségét hivatalból kell figyelembe venni. Utalt a régi Ptk. 320. § (3) bekezdésének rendelkezésére, amely kifejezetten kizárja a fél elállási jogát, ha az ellenszolgáltatást nem vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaadni.[9] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a per főtárgya tekintetében helybenhagyó ítélete indokolásában hangsúlyozta, hogy az I-VIII. rendű alperes vevők és a IX. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződések nem tartós jogviszonyok, ezért felmondással nem, kizárólag a megkötésükre visszamenőlegesen, elállással szüntethetők meg. Az adott esetben a Csődtv. 47. § (1) bekezdése speciális rendelkezését is alkalmazni kellett, amely szerint elállásra a felszámolónak csak akkor van lehetősége, ha a felek szolgáltatást még nem teljesítettek. Tekintve, hogy az adott esetben az I-VII. rendű alperesek a vételár egy részét, a VIII. rendű alperes annak egészét kiegyenlítette, elállásnak sincs helye; utóbbi esetben az elállásnak a Csődtv. tilalma mellett a szerződés teljesítéssel történt megszűnése is akadályát jelentette. A másodlagos kereseti kérelem kapcsán a másodfokú bíróság rámutatott: jognyilatkozat pótlására a régi Ptk. 295. §-a alapján szerződésbe foglalt kötelezettségvállalás hiányában nincs lehetőség, a régi Ptk. 5. § (3) bekezdésében foglalt feltételek közül pedig a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekének sérelme legalábbis kétséges. Utalt arra: az alperesek nem tudták bizonyítani a felperes kötelezettségvállalását az általuk teljesített vételárrészletek 90%-ának megtérítésére, az azonban kitűnt a per adataiból, hogy a felperes és a jogelődje közötti adásvételi szerződés megkötése előtt a felek tárgyaltak az alperesek helyzetének rendezéséről és ez a szempont a vételár összegét is befolyásolta.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[10] A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes annak megváltoztatását és a keresetének helyt adó ítélet hozatalát kérte, mert álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a régi Ptk. 365. § (1) bekezdését, a Csődtv. 47. § (1) bekezdését, az Alaptörvény 28. cikkét, az Alaptörvényben megfogalmazott jogbiztonság követelményét, valamint a "lex specialis derogat legi generali" elvét.[11] A VIII. rendű alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[12] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők miatt nem alapos.[13] A felülvizsgálati kérelemben kifejtettek alapján a Kúria elsődlegesen kiemeli, hogy sem az eljárt bíróságok nem alkalmazták tévesen a jogszabályokat, sem a Csődtv. mint speciális jogszabály nem ellentétes - nem lehet ellentétes - a Ptk. általános, az adott jogintézmények fogalmi kereteit meghatározó szabályaival. A Ptk. a szerződések egyoldalú nyilatkozattal történő megszüntetésének két esetét ismeri: a felmondást és az elállást (régi Ptk. 319-321. §); utóbbi a szerződést a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen felbontja, míg a felmondás a szerződést a jövőre nézve szünteti meg.
[14] Az elsőfokú bíróság helytállóan utalt a Ptk.-nak az elállással kapcsolatos kizáró szabályára [régi Ptk. 320. § (3) bekezdés], az ex tunc hatályú felbontás ugyanis csak abban az esetben lehetséges, ha a szerződő felek a már teljesített szolgáltatásokkal elszámolnak, így kizárja az elállást, ha a fél az általa kapott szolgáltatást nem vagy csak számottevő értékcsökkenés mellett tudja visszaszolgáltatni. A Ptk. e szabályával teljes összhangban zárja ki a Csődtv., mint speciális jogszabály az elállás jogának gyakorlását arra az esetre, ha a felek valamelyike a szerződés alapján szolgáltatást teljesített. Azt a szabályt ugyanakkor, hogy felmondásnak kizárólag az ún. tartós jogviszonyok esetén van helye, szükségtelen a speciális jogszabályban (Csődtv.-ben) kimondani. Egyszeri aktussal megvalósuló teljesítések esetén - tulajdonátruházás, haszonélvezeti jog alapítása stb. - ugyanis fogalmilag kizárt a szerződés felmondása: akkor sincs a jövőre nézve megszüntethető jogviszony, ha az ellenszolgáltatás teljesítése, a vételár kifizetése esetlegesen részletekben, az adásvétel tárgyát képező ingatlan felépítése pedig több ütemben történik.
[15] A kifejtettek értelmében az eljárt bíróságok - a felperes állításával ellentétben - nem "válogattak" a Ptk. és a Csődtv. rendelkezései között: a felmondás gyakorlását a tulajdonátruházás egyszeri jogi aktussal megvalósuló, "nem tartós" jogviszonyt alapító jellege, míg az elállást a Csődtv.-nek az általános szabályokhoz illeszkedő, a csődeljárás sajátosságaira figyelemmel megfogalmazott, azt kiegészítő speciális rendelkezései alapján zárták ki. Meg kell jegyezni ugyanakkor, hogy a speciális rendelkezések alkalmazásánál az általános rendelkezésekre is figyelemmel kell lenni, mert utóbbiak minden olyan esetben érvényesülnek, amikor - ahogy a jelen esetben is - a speciális rendelkezés kifejezetten eltérő szabályt nem ad. Mindazonáltal az adott esetben a speciális (Csődtv.) és az általános (Ptk.) rendelkezések viszonya is sajátos: a Ptk. adja a felmondás és az elállás jogintézményi megfogalmazását, melyeket a Csődtv. az eljárás sajátosságainak megfelelően csupán kiegészít, azonban nem változtathat a jogintézmény alapvető keretein. Ennek megfelelően helytállóan utalt arra a felperes, hogy a felszámoló akkor is jogosult felmondásra és elállásra a Csődtv. szabályai alapján, amikor azt a szerződő felek számára jogszabály vagy a szerződés rendelkezései nem teszik lehetővé, azonban ekkor sem szakíthat az alapvető jogintézményi keretekkel: felszámolási eljárásban sincsen lehetőség arra, hogy a felszámolás alatt álló cég által kötött adásvételi szerződést a felszámoló felmondással szüntessen meg. Nem változtat ezen az sem, hogy az adott esetben maga a szerződés is speciális, vállalkozási elemeket is tartalmazó adásvétel, a szolgáltatás jellege ugyanis nem módosul: a felek ugyanúgy egyszeri juttatásra kötelesek, mint az adásvétel "tiszta" típusa esetén.
[16] A kifejtettek értelmében a bíróságok a IX. rendű alperes felszámolójának jognyilatkozatát helyesen ítélték meg: az I-VIII. rendű alperesek teljesítésére figyelemmel a szerződéstől való elállásnak nem volt helye, a felmondás pedig a szerződés jellege miatt kizárt. Megjegyzi a Kúria, hogy ellentétes tartalmú döntésre a felperes maga sem hivatkozott, az ismert eseti döntések pedig a kifejtettekkel egyező tartalmú érvelést tartalmaznak (EBH 1999.124.; BH 1997.142; BH 2000.415).
[17] A felperes ugyanakkor azzal is érvelt, hogy az elállás vagy felmondás érvényességétől függetlenül, a IX. rendű alperes tulajdoni hányadának átruházására és arra figyelemmel, hogy a beruházást - az alperesekkel kötött szerződés tekintetében bekövetkező jogutódlás nélkül - a felperes fejezte be, az I-VIII. rendű alperesekkel kötött szerződések lehetetlenülés folytán megszűntek, így a feljegyzések törlésének az Inytv. 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján nincs akadálya. A felperes e hivatkozása olyan értelemben tényszerű, hogy az I-IX. rendű alperesek egyike sem állította a felperes jogutódlását, legalábbis nem az adásvételi szerződéseik teljesítése vonatkozásában - ezt a felperes, illetve közvetlen jogelődei által a IX. rendű alperes teljes tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződések sem támasztják alá. Abban az értelemben azonban a felperes mégis jogutód, hogy a perbeli, feljegyzésekkel terhelt ingatlanhányadot e teherrel szerezte, és az általa kötött adásvételi szerződésnek (a másodfokú bíróság helytálló, felülvizsgálattal sem támadott megállapítása szerint) tárgya volt az I-VIII. rendű alperesek "kártalanítása", teljesítésük valamilyen módon történő kompenzálása - ennek figyelembevételével történt a felperes által fizetendő vételár meghatározása is. Ez a megállapodás a per eldöntése szempontjából sem jelentőség nélküli: kizárja a felperes által hivatkozott lehetetlenülés diszpozitív törvényi szabályainak, ez okból az Inytv. 62. § (1) bekezdésében foglaltaknak az alkalmazását, a felek ugyanis kifejezetten megállapodtak a feljegyzett tények törlésének feltételeiről. A megállapodást - melynek részletes tartalmát nem, tényét azonban sikerült megállapítani a perben - a felperes teljesítés nélkül, egyoldalúan nem teheti félre, és nem térhet át a lehetetlenülés törvényi szabályaira, az e célból előterjesztett keresete sem lehet eredményes: az I-VIII. rendű alperesek helyzetének rendezésére vonatkozó megállapodása köti őt.
[18] A kifejtettekből következik az is, hogy a másodlagos kereseti kérelemként előterjesztett jognyilatkozat pótlásának sincs helye: az alperesek a szerződéses érdekeik megállapodásnak megfelelő kielégítése nélkül nem kötelesek a javukra feljegyzett tények törléséhez szükséges jognyilatkozat kiadására. Végezetül a hitelezői igénybejelentés kapcsán is helytállóan foglaltak állást az eljárt bíróságok: kifejezett joglemondás hiányában az igénybejelentés nem jelenti a szerződéses érdekek szerződés szerinti kielégítéséről történő lemondást is.
[19] Mindezekre tekintettel a Kúria az érdemben helyes jogerős ítéletet a kifejtettek szerinti, részben eltérő indokok alapján a Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 21.276/2016.)
***
TELJES HATÁROZAT
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
A határozat száma: Pfv.I.21.276/2016/4.
A tanács tagjai: Dr. Harter Mária a tanács elnöke
Dr. Varga Edit előadó bíró
Dr. Mocsár Attila Zsolt bíró
A felperes: B. I. Kft.
A felperes képviselője:
Lajer Ügyvédi Iroda
(1054 Budapest, Széchenyi rkp. 8.,
ügyintéző: dr. Lajer Zsolt ügyvéd)
Az alperesek: B. G. I. rendű
F. B. A. II. rendű
S. T. III. rendű
S. M. S. IV. rendű
H. B. É. V. rendű
J. & J. Kft. VI. rendű
R. T. és Sz. Bt. VII. rendű
P. I. VIII. rendű
E. B. Kft. „f.a.” IX. rendű
W. É. Kft. X. rendű
Cs. É. K. és Sz. Kft. XIII. rendű
B. I. és I. Kft. XIV. rendű
C. B. Zrt. XV. rendű
V. m. R. XVI. rendű
N. A. és V. XVII. rendű
Az alperesek képviselője:
D&G Dobos, Gerlai és Társa Ügyvédi Iroda I-VII. rendűért
(1052 Budapest, Deák Ferenc tér 3.,
ügyintéző: dr. Dobos Máté Ede ügyvéd)
Nagy-Holló-Kozák és Pátzay Ügyvédi Iroda VIII. rendűért
(1071 Budapest, Damjanich u. 42.,
ügyintéző: dr. Pátzay Péter ügyvéd)
Dr. Gondos Imre ügyvéd IX. rendűért
(1027 Budapest, Varsányi Irén u. 38.)
Balla és Gelányi Ügyvédi Iroda X. rendűért
(1055 Budapest, Honvéd u. 18.,
ügyintéző: dr. Balla Gábor ügyvéd)
R. P. G. Sz. Kft. felszámoló XIII. rendűért
Dr. Németh Csaba Ügyvédi Iroda XIV. rendűért
(1054 Budapest, Széchenyi rkp. 8.,
ügyintéző: dr. Németh Csaba ügyvéd)
Dr. Sz. Sz. L. jogtanácsos XV. rendűért
A per tárgya: tulajdonjog törlése
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél:
a felperes
A másodfokú bíróság és a jogerős határozat száma:
Fővárosi Törvényszék
57.Pf.630.889/2016/4.
Az elsőfokú bíróság és a határozatának száma:
Budai Központi Kerületi Bíróság
4.P.23.574/2013/62.
Rendelkező rész
A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a VIII. rendű alperesnek 30.000 (harmincezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A IX. rendű alperes eladó az I-VIII. rendű alperes vevőkkel a 2009-ben saját beruházásában készülő lakóépület lakásainak átruházására adásvételi szerződéseket kötött, amely szerződések alapján a földhivatal a vevők javára a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényét jegyezte fel a perbeli az ingatlan 1144/10000 tulajdoni hányadára. Az I-VII. rendű alperesek az őket terhelő vételárat részben, a VIII. rendű alperes teljes egészében kiegyenlítették, azonban a IX. rendű alperes az építkezést megközelítőleg 40%-os készültségi fok elérésénél abbahagyta, 2011. szeptember 22-én pedig elrendelték a felszámolását. A felszámoló 2011. november 25-én a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Csődtv.) 47. § (1) bekezdése alapján az adásvételi szerződések felmondását közölte az I-VIII. rendű alperesekkel és a földhivataltól a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlését kérte. A földhivatal a felszámoló kérelmét a szerződő felek (az I-VIII. rendű alperesek) elálláshoz, illetve törléshez való hozzájárulásának hiánya miatt elutasította. A felszámoló felhívására az I-VIII. rendű alperesek az adásvételi szerződés alapján általuk megfizetett vételár erejéig, a VIII. rendű alperes ezt meghaladóan a szerződés szerinti kötbér és a foglaló kétszeres összege erejéig, elsődlegesen azonban az ingatlan birtokba, illetve tulajdonba adását kérve a felszámolási eljárásban hitelezői igényt jelentettek be.[2] A felszámoló az ingatlannak a IX. rendű alperes tulajdonát képező 9794/10000 tulajdoni hányadát - a per tárgyát képező 1144/10000 tulajdoni hányadra is kiterjedően - 2012. május 25-én a perben nem álló gazdasági társaság részére értékesítette, ám a földhivatal a vevő tulajdonjogát az ingatlannak csak az I-VIII. rendű alperesek javára szóló feljegyzésekkel terhelt részét meghaladó tulajdoni hányadára jegyezte be. A felperes ezt követően, a 2013. június 12-én kelt adásvételi szerződéssel vásárolta meg a 9794/10000 tulajdoni hányadot a gazdasági társaságtól, tulajdonjogát a földhivatal ugyancsak a feljegyzésekkel nem érintett tulajdoni hányadra jegyezte be. Mind a felperes, mind közvetlen jogelődje javára szóló tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az eladók ügyvédi letétbe helyezték, az ingatlan feljegyzésekkel érintett tulajdoni hányadának bejegyezett tulajdonosa jelenleg is a IX. rendű alperes. A felperes és jogelődei tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárását a földhivatal a jelen per jogerős befejezéséig felfüggesztette.
[3] A X. és a XIII-XIV. rendű alperesek az ingatlan további tulajdonosai, a XV. rendű alperes vételi jog, a XVI. rendű alperes jelzálogjog, a XVII. rendű alperes pedig végrehajtási jog jogosultja.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[4] A felperes keresetében elsődlegesen az I-VIII. rendű alperesek javára feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlését kérte az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján, míg másodlagos kérelme az I-VIII. rendű alperesek törlési engedélyének ítélettel történő pótlására és a földhivatalnak az Inytv. 26. § (8) bekezdése alapján, a feljegyzések törlésére vonatkozó megkeresésére irányult. A felperes másodlagos kérelmét elsődlegesen a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 295. §-ára, másodlagosan annak 5. § (1) és (3) bekezdéseire alapította. Elsődleges keresetét arra alapította, hogy a felszámoló a Csődtv. 47. § (1) bekezdése alapján az I-VIII. rendű alperesekkel kötött adásvételi szerződések felmondására jogosult volt, felmondására tekintettel a szerződések a régi Ptk. 321. § (1) bekezdése értelmében ex nunc hatállyal megszűntek, így a vevők javára feljegyzett tények jogalapjukat vesztették. Hivatkozott arra: a feljegyzések ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem voltak törölhetők. A másodlagos kereseti kérelme körében előadta, hogy az adásvételi szerződés megszűnésével a szerződéses és a törvényben előírt együttműködési kötelezettség szerint eljárva az I-VIII. rendű alperesek kötelesek a törléshez szükséges jognyilatkozat kiadására. A régi Ptk. 5. § (1) és (3) bekezdése körében a teljes vételár kifizetésére, és az eladó által megadott bejegyzési engedélyre tekintettel tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését különös méltánylást érdemlő magánérdekének tekintette.[5] Az I-VII. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a IX. rendű alperes által kötött adásvételi szerződéshez kapcsolódó tehermentesítést a IX. rendű alperesnek kell elvégeznie. Előadták: a felperessel létrejött megállapodásuk szerint a törlési engedély kiadásának feltétele az általuk a IX. rendű alperesnek kifizetett vételár-részleteket felperes által történő megtérítése. A bejegyzési engedélyeket a megállapodásnak megfelelően ügyvédi letétbe helyezték. Hangsúlyozták, hogy a felperes már a pályázatában is elkülönítette az I-VIII. rendű alpereseknek visszafizetendő összeget és az eladóval a pályázati feltételeknél alacsonyabb vételárban állapodott meg, azzal, hogy az adásvételt követően az I-VIII. rendű alperesek által befizetett vételár-részleteket részükre visszatéríti, a felperes azonban az adásvétel létrejötte után kifizetést nem teljesített és alperesenként csupán 100.000 forint megtérítését vállalta.
[6] A VIII. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a IX. rendű alperesnek - részben kötbér követelése beszámításával - a teljes vételárat kiegyenlítette, erre figyelemmel a IX. rendű alperes a 2011. március 7-i okiratban hozzájárult tulajdonjoga bejegyzéséhez, és bár azt a földhivatalhoz benyújtotta, a földhivatal a bejegyzési kérelmét nem teljesítette. Hangsúlyozta, hogy a felperes nem jogosult törlési per indítására, arra kizárólag a jelenleg is tulajdonosként feltüntetett IX. rendű alperes lenne jogosult. Nézete szerint a IX. rendű alperes azonnali hatályú felmondása vele szemben érvénytelen is volt, mert a tulajdonjog csak a vételár teljes kiegyenlítéséig tartható fenn, esetében viszont a vételár teljes kifizetése után, azaz érvénytelenül került sor a szerződés felmondására.
[7] A X. rendű alperes az I-VIII. rendű alperesek előadásához csatlakozva a kereset elutasítását kérte, míg a XIV-XV. rendű alperesek annak teljesítését nem ellenezték. A IX., XIII., XVI. és XVII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
Az első- és a másodfokú ítélet
[8] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokolásában rámutatott: a IX. rendű alperes felszámolója a Csődtv. 47. § (1) bekezdése alapján nem felmondással élt, hanem elállt a szerződéstől, adásvételi szerződés esetében ugyanis a szerződés felmondása nem értelmezhető jogi kategória, ezért a felszámoló nyilatkozatát - tartalma szerint - elállásnak kellett tekinteni. A szerződéstől való elállásra azonban, tekintve, hogy az I-VII. rendű alperes vevők a vételárat részben, a VIII. rendű alperes pedig teljes egészében kifizette, nem volt jogosult, nyilatkozata semmisségét hivatalból kell figyelembe venni. Utalt a régi Ptk. 320. § (3) bekezdésének rendelkezésére, amely kifejezetten kizárja a fél elállási jogát, ha az ellenszolgáltatást nem vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaadni.[9] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a per főtárgya tekintetében helybenhagyó ítélete indokolásában hangsúlyozta, hogy az I-VIII. rendű alperes vevők és a IX. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződések nem tartós jogviszonyok, ezért felmondással nem, kizárólag a megkötésükre visszamenőlegesen, elállással szüntethetők meg. Az adott esetben a Csődtv. 47. § (1) bekezdése speciális rendelkezését is alkalmazni kellett, mely szerint elállásra a felszámolónak csak akkor van lehetősége, ha a felek szolgáltatást még nem teljesítettek. Tekintve, hogy az adott esetben az I-VII. rendű alperesek a vételár egy részét, a VIII. rendű alperes annak egészét kiegyenlítette, elállásnak sincs helye; utóbbi esetben az elállásnak a Csődtv. tilalma mellett a szerződés teljesítéssel történt megszűnése is akadályát jelentette. A másodlagos kereseti kérelem kapcsán a másodfokú bíróság rámutatott: jognyilatkozat pótlására a régi Ptk. 295. §-a alapján szerződésbe foglalt kötelezettségvállalás hiányában nincs lehetőség, a régi Ptk. 5. § (3) bekezdésében foglalt feltételek közül pedig a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekének sérelme legalábbis kétséges. Utalt arra: az alperesek nem tudták bizonyítani a felperes kötelezettségvállalását az általuk teljesített vételárrészletek 90%-ának megtérítésére, az azonban kitűnt a per adataiból, hogy a felperes és a jogelődje közötti adásvételi szerződés megkötése előtt a felek tárgyaltak az alperesek helyzetének rendezéséről és ez a szempont a vételár összegét is befolyásolta.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[10] A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes annak megváltoztatását és a keresetnek helyt adó ítélet hozatalát kérte, mert álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a régi Ptk. 365. § (1) bekezdését, a Csődtv. 47. § (1) bekezdését, az Alaptörvény 28. cikkét, az Alaptörvényben megfogalmazott jogbiztonság követelményét, valamint a lex specialis derogat legi generali elvét.[11] A jogerős döntés alapjául szolgáló tényállás hiányosságait hangsúlyozva rámutatott, hogy a tulajdonosváltozás átvezetéséhez szükséges bejegyzési engedélyeket mind a IX. rendű alperes, mind a közvetlen felperesi jogelőd kiadta, a feljegyzésekkel terhelt tulajdoni hányadra azonban csak akkor jegyezhető be a tulajdonjoga, ha az I-VIII. rendű alperesek javára szóló feljegyzések törlésére előzetesen sor kerül. Vitatta az eljárt bíróságok jogi álláspontját a VIII. rendű alperessel kötött adásvételi szerződés tekintetében is, a szerződés ugyanis nem teljesült, azaz nem szűnt meg: a felszámoló felmondásának időpontjában az adásvétel tárgyát képező lakás a szerkezetkész állapotot sem érte el, a VIII. rendű alperes részére kiadott bejegyzési engedély épp azért nem alkalmas a tulajdonjog átvezetésére, mert az abban foglalt önálló ingatlan nem jött létre. A kifejtettek értelmében a szerződés nem szűnt meg, ezért a felszámoló által felmondható, a törlési engedély pedig ítélettel pótolható volt. A IX. rendű alperes fizetésképtelenségére tekintettel értékesítette az ingatlant, ennek eredményeként a VIII. és IX. rendű alperes közötti adásvételi szerződés akkor is lehetetlenült, ha a Kúria a IX. rendű alperes "felmondási jogát nem ismeri el". A hitelezői igény bejelentéséből mindamellett a VIII. és az V. rendű alperes esetében is az következik, hogy a felszámoló felmondását elfogadták és a szerződést megszűntnek tekintették.
[12] A felszámoló felmondási joga tekintetében a Ptk.-hoz képest speciális, ezért az elsőbbséget élvező Csődtv.-re hivatkozott, amelynek 47. § (1) bekezdése kifejezetten feljogosította a felszámolót az adásvételi szerződések felmondására. Nézete szerint a bíróságok nem "válogathatnak" a jogszabályok rendelkezései között, a felmondás lehetőségét a régi Ptk., az elállásét pedig a Csődtv. alapján zárva ki, ez az eljárás a jogbiztonság követelményét sérti. A Csődtv. magyarázatára utalással fejtette ki, hogy a felszámoló számára a törvény minden szerződés vonatkozásában, akkor is biztosítja az elállási és felmondási jogot, amikor azt a szerződések, vagy egyéb jogszabályok kizárják. Utalt arra, hogy a fizetésképtelenségi eljárásokban nem kérdés a felszámoló felmondási, illetve elállási joga, amennyiben azonban a Kúria a jogerős ítéletet hozó bíróság által elfogadott, eltérő tényállás mellett keletkezett eseti döntésben foglalt értelmezést tartja irányadónak, a tárgyalás felfüggesztése mellett jogegységi eljárás kezdeményezését tartotta szükségesnek. Különösen sérelmezte, hogy a jogerős ítélet nem adott megoldást a kialakult helyzetre, általánosságban elnehezítve ezzel mind a beruházási, mind a finanszírozási gyakorlatot. Álláspontja szerint nem lehetett a jogalkotó célja a befektetők ellehetetlenítése, a jogerős ítélet túlzó formalizmusa, a speciális és az általános szabályok közötti hierarchia figyelmen kívül hagyása, valamint az ész- és életszerű döntés hiánya azonban nem kívánt eredményhez vezethet: a félbemaradt építkezéseket senki sem fejezné be, mert a pénzintézetek a jogerős ítéletben elfoglalt jogi álláspont mellett az ilyen beruházásokat a jövőben nem finanszíroznák.
[13] Utalt arra is, hogy azok a vevők, akik az épület teljes elkészülését megelőzően szerződnek, kockáztatják azt, hogy az eladó időközben felszámolás alá kerül. A jogerős ítéleti döntés azonban a kockázattelepítést is megváltoztatta: az abban kifejtettek szerint nem a vevő viseli az eladó fizetésképtelenségének kockázatát, kártalanításukra nem a felszámolási eljárásban kerül sor, hanem a felperesnek kellene megfizetnie a kártalanítási összeget. Ez a jogértelmezés ellehetetleníti a félbemaradt beruházások megmentésének jogalkotói célját, ezért a jogerős ítélet az Alaptörvény 28. cikkébe is ütközik. A bíróságok által elfoglalt álláspont ugyanakkor csalárd eljárásoknak is utat nyit, mert csupán a foglaló megfizetésével, majd kötbérigény érvényesítésével nagy értékű ingatlanok tulajdonjoga válik megszerezhetővé.
[14] A VIII. rendű alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[15] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők miatt nem alapos.A felperes felülvizsgálati kérelmét a Pp. 270. § (2) bekezdése és a 275. § (3) bekezdése keretei között anyagi jogi szabályok megsértésére alapította: alapvetően a Csődtv. 47. § (1) bekezdésének téves alkalmazását rótta fel az eljárt bíróságoknak.
[16] A felülvizsgálati kérelemben kifejtettek alapján a Kúria elsődlegesen kiemeli, hogy sem az eljárt bíróságok nem alkalmazták tévesen a jogszabályokat, sem a Csődtv., mint speciális jogszabály nem ellentétes - nem lehet ellentétes - a Ptk. általános, az adott jogintézmények fogalmi kereteit meghatározó szabályaival. A Ptk. a szerződések egyoldalú nyilatkozattal történő megszüntetésének két esetét ismeri: a felmondást és az elállást (régi Ptk. 319. §-321. §); utóbbi a szerződést a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen felbontja, míg a felmondás a szerződést a jövőre nézve szünteti meg. Az elsőfokú bíróság helytállóan utalt a Ptk.-nak az elállással kapcsolatos kizáró szabályára [régi Ptk. 320. § (3) bekezdés], az ex tunc hatályú felbontás ugyanis csak abban az esetben lehetséges, ha a szerződő felek a már teljesített szolgáltatásokkal elszámolnak, így kizárja az elállást, ha a fél az általa kapott szolgáltatást nem vagy csak számottevő értékcsökkenés mellett tudja visszaszolgáltatni. A Ptk. e szabályával teljes összhangban zárja ki a Csődtv., mint speciális jogszabály az elállás jogának gyakorlását arra az esetre, ha a felek valamelyike a szerződés alapján szolgáltatást teljesített. Azt a szabályt ugyanakkor, hogy felmondásnak kizárólag az ún. tartós jogviszonyok esetén van helye, szükségtelen a speciális jogszabályban (Csődtv.-ben) kimondani, egyszeri aktussal megvalósuló teljesítések esetén ugyanis - tulajdonátruházás, haszonélvezeti jog alapítása stb. - fogalmilag kizárt a szerződés felmondása: akkor sincs a jövőre nézve megszüntethető jogviszony, ha az ellenszolgáltatás teljesítése, a vételár kifizetése esetlegesen részletekben, az adásvétel tárgyát képező ingatlan felépítése pedig több ütemben történik. A kifejtettek értelmében az eljárt bíróságok nem "válogattak" a Ptk. és a Csődtv. rendelkezései között: a felmondás gyakorlását a tulajdonátruházás egyszeri jogi aktussal megvalósuló, "nem tartós" jogviszonyt alapító jellege, míg az elállást a Csődtv.-nek az általános szabályokhoz illeszkedő, a csődeljárás sajátosságaira figyelemmel megfogalmazott, azt kiegészítő speciális rendelkezései alapján zárták ki. Meg kell jegyezni ugyanakkor, hogy a speciális rendelkezések alkalmazásánál az általános rendelkezésekre is figyelemmel kell lenni, mert utóbbiak minden olyan esetben érvényesülnek, amikor - ahogy a jelen esetben is - a speciális rendelkezés kifejezetten eltérő szabályt nem ad. Mindazonáltal az adott esetben a speciális és az általános (Ptk.) rendelkezések viszonya is sajátos: a Ptk. adja a felmondás és az elállás jogintézményi megfogalmazását, melyeket a Csődtv. az eljárás sajátosságainak megfelelően csupán kiegészít, azonban nem változtathat a jogintézmény alapvető keretein. Ennek megfelelően helytállóan utalt arra a felperes, hogy a felszámoló akkor is jogosult felmondásra és elállásra a Csődtv. szabályai alapján, amikor azt a szerződő felek számára jogszabály vagy a szerződés rendelkezései nem teszik lehetővé, azonban ekkor sem szakíthat az alapvető jogintézményi keretekkel: felszámolási eljárásban sincsen lehetőség arra, hogy a felszámolás alatt álló cég által kötött adásvételi szerződést a felszámoló felmondással szüntessen meg. Nem változtat ezen az sem, hogy az adott esetben maga a szerződés is speciális, vállalkozási elemeket is tartalmazó adásvétel, a szolgáltatás jellege ugyanis nem módosul: a felek ugyanúgy egyszeri juttatásra kötelesek, mint az adásvétel "tiszta" típusa esetén.
[17] A kifejtettek értelmében a bíróságok a IX. rendű alperes felszámolójának jognyilatkozatát helyesen ítélték meg: az I-VIII. rendű alperesek teljesítésére figyelemmel a szerződéstől való elállásnak nem volt helye, a felmondás pedig a szerződés jellege miatt kizárt. Megjegyzi a Kúria, hogy ellentétes tartalmú döntésre a felperes maga sem hivatkozott, a rendelkezésre álló eseti döntések pedig a kifejtettekkel egyező tartalmú érvelést tartalmaznak (EBH 1999.124; BH 1997.142; BH 2000.415) és nem mond ellent annak a Csődtv. magyarázatából a felperes által idézett rész sem, ezért a jogegységi eljárás kezdeményezésének a feltételei sem teljesültek.
[18] A felperes ugyanakkor azzal is érvelt, hogy az elállás vagy felmondás érvényességétől függetlenül, a IX. rendű alperes tulajdoni hányadának átruházására és arra figyelemmel, hogy a beruházást - az alperesekkel kötött szerződés tekintetében bekövetkező jogutódlás nélkül - a felperes fejezte be, az I-VIII. rendű alperesekkel kötött szerződések lehetetlenülés folytán megszűntek, így a feljegyzések törlésének az Inytv. 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján nincs akadálya. A felperes e hivatkozása olyan értelemben tényszerű, hogy az I-IX. rendű alperesek egyike sem állította a felperes jogutódlását, legalábbis nem az adásvételi szerződéseik teljesítése vonatkozásában - ezt a felperes, illetve közvetlen jogelődei által a IX. rendű alperes teljes tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződések sem támasztják alá. Abban az értelemben azonban a felperes mégis jogutód, hogy a perbeli, feljegyzésekkel terhelt ingatlanhányadot e teherrel szerezte, és az általa kötött adásvételi szerződésnek (a másodfokú bíróság helytálló, felülvizsgálattal sem támadott megállapítása szerint) tárgya volt az I-VIII. rendű alperesek "kártalanítása", teljesítésük valamilyen módon történő kompenzálása - ennek figyelembevételével történt a felperes által fizetendő vételár meghatározása is. Ez a megállapodás a per eldöntése szempontjából sem jelentőség nélküli: kizárja a felperes által hivatkozott lehetetlenülés diszpozitív törvényi szabályainak, ez okból az Inytv. 62. § (1) bekezdésében foglaltaknak az alkalmazását, a felek ugyanis kifejezetten megállapodtak a feljegyzett tények törlésének feltételeiről. A megállapodást - melynek részletes tartalmát nem, tényét azonban sikerült megállapítani a perben - a felperes teljesítés nélkül, egyoldalúan nem teheti félre, és nem térhet át a lehetetlenülés törvényi szabályaira, az e célból előterjesztett keresete sem lehet eredményes: az I-VIII. rendű alperesek helyzetének rendezésére vonatkozó megállapodása köti őt. A kifejtettekből következik az is, hogy a másodlagos kereseti kérelemként előterjesztett jognyilatkozat pótlásának sincs helye: az alperesek a szerződéses érdekeik megállapodásnak megfelelő kielégítése nélkül nem kötelesek a javukra feljegyzett tények törléséhez szükséges jognyilatkozat kiadására. Végezetül a hitelezői igénybejelentés kapcsán is helytállóan foglaltak állást az eljárt bíróságok: kifejezett joglemondás hiányában az igénybejelentés nem jelenti a szerződéses érdekek szerződés szerinti kielégítéséről történő lemondást is.
[19] A kifejtettek értelmében, mivel jogszabálysértés nem történt, a Kúria az érdemben helyes jogerős ítéletet a kifejtettek szerinti, részben eltérő indokok alapján a Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályában fenntartotta.
Záró rész
[20] A felperes felülvizsgálati kérelme nem volt eredményes, ezért a Kúria a felülvizsgálati eljárásban a Pp. 270. § (1) bekezdésén keresztül érvényesülő Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte a VIII. rendű alperes jogi képviseletével a felülvizsgálati eljárásban felmerült, a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2), (5) és (6) bekezdéseiben foglaltak szerint, a 4/A. § értelmében az általános forgalmi adóra is figyelemmel, a kifejtett ügyvédi tevékenységgel arányosan meghatározott ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség viselésére.Budapest, 2017. március 29.
Dr. Harter Mária s.k. a tanács elnöke, Dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, Dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró
(Kúria Pfv.I.21.276/2016/4.)