adozona.hu
BH 2025.8.196
BH 2025.8.196
A cserét pótló vétel illetékkedvezményének a lényege és célja, hogy csak az értékesített és megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjának "eladja" szóhasználatából nem következik illetékmentességi feltételként az adásvétel jogcím kizárólagossága [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bek. b) pont, 26. § (1) bek. y) pont].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperes a 2022. augusztus 17-én kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta a /2 hrsz. alatt felvett, kivett lakóház, udvar megjelölésű ingatlant (a továbbiakban: Ingatlan1) 51 000 000 forint vételár ellenében. A felperes az adásvételi szerződés 23. pontjában kijelentette, hogy az Ingatlan1-hez kapcsolódó illetékkiszabásnál kéri figyelembe venni a 8. szám alatti ingatlan (a továbbiakban: Ingatlan2) 2022. évi értékesítéséért kapott vételárat, amelyet az Ingatlan1 megvásárlásához használt ...
BH 2025.8.196 A cserét pótló vétel illetékkedvezményének a lényege és célja, hogy csak az értékesített és megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjának "eladja" szóhasználatából nem következik illetékmentességi feltételként az adásvétel jogcím kizárólagossága [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bek. b) pont, 26. § (1) bek. y) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes a 2022. augusztus 17-én kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta a /2 hrsz. alatt felvett, kivett lakóház, udvar megjelölésű ingatlant (a továbbiakban: Ingatlan1) 51 000 000 forint vételár ellenében. A felperes az adásvételi szerződés 23. pontjában kijelentette, hogy az Ingatlan1-hez kapcsolódó illetékkiszabásnál kéri figyelembe venni a 8. szám alatti ingatlan (a továbbiakban: Ingatlan2) 2022. évi értékesítéséért kapott vételárat, amelyet az Ingatlan1 megvásárlásához használt fel. A felperes a B400-as adatlaphoz mellékelte az Ingatlan2 hatósági árverésen történt értékesítéséről szóló, 2022. augusztus 4-én kelt 080.V.0141/2014/250. végrehajtói számú ingatlanárverési jegyzőkönyvet (a továbbiakban: Jegyzőkönyv) és az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (2) bekezdése szerinti illetékkedvezmény alkalmazását kérte.[2] Az elsőfokú adóhatóság fizetési meghagyásával a felperest 2 040 000 forint visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte. A fizetési meghagyás indokolása szerint az Itv. 21. § (2) bekezdése az "eladja" szóhasználattal él, amely a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:215. §-a szerinti fogalmának és nem a Ptk. 5:41. §-ában külön nevesített, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) által szabályozott árverésnek felel meg.
[3] Az alperes határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú adóhatóság helyesen állapította meg, hogy az Itv. 21. § (2) bekezdése és az azt kiegészítő 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti cserét pótló vételi kedvezmény a felperesnél nem volt alkalmazható. Kifejtette, hogy az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjában nevesített illetékmentesség fennállásához - amelynél alkalmazandók az Itv. 21. § (2) és (5) bekezdéseiben foglalt rendelkezések is -, több konjunktív feltétel egyidejű megvalósulása szükséges. A kritériumok közül azonban a felperesnél hiányzott az Ingatlan2 értékesítési szükségessége, mivel a tulajdonjog árverés útján való megszűnése nem volt elfogadható az Itv. 21. § (2) bekezdése szerinti eladásként. Hangsúlyozta, hogy az Itv. vagyonszerzési illetékekre vonatkozó rendelkezései jellemzően a polgári jogi jogintézményekhez kapcsolódnak. Az Itv. 21. § (2) bekezdése az "eladás" szófordulatot használja, amely a Ptk. 6:215. §-a szerinti adásvétel fogalmához kapcsolódik és nem a Ptk. 5:41. §-ában külön nevesített - Vht. által szabályozott - árveréséhez.
A kereset és a védirat
[4] A felperes keresetlevelében elsődlegesen az alperes határozatának - az elsőfokú döntésre is kiterjedő - megváltoztatását és a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alóli mentesítését, másodlagosan az alperes határozatának - az elsőfokú döntésre is kiterjedő - megsemmisítését és az elsőfokú adóhatóság új eljárásra kötelezését kérte.[5] Szerinte téves az "eladás" szófordulat értelmezése a hatóság részéről és az alperes jogszerűtlenül járt el, amikor nem fogadta el az Ingatlan2 értékesítését a cserét pótló vételi kedvezmény vonatkozásában. Nem tartalmaz az Itv. 21. § (2) bekezdése előírást az adásvétel szükségességére, ezért érdektelen annak alkalmazása szempontjából az ellenérték fejében történt átruházás módja. Jegyzőkönyvvel igazolta, hogy az árverési vevő a Jegyzőkönyvben foglalt vételárért, mint tulajdonostól szerezte meg az ingatlant. Az alperes értelmezése az Itv. rendelkezéseinek szellemével és a józan ésszel is ellentétben áll. Ha az alperes érvelése irányadónak tekinthető, akkor az sértené az egyenlő elbírálás elvét is, ezért kérte az Alkotmánybíróságnál egyedi utólagos normakontroll eljárás kezdeményezését.
Az elsőfokú ítélet
[7] Az elsőfokú bíróság az alperes határozatát - az elsőfokú határozatra is kiterjedőan - megsemmisítette és az elsőfokú adóhatóságot új eljárásra kötelezte. Indokolásában utalt az Alaptörvény 28. cikkére és idézte az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontját, 26. § (1) bekezdés y) pontját. Leszögezte, hogy a cserét pótló vételi kedvezmény alkalmazásának két konjunktív feltétele van: egyfelől két különböző lakástulajdon megszerzése és értékesítése, másrészt az illetékkedvezményhez szükséges az e rendelkezésekben rögzített időbeli korlát betartása. A cserét pótló vételi kedvezmény esetén a szerzett lakás forgalmi értékével szemben az eladott lakás forgalmi értéke vehető figyelembe csökkentő tételként. Ennek különbözete képezi majd a tényleges illetékalapot, illetve negatív összeg esetén az adózót - az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja alapján - a szerzett lakás után illetékmentesség illeti meg. A jogalkotó az "eladás" részfogalmi elemének konkrétabb jellemzőit, tartalmát azonban sem az Itv. 21. § (2) bekezdés a) pontjában, sem az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjában nem adta meg. Ugyan az kimondható, hogy az ingatlanokhoz kapcsolódó visszterhes vagyonátruházási illetéket érintő rendelkezéseknél - az adótárgy, az ingatlanszerzés okán - értelemszerűen felmerülhet a polgári jogi terminológiák, fogalmak figyelembevétele és használata, azonban a Ptk.-ra való konkrét Itv. szerinti utalás hiányában, ez nem minden esetben következik be szükségszerűen.[9] Nem vitatott, hogy a felperes az Ingatlan2-t hatósági árverés útján értékesítette, ez viszont a fentiekben kifejtettekből fakadóan a Ptk.-ra történt közvetlen utalás hiányában nem képezhette akadályát az illetékkedvezmény Ingatlan1 vonatkozásában való érvényesítésénél. Az alperes tévesen hivatkozott a szerzésmódok különbözőségének jelentőségére, mivel nem a polgári jog koordinátarendszerében, hanem az adójog cél szerinti értelmezési tartományában kívánta meghatározni az Itv. 21. § (2) bekezdése és 26. § (1) bekezdés y) pontja az eladás részfogalmi elemét.
[10] A törvényszék a felperes utólagos egyedi normakontroll kezdeményese iránti kérelmét az Alaptörvény 37. cikk (4) bekezdésére figyelemmel elutasította, mert e rendelkezés korlátozza az Alkotmánybíróság jogkörét a központi adónemekről szóló törvények felülvizsgálata körében mindaddig, amíg Magyarország államadóssága nem csökken a megkívánt szint alá. A cserét pótló vételi kedvezmény az Itv. anyagi jogi rendelkezései körébe tartozik, ezért érvényesül az említett korlátozás.
[11] A törvényszék az új eljárásra előírta, hogy az alperesnek figyelembe kell venni az Ingatlan1-hez kapcsolódóan kérelmezett cserét pótló vételi kedvezménynél az Ingatlan2 Jegyzőkönyvben rögzített eladásának tényét is és ennek eredményeként kell elsőként döntenie az illetékkedvezmény érvényesíthetőségéről és pontos összegszerű meghatározásáról is.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[12] Az alperes a jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte. Kifejtette, hogy el kell határolni egymástól a Ptk. 5:38. §-a szerinti átruházással történő tulajdonszerzést - ahol a tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló érvényes szerződésre van szükség - a Ptk. 5:41. §-a szerinti hatósági határozattal, illetve árverés útján történő tulajdonszerzéstől. A felperes tulajdonjoga hatósági árverés útján szűnt meg. Hangsúlyozta, hogy a hatósági árverés útján történő tulajdonszerzés nem a felek megállapodásán, hanem hatósági kényszeraktuson alapuló olyan eredeti tulajdonszerzés, amelyre a Vht. szabályai vonatkoznak és amely nem valósít meg tulajdonátruházást, hanem új, a korábbitól független tulajdonjogot keletkeztet.[13] Utalt a Kúria Kfv.I.35.198/2015/4. számú ítéletére azzal összefüggésben, hogy az elsőfokú bíróság az Alaptörvény 28. cikkére, illetve az Itv. és az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról szóló 2017. évi LXXVII. törvény módosításáról szóló 2017. évi CXC. törvény miniszteri indokolására alapította döntését. Ennek során - álláspontja szerint - a bíróság figyelmen kívül hagyta az Itv. kifejezett és egyértelmű törvényi rendelkezéseit. Az Itv. 21. § (2)-(5) bekezdései, a 26. § (1) bekezdés y) pontja egyértelmű rendelkezéseket tartalmaznak, az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja és 21. § (3) és (5) bekezdése szerinti illetékkedvezmény, valamint az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti illetékmentesség kizárólag a vagyonszerző másik lakástulajdonának a törvényben meghatározott határidőn belül történő eladása esetén alkalmazható. A törvényi tényállás az Alaptörvényre hivatkozó bírói jogértelmezéssel nem bővíthető, valamint a törvény értelmezése a jogalkotó céljára hivatkozással nem lehet a törvény szövegével ellentétes.
[14] Álláspontja szerint az ítéletben hivatkozott miniszteri indokolás szövege sem alapozza meg a törvényszék által levezetett jogértelmezést.
[15] Hangsúlyozta, hogy az Itv. vonatkozó törvényszövege kizárólagosan, kifejezetten és egyértelműen a másik lakástulajdon eladásáról beszél, a másik lakástulajdon eladását szabja az illetékkedvezmény és illetékmentesség alkalmazhatósága feltételéül. Az "értékesítés" kifejezés a törvényszövegben nem lelhető fel.
[17] Utalt az Alkotmánybíróság a 320/B/1992. számú határozatára és hangsúlyozta, hogy az illetékkedvezmények és illetékmentességek nem alanyi jogon járnak, azok igénybevételének a feltételeit a jogalkotó maga határozhatja meg. Ez alapján mondta ki a Kúria a Kfv.V.35.335/2022/6. számú precedensképes döntésében, hogy "adó- és illetékkedvezmény kizárólag a törvény egyértelmű, kifejezett rendelkezése alapján jár." A helyes jogértelmezés szerint tehát a jogalkotó kizárólag a törvényben meghatározott feltételeknek való megfelelés esetén, illetékkedvezmény és illetékmentesség formájában kívánta biztosítani azt a lehetőséget, hogy a lakástulajdont szerző magánszemély a megszerzett lakás forgalmi értéke helyett a megszerzett és eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete, azaz a tényleges vagyongyarapodása alapján fizesse meg a visszterhes vagyonátruházási illetéket, vagy mentesüljön annak megfizetése alól.
[19] Összességében tehát a hatósági árverésen történő értékesítés, mint hatósági kényszercselekményen alapuló, a Vht. rendelkezései által szabályozott, eredeti, azaz tulajdonjog átruházást nem megvalósító, tartalmában az adásvételi szerződéssel nem azonos, ezért az adásvételnek nem megfeleltethető szerzésmód, az illetékkedvezmény és illetékmentesség igénybevételére nem jogosít.
[21] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[22] A felülvizsgálati kérelem alaptalan.[24] Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja szerint magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja értelmében mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.
[25] Helyesen állapította meg a törvényszék, hogy a cserét pótló vételi kedvezmény esetén a szerzett lakás forgalmi értékével szemben az eladott lakás forgalmi értéke vehető figyelembe csökkentő tételként és ennek a különbözete képezi majd a tényleges illetékalapot, továbbá negatív összeg esetén az adózót a szerzett lakás után illetékmentesség illeti meg. Az ügy érdemi kérdését az képezte, hogy az Itv. szerinti cserét pótló vételi kedvezmény igénybevétele esetén az Itv.-ben "eladásként" nevesített jogügylet alatt kizárólag a Ptk. szerinti adásvétel jogcím értendő, avagy a hatósági árverés útján való értékesítés esetére is vonatkoznak a fenti jogszabályi rendelkezések.
[26] A Kúria álláspontja szerint a törvényszék helyesen foglalt állást a tekintetben, hogy az illetékkedvezmény értelmezése során nem a Ptk. rendelkezéseiből, hanem az azt szabályozó Itv.-nek az illeték megállapításával kapcsolatos speciális rendelkezéseiből kell kiindulni. Az Itv.-ben azonban a jogalkotó az "eladás" fogalmának konkrét jellemzőit, annak tartalmát nem határozta meg. Ezt jól érzékelteti, hogy például az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja valóban az "eladja" fordulatot használja, azonban az illetékkötelezettségnek több lakástulajdonnal érintett vásárlás, értékesítés esetén történő megállapítása esetén az Itv. 21. § (4) bekezdése már az "értékesít" szófordulatot alkalmazza.
[27] Nem osztja a Kúria a felülvizsgálati kérelemnek az elsőfokú ítélet Alaptörvény 28. cikkére hivatkozásával kapcsolatos álláspontját. Nem vitásan, bírói jogértelmezéssel nem lehet a törvény szövegével ellentétes jogértelmezést adni az adott jogszabályhelynek és a konkrét jogszabályhely figyelmen kívül hagyásával nem lehet kizárólag alkotmányossági szempontok, alaptörvényi rendelkezések alapján az adott jogkérdést eldönteni, azonban az elsőfokú bíróság jogértelmezése nem is erre törekedett. A törvényszék az Itv. szerinti fogalmak tisztázása, a fogalmak tartalmi értelmezése érdekében az Alaptörvény 28. cikke által előírt módon értelmezte az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontját, vagyis a nyelvtani és a rendszertani értelmezés mellett a teleologikus jogértelmezés módszertanát is alkalmazta, ahogyan azt az általa hivatkozott AB határozat [3179/2018. (VI. 8) AB határozat 81. pont] a bírói jogértelmezés vonatkozásában követelményként megfogalmazza. Annál is inkább, mivel az értelmezés során az Itv. rendelkezései az irányadóak, de az Itv. e körben nem ad támpontot a jogértelmezéshez. Az Alaptörvény 28. cikkéből fakadó jogértelmezés alapján tehát a cserét pótló vételi kedvezmény jogintézményének célja nem hagyható figyelmen kívül, azaz okszerűen hivatkozott a törvényszék az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontját bevezető, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény és az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról szóló 2017. évi LXXVII. törvény módosításáról szóló 2017. évi CXC. törvény miniszteri indokolására.
[29] A Kúria nem vitatja a felülvizsgálati kérelemnek a Ptk. szerkezetére vonatkozó levezetését és azt sem, hogy a hatósági árverés jogi természete - mint kényszeraktuson alapuló eredeti tulajdonszerzési mód, melyet a Vht. szabályoz -, az adásvétel jogi természetétől eltérő. Azonban a jelen ügyben nem a két tulajdonszerzési mód polgári jogi értelmezése és elemzése vezet a jogvita eredményes eldöntéséhez, hanem az Itv. illetékkedvezményt és mentességet biztosító rendelkezéseinek a jogalkotó céljának megfelelő értelmezése. Az alperes jogi álláspontja a mentességet, kedvezményt biztosító jogszabályi rendelkezések szóhasználatára koncentrál, tehát alapvetően a jogszabály nyelvtani értelmezéséből indul ki, mint ahogy a felülvizsgálati kérelemben is, a jogszabály idézett indokolásában is ugyanígy az "eladás" szó használata alapján vonta le a jogi következtetéseit. A jogszabály ezen, kizárólag nyelvtani értelmezése azonban nem vezet el a jogalkotói célt megjelenítő jogértelmezéshez.
[30] A törvényszék értelmezését nem csak az támasztja alá, hogy az Itv. maga és a hivatkozott miniszteri indokolás is "értékesítésről" is beszél az "eladás" szóhasználat mellett, mert e szóhasználatok nem pontos tulajdonszerzési jogcímet jelölnek, ezért önmagában a nyelvtani értelmezés jelen esetben nem biztosítja a helyes értelmezést. Ha azonban a bevezetett illetékkedvezmény és mentesség célját is vizsgáljuk, leszögezhető, hogy - amit a törvényszék ítéletében helyesen ismert fel és indokolt -, az Itv.-beli rendelkezés miniszteri indokolásával ellentétes lenne, ha egy olyan jövedelem kerülne vagyonadó formájában elvonásra, amely az adózónál nyereségként ténylegesen nem is jelent meg. Hiszen a cserét pótló vétel illetékkedvezményének a lényege, hogy csak az értékesített és megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket megfizetni.
[31] Ezzel összefüggésben hangsúlyozza a Kúria azt is, hogy a vevő oldaláról vizsgálva az illetékfizetési kötelezettséget azt lehet megállapítani, hogy az Itv. 3. § (3) bekezdés b) pontja alapján az árverési vétel esetében is köteles visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni a vevő (az árverési vevő), nem csak adásvételi szerződés esetén terheli ilyen kötelezettség a vevőt [Itv. 18. § (1) bekezdés]. Ebből következően árverési vétel esetén is illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet a tulajdonszerzés. Tehát az Itv. az illetékfizetési kötelezettség kapcsán nem különbözteti meg az árverési vevőt az adásvétel vevőjétől. Kérdés, indokolt-e az illetékkedvezmény vonatkozásában ilyen megkülönböztetés az adóalanyok közt, ha e megkülönböztető szabályozás a jogszabályból nem olvasható ki. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti megfogalmazásból ugyanis nem következik az adásvétel jogcím kizárólagossága az illetékmentesség feltételeként.
[32] Azt is hangsúlyozza a Kúria, hogy a jogalkotói cél megvalósulása vonatkozásában kérdésként merül fel, mennyiben különbözik az a helyzet amennyiben végrehajtási joggal terhelten adásvétel útján értékesíti az adós az ingatlantulajdonát, ahhoz képest, ha árverési vétel útján kerül az árverési vevő tulajdonába az ingatlan tulajdonjoga. A végrehajtási joggal terhelt ingatlan adásvétele esetén az adásvétel a jogcím, azonban az illetéktörvény mentességi szabálya ugyanúgy érvényre juthat az árverési vétellel történő hatósági kényszerintézkedés eredményeként is, mert mindkét esetben az értékesített és a megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni, illetve érvényesül az illetékmentesség, amennyiben a jogszabályban ehhez megkövetelt egyéb feltételek is érvényesülnek.
[33] A felülvizsgálati kérelemben az alperes által hivatkozott kúriai, illetve legfelsőbb bírósági döntésekkel kapcsolatban a felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, hogy azok tárgya nem a cserét pótló vételi illetékkedvezmény alkalmazásával összefüggésben az "eladás" szó értelmezése, illetve annak tartalmának a meghatározása volt, ezért azokra alappal az alperes nem hivatkozhatott. Egyetért a Kúria az Alkotmánybíróság 320/B/1992. számú határozatában és a Kúria Kfv.V.35.335/2022/6. számú precedensképes döntésében megfogalmazott azon elvvel, hogy az adó- és illetékkedvezmény kizárólag a törvény egyértelmű, kifejezett rendelkezése alapján jár, de a fentiekben kifejtettek alapján az illetéktörvény "eladja" fogalmának értelmezése az Alaptörvény 28. cikke alapján - a jogszabály indokolására is figyelemmel - nem jelenti a jogértelmezés tágítását, hanem annak kifejezetten a jogalkotói cél szellemében történő értelmezését eredményezi.
[34] Mindezek alapján a Kúria a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Kfv.V.35.027/2025/7.)