adozona.hu
AVI 1999.8.106
AVI 1999.8.106
A visszterhes vagyonátruházási illeték alapjául szolgáló lakott forgalmi érték megállapításánál általában nincs jelentősége annak, hogy az ingatlant kívülálló vagy bentlakó szerzi meg (1990. évi XCIII. tv. 102. §)
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperesek az 1992. december 17-én megkötött adásvételi szerződéssel az 1 415 000 forint forgalmi érték alapulvételével meghatározott 495 250 forint vételárért - általuk lakottan - megvásárolták a P. A. Rt. tulajdonában lévő P., Sz. E. u. 2. IV/15. szám alatti lakást. A lakás az eladó gazdasági társasággá való átalakulása előtt állami tulajdonban lévő vállalati bérlakás volt.
Az alperes az első fokú közigazgatási szerv fizetési meghagyását megváltoztató határozatát módosító határozatával a...
Az alperes az első fokú közigazgatási szerv fizetési meghagyását megváltoztató határozatát módosító határozatával a perbeli lakás lakott forgalmi értékét - az 1 415 000 forint 12%-ának megfelelő lakott forgalmi érték figyelembevételével - 1 245 200 forintban állapította meg, amely után 25 304 forint visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte a felpereseket.
Az ingatlan lakott forgalmi értékét a beköltözhető lakásokra vonatkozó összehasonlító értékadatok birtokában határozta meg az alperes úgy, hogy a lakás-használatbavételi díjat, a lakásban tartósan lakó személyek számát és körülményeit a lakottságot növelő tényezőként vette figyelembe.
A felperesek keresetükben kérték az alperes határozatának megváltoztatását akként, hogy az illeték kiszabása a szerződésben megjelölt vételár, mint illetékalap után történjen, amely a lakott forgalmi értékkel azonos.
A városi bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy az alperes az illetékekről szóló módosított 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 70. §-ának (1) és (2) bekezdései és 102. § (1) bekezdésének e) pontja alapján jogszerűen határozta meg az ingatlan illetékkiszabás alapjául szolgáló lakott forgalmi értékét.
A felperesek fellebbezése folytán a megyei bíróság ítéletével helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a perbeli lakás - tekintettel arra, hogy tulajdonosa nem a Magyar Állam - elidegenítése nem tartozott a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet hatálya alá. Megállapította, hogy az alperes a jogszabályban előírt szempontok helyes mérlegelésével határozta meg a lakás forgalmi értékét, döntése jogszabályt nem sértett, a mérlegelést támadó fellebbezési kérelem alaptalan volt.
A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését kérték és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását kereseti kérelmüknek megfelelően. Álláspontjuk szerint az eljárt bíróságok megsértették az Itv. 70. § (3) bekezdésének a) pontjában és 102. § (1) bekezdésének e) pontjában foglalt rendelkezéseket. Amennyiben a bérleti jogot, annak értékét az illetékalap meghatározásakor nem lehet figyelembe venni, annak kimondását kérték, hogy a perbeli és az ehhez hasonló bérlakásoknak a bentlakó bérlők részére történő értékesítésekor önmagában a lakottság ténye a forgalmi értéket 50-65%-kal csökkenti.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. Előadta, hogy az Itv. alkalmazásában a bérleti jog nem minősül vagyoni értékű jognak, továbbá azt, hogy az illetékalap meghatározásakor csak olyan összehasonlító adatok álltak rendelkezésére, amelyek beköltözhető lakás forgalmi értékére vonatkoztak. Végül előadta, hogy a mérlegelés jogszabályban előírt szempontjait betartva állapította meg a lakott forgalmi értéket.
A Legfelsőbb Bíróság a megyei bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, a városi bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes, valamint az azt módosító határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte.
A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati eljárásban abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy az alperes forgalmi értéket megállapító eljárása törvényes volt-e.
Helytállóan hivatkozik a másodfokú bíróság ítélete arra, hogy a perbeli lakás nem esik a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet hatálya alá, a lakásingatlan tulajdonosa ugyanis nem a Magyar Állam, hanem egy részvénytársaság. Nincs jelentősége ebben a kérdésben annak, hogy a részvénytársaság részvényei kinek a tulajdonában vannak. A vagyonszerzés tehát nem illetékmentes.
Az Itv. 21. §-ának (1) bekezdése értelmében lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja - ha e törvény másképp nem rendelkezik - a lakástulajdon forgalmi értéke.
Az Itv. 102. § (1) bekezdésének e) pontja szerint forgalmi érték: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén - az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában, a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül - árként általában elérhető.
A perben eljárt bíróságok helyesen hivatkoztak ítéletük indokolásában az Itv. idézett rendelkezéseire, tévedtek azonban abban, hogy az alperes - e rendelkezések és az Itv. 70. §-ának (3) bekezdése alkalmazásával végzett - forgalmi érték-megállapítása, határozata nem volt jogszabálysértő.
Az Itv. 102. § (1) bekezdésének e) pontjából okszerűen következik az, hogy forgalmi értékként csak az ingatlanért általában elérhető árat lehet figyelembe venni. Lakástulajdon esetén a polgári jogi viszonyokban különbséget kell tenni a lakott és a beköltözhető forgalmi érték között. Ezt a különbségtételt a következetes bírói gyakorlat több percsoportban is tükrözi. A lakottságnak a beköltözhető forgalmi értékre gyakorolt hatását azonban a különböző jogviszonyokban eltérően kell figyelembe venni.
Az alperes határozata az érték-megállapításnál olyan szempontokat is figyelembe vett, amelyeket egyrészt az Itv. 70. §-ának (3) bekezdése nem rendel mérlegelni, másrészt a forgalomban általában elérhető árra nincsenek befolyással. A forgalmi érték megállapításánál az alperes a lakottságot befolyásoló tényezőként értékelte a lakásban bentlakó személyek életkorát, egészségi állapotát, munkakörét, egyéb más tevékenységét. Ezek a tények és körülmények a lakott forgalmi értéket nem befolyásolják.
Ugyanakkor helyesen vette figyelembe értékmeghatározó tényezőként az ingatlan településen belüli fekvését, az épület korát, állapotát és egyéb adatait.
A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának 4. számú állásfoglalása kisajátítási ügyekben ad iránymutatást a forgalmi érték megállapításához. A kisajátítási eljárásban azonban olyan tényeket és körülményeket is figyelembe kell venni, amelyek az illetékügyi közigazgatási eljárásban nem játszanak szerepet. Az állásfoglalás illetékügyekben arra ad alkalmazható iránymutatást, hogy a lakott ingatlanoknál - ha egyáltalán nincs, vagy csak összehasonlításra nem alkalmas számban van forgalmi adat - az érték megállapításánál az ingatlan beköltözhető értékéből kell kiindulni, figyelembe véve a lakottságnak a helyi ingatlanforgalomban kialakult értékcsökkentő arányát, valamint a bérleti jog vagyoni értékét. Az állásfoglalás kisajátítási ügyekben jelentőséget tulajdonít annak is, hogy a tulajdonos, a bérlő vagy más használó lakott-e az ingatlanban, ugyanis a kártalanítás mértéke és cserelakás biztosítása ettől függően eltérően alakulhat. Az illetékügyekben ennek nincs jelentősége. Az Itv. 102. § (1) bekezdés e) pontjából nem következik, hogy a lakott forgalmi érték más abban az esetben, ha kívülálló vásárolja meg az ingatlant, és más akkor, ha a bentlakó bérlő.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az Itv. alkalmazásában a visszterhes vagyonátruházási illeték alapjául szolgáló lakott forgalmi érték megállapításánál általában nincs jelentősége annak, hogy az ingatlant kívülálló vagy a bentlakó szerzi meg. Ez azt jelenti, hogy mindkét esetben azonos az adott ingatlan lakott forgalmi értéke.
A bérleti jog az Itv. alkalmazásában az illetékkötelezettség megállapítása szempontjából a 102. § (1) bekezdésének d) pontja szerint valóban nem vagyoni értékű jog. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a forgalmi érték megállapításánál figyelmen kívül hagyható. A bérleti jog értékét számos tényező befolyásolja, így az, hogy milyen összegű ellenértékért lehet bérleti jogviszonyt létesíteni (a lakás-használatbavételi díj e vonatkozásban nem ad eligazítást), milyen anyagi teher vállalásával lehet a lakott lakást beköltözhetővé tenni, továbbá, hogy a lakásbérletre vonatkozó jogszabályok a bérlői pozíciót miként szabályozzák (mennyiben korlátozzák a tulajdonos bérleti szerződést megszüntető jogosultságát).
Megállapítható, hogy az ingatlanforgalomban és a bírói gyakorlat alapján a bérleti jog (lakottság) az ingatlan (lakás) beköltözhető forgalmi értékét általában 40-60%-kal csökkenti.
Jogszabálysértő volt ezért az alperes forgalmi érték-megállapítása, s így a felpereseket a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelező határozata is.
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A.§-ának (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatait a Pp. 339. §-ának (1) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte.
(Legfelsőbb Bíróság Kfv. III. 28.210/1995. sz.)