adozona.hu
BH 1990.2.58
BH 1990.2.58
A bérbeadótól elvárható, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatát úgy ellenőrizze, hogy az ne tegye szükségessé a bérlőnek a munkahelytől való távolmaradását, esetleg szabadság igénybevételét. Csak akkor tekinthető jogszerűnek az ellenőrzés meghiúsítására alapított felmondás, ha a bérbeadó az ellenőrzés során az együttműködés követelményének betartásával jár el. [1/1971. (II. 8.) Korm. r. 71. § (1) bek. d) pont, 52. § (3) bek., Ptk. 4. § (3) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes kezelésében levő tanácsi bérlakás bérlője az alperes volt. A felperes 1987. június 23-án ellenőrizte a lakás rendeltetésszerű használatát és a karbantartási kötelezettség teljesítését. Az ellenőrzésről készített jegyzőkönyv szerint a bérlő elmulasztotta az egyes helyiségekben őt terhelő meszelési és tapétázási kötelezettségét, valamint a konyhai csaptelep és a WC-tartály cseréjét. A felperes erről jegyzőkönyvet vett fel, amelyben előírta, hogy az alperesnek ezeket a munkálatokat 19...
BH 1990.2.58 A bérbeadótól elvárható, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatát úgy ellenőrizze, hogy az ne tegye szükségessé a bérlőnek a munkahelytől való távolmaradását, esetleg szabadság igénybevételét. Csak akkor tekinthető jogszerűnek az ellenőrzés meghiúsítására alapított felmondás, ha a bérbeadó az ellenőrzés során az együttműködés követelményének betartásával jár el. [1/1971. (II. 8.) Korm. r. 71. § (1) bek. d) pont, 52. § (3) bek., Ptk. 4. § (3) bek.].
A felperes kezelésében levő tanácsi bérlakás bérlője az alperes volt. A felperes 1987. június 23-án ellenőrizte a lakás rendeltetésszerű használatát és a karbantartási kötelezettség teljesítését. Az ellenőrzésről készített jegyzőkönyv szerint a bérlő elmulasztotta az egyes helyiségekben őt terhelő meszelési és tapétázási kötelezettségét, valamint a konyhai csaptelep és a WC-tartály cseréjét. A felperes erről jegyzőkönyvet vett fel, amelyben előírta, hogy az alperesnek ezeket a munkálatokat 1987. augusztus 30-ig el kell végeznie. A határidő leteltét követően a felperes - az alperes előzetes írásbeli értesítése után - "utóellenőrzést" kívánt tartani.Az alperes azonban az ellenőrzést ismételten nem tette lehetővé. A felperes az alperes lakásbérleti jogviszonyát erre hivatkozással 1987. december 21-én 1988. január 31. napjára felmondta. Az alperes a felmondásra nem válaszolt.
A felperes keresetében a felmondás érvényességének megállapítását kérte.
Az alperes részére megküldött keresetlevelet a postakézbesítő két alkalommal "nem kereste" jelzéssel küldte vissza, ezért a bíróság az alperes részére kézbesítési ügygondnokot rendelt ki. Az alperes az ezt követően, kitűzött tárgyalásra szabályszerű idézés ellenére nem jelent meg, védekezést nem terjesztett elő.
A kerületi bíróság ítéletében megállapította, hogy az alperessel 1987. december 21-én közölt felmondás érvényes. Kötelezte az alperest, hogy a lakást 15 nap alatt ingóságaitól kiürítve hagyja el. Kimondta, hogy az alperes elhelyezéséről maga köteles gondoskodni, és kötelezte az alperest 1250 Ft perköltség megfizetésére.
A kerületi bíróság ítéletének indokolása szerint a felperes az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) 52. §-ának (3) bekezdése alapján jogosult volt a lakás rendeltetésszerű használatának, valamint a bérlőt terhelő - a jegyzőkönyvben rögzített - karbantartási kötelezettség teljesítésének ellenőrzésére. A felperes ezt meghiúsította, ezért az R. 71. §-a (1) bekezdésének d) pontján alapuló felmondás érvényes. Az alperes az 1/1971. (II. 8.) ÉVM számú rendelet (a továbbiakban Vhr.) 90. §-a (2) bekezdésének a) pontja értelmében rosszhiszemű jogcím nélküli lakáshasználó, aki az R. 123. §-ának (1) bekezdése alapján elhelyezéséről maga köteles gondoskodni.
Az ítélet fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett. Az ítélet ellen emelt törvényességi óvás az alábbiak szerint alapos. Az R. 71. §-a (1) bekezdésének d) pontja - egyebek között - úgy rendelkezik, hogy a bérbeadó a lakásbérleti szerződést felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakás használatának ellenőrzését - nekik felróható módon - ismételten meghiúsították.
A rendelkezésre álló adatok szerint megállapítható, hogy a felperes a lakáshasználat ellenőrzésével kapcsolatos, az R. 52. §-ának (3) bekezdésében biztosított jogát kívánta gyakorolni, amikor az alperesnél - előzetes értesítés mellett - ellenőrzést kívánt tartani. Az is megállapítható, hogy az alperes az ellenőrzést meghiúsította, mert az ellenőrzés időpontjában nem tartózkodott otthon.
Semmilyen adat sem merült fel azonban arra, hogy az alperes az ellenőrzést miért hiúsította meg, az ellenőrzés elmaradása neki felróható okból következett be.
Az ellenőrzés gyakorlásával és a felmondási jog gyakorlásával kapcsolatban is irányadó a Ptk. 4. §-ának (3) bekezdésében írt az a körülmény, hogy a polgári jogi viszonyokban a felek kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni. A felperest tehát annak kötelezettsége terhelte, hogy tisztázza: az alperes az ellenőrzést miért nem tette lehetővé. Különösen fennáll ez a kötelezettsége akkor, amikor az ellenőrzés időpontját szűk keretek között, előbb munkanapokon délelőtt 9 és 12 óra közötti időben, utóbb ugyancsak délelőtt, munkaidőben 10 és 11 óra közötti időben jelölte meg. A felperestől mint bérbeadótól elvárható, hogy ellenőrzési jogát ne munkaidőben gyakorolja, hanem olyankor, amikor a bérlők munkahelyükről való távolmaradás nélkül általában otthon tartózkodnak. A felperes meg sem kísérelte az ellenőrzés gyakorlását ilyen időpontban. A bérlőtől nem várható el, hogy az ellenőrzés biztosítása érdekében szabadságot vegyen igénybe, illetve munkahelyétől távol maradjon.
Tekintettel arra, hogy semmilyen adat nem igazolja, hogy az alperes felróható módon hiúsította meg az ellenőrzést, s a felperes az ellenőrzés elmaradásának okát nem tisztázta, az erre alapított felmondást nem lehet érvényesnek tekinteni. Tévedett ezért az elsőfokú bíróság, amikor a felmondást érvényesnek mondta ki.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős bírósági ítéletet hatályon kívül helyezte, és a felperes keresetét elutasította.
(P. törv. III. 20 323/1989. sz.)