adozona.hu
AVI 1999.2.23
AVI 1999.2.23
Ingatlan adásvétele esetén a felfüggesztő feltételt írásba kell foglalni (1990. évi XCIII. tv. 81.§)
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A G. G. Rt. tulajdonát képező B., Ny. tér 7. szám alatti ingatlan 9/2406 tulajdoni hányadát megvásárolta a felperes 5 051 699 Ft vételárért az 1995. július 28. napján létrejött adásvételi szerződéssel.
Az adásvétel tárgya telekhányadra és a majd felépülő 9,58 m2 alapterületű üzlettér kizárólagos használati jogára és a terveken szereplő területek közös használati jogára terjedt ki.
A szerződés 7. pontjában a szerződő felek megállapodtak abban, hogy az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatl...
AVI 1999.2.23 Ingatlan adásvétele esetén a felfüggesztő feltételt írásba kell foglalni (1990. évi XCIII. tv. 81.§)
A G. G. Rt. tulajdonát képező B., Ny. tér 7. szám alatti ingatlan 9/2406 tulajdoni hányadát megvásárolta a felperes 5 051 699 Ft vételárért az 1995. július 28. napján létrejött adásvételi szerződéssel.Az adásvétel tárgya telekhányadra és a majd felépülő 9,58 m2 alapterületű üzlettér kizárólagos használati jogára és a terveken szereplő területek közös használati jogára terjedt ki.
A szerződés 7. pontjában a szerződő felek megállapodtak abban, hogy az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlanrészt az építkezés befejezésekor 1995. október 30. napján a vevő birtokába adja és a vevő ezen időponttól viseli az ingatlan terheit és szedi annak hasznait. A teljes vételár kiegyenlítéséig az eladó kikötötte az elállási jogát.
Az adásvételi szerződés 1995. október 13. napján került bemutatásra a földhivatalhoz, a Fővárosi Illetékhivatal első fokú hatósághoz illetékkiszabásra 1995. október 19-én érkezett.
Az első fokú hatóság fizetési meghagyásában a vagyonszerzési illetéken (illetékelőlegen) túl 100 000 Ft mulasztási bírságot is kiszabott az 1990. évi XCLII. törvény (Itv.) 82. §-a alapján.
A felperes fellebbezése folytán az alperes az 1997. március 3-án kelt határozatával az első fokú határozatot helybenhagyta, hivatkozva az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 3l.) MÉM rendelet 73. §, valamint az 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 91. és 82. §-ában foglaltakra.
A felperes keresetében a határozatok bírósági felülvizsgálatát kérte.
Álláspontja szerint az adásvételi szerződést felfüggesztő hatályú szerződésnek kell tekinteni, mert a szerződés hatálya csak akkor áll be, ha az áruház felépül (létrejön). Hivatkozott a KGD. 1995. február 3. számban 67-68. oldalon közzétett jogeset analógiájára.
A felperes nem esett késedelembe tulajdonszerzésének a földhivatalhoz való bejelentésével, hiszen arra az illetékfizetési kötelezettség keletkezését követő 30 napig, vagyis egészen 1995. november 30-áig lett volna lehetősége, ám azt már 1995. október 12-én megtette, a mulasztási bírság kiszabása alaptalan.
Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította.
A bíróságnak a mulasztási bírság kiszabásának törvényességét kellett tisztáznia, és elsődlegesen azt kellett vizsgálni, hogy a felperes az ingatlan tulajdonjogát milyen jogcímen szerezte és ha az valamilyen felfüggesztő feltételhez kötődött vagy sem.
A felperes tulajdonjogot adásvétellel szerzett. Az adásvételi szerződés tárgya rendszerint már meglévő dolog, de lehet jövőbeli dolog is.
A felperes telekhányadot vásárolt és arra felépülendő meghatározott üzletteret. A felépítmény vonatkozásában az eladó egy jövőbeni tulajdonjogot ruházott át a felperesre, egy jövőbeli dolgot, amely ellen a Ptk. nem szab korlátot, a visszavásárlási jog kikötése sem teszi alkalmatlanná a tulajdonjog átruházását, a szerződő felek a szerződés hatályának beálltát nem egy bizonytalan jövőbeli eseménytől tették függővé a Ptk. 228. §-ában szabályozott felfüggesztő feltétel szerint, az adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas volt, annál is inkább, hogy a földterület tulajdonjogának átruházását nem lehet elválasztani az arra épülő felépítmény tulajdonjogának átruházásától, a szerződésben ilyen kikötés nem volt.
Az ingatlanhoz kapcsolódó jogot keletkezésének bejegyzése iránti kérelmet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 73. §-a alapján a bejelentés alapjául szolgáló szerződés keltétől számított 30 napon belül kell a földhivatalhoz bejelenteni, kivéve, ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy hatósági jóváhagyás szükséges.
Az Itv. 81. §-a szerint a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettség elmulasztása vagy késedelmes teljesítése esetén a fizetendő illetéken felül, az adózás rendjéről szóló törvényben meghatározott mértékű, mulasztási bírságot kell fizetni [1990. évi XCI. törvény (Art.) 74.§ (1) bekezdés c) pont].
Az Itv. 91. § (1) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) tartalmazó szerződést (okiratot) a földhivatalhoz kell bejelenteni az ingatlan-nyilvántartást követő illeték kiszabására. Ha az illeték fizetésére kötelezett a kérelmet a külön jogszabályban meghatározott 30 napon tú1 nyújtja be, vagy bejelentési kötelezettségét elmulasztja, e törvénynek a 82. §-ában említett mulasztási bírság megfizetésére kötelezhető.
A mulasztási bírság megfizetésére kötelezés a hatóság mérlegelési jogkörébe van utalva, a felperes sem a fellebbezésében, sem a kereseti kérelmében nem vitatta a hatóság e jogkörének gyakorlási módját, hanem a jogalapot vitatta, a bíróság a kereseti kérelemhez kötöttség elve alapján csak abban foglalhat állást, amelyre hivatkozással kérte a felperes a határozatok felülvizsgálatát.
A felperes tulajdonjogot és vagyonértékű jogot szerzett az adásvételi szerződéssel, a szerződés a Ptk. 365-376. §-ában foglaltaknak megfelelően tartalmazza a vételárat és megfizetésének módját, a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba bejegyzését, a birtokba lépést, a szerződésszegés következményeit, ezért a szerződéskötéstől számított 30 napon belül azt a földhivatalhoz be kellett volna jelenteni az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést követően az illeték kiszabása végett.
Mivel a felperes ezt a 30 napos határidőt elmulasztotta az Itv. 82. §-ában foglalt mulasztási bírság megfizetésére kötelezhető volt.
Miután a késedelem a három hónapot meghaladta az 1990. évi XCI. törvény 74. §-ának c) pontja alapján a mulasztási bírság mértéke a kiszabott 507 170 Ft összeg illeték 20%-a, azaz 100 000 Ft.
Az első fokú ítélet ellen a felperes fellebbezett, kérte annak megváltoztatását a kereseti kérelmének megfelelően, az abban kifejtett indokaira figyelemmel.
Az alperes a fellebbezési tárgyaláson szabályszerű idézés ellenére nem jelent meg, újabb érdemi nyilatkozatot sem tett.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet helyben hagyta.
Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, abból okszerű ténybeli- és jogkövetkeztetésre jutott, az ítéletben kifejtett jogi álláspontot a másodfokú bíróság is osztja, egyben rá kíván mutatni még a következőkre is.
Nem vitásan a felek tehetik a szerződés hatályát attól függővé, hogy a felek részéről teljesítés történjen, ha ugyanis mindenki szabadon mérlegeli, hogy teljesít-e vagy sem, akkor ez a "feltételes szerződés" valójában csak egy előkészítő lépés, amelyhez önmagában semmiféle joghatás nem fűződik, a szerződéskötést valójában a felek ráutaló magatartása, a teljesítés jelenti. Amíg pedig a felek a lényeges kérdésekben meg nem állapodnak a szerződés nem is jön létre. Az ingatlan adásvételi szerződésnek pedig a lényeges kérdései a következők, a felek személyének megjelölése, az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás, az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölése. Az egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét még akkor sem érinti, ha az ebben való megállapodást a felek bármelyike lényegesnek minősítette. Az érvényes ingatlan adásvételi szerződést írásba is kell foglalni, bármelyike lényegesnek minősítette. Az érvényes ingatlan adásvételi szerződést írásba is kell foglalni, és az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez szükséges az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés is. Az előzőekben megjelölt kérdésekben pedig a perbeli adásvételi szerződésben megállapodtak, így közöttük érvényes adásvételi szerződés jött létre, amely 1995. július 28-án hatályba is lépett, mivel a szerződés alapján a felperes teljesített, a vételár egy részét kifizette.
Felfüggesztő feltételről - a Ptk. 228. § (1) bekezdése szerint - egyébként is csak akkor beszélhetünk, ha a szerződés hatályának beálltát a felek bizonytalan jövőbeni eseménytől tették függővé, és a szerződés hatálya csak e feltétel bekövetkeztével áll majd be. Ingatlan adásvétele esetén a felfüggesztő feltétel az átruházási szándék döntő fontosságú, lényegi része, ezért azt mint ilyet írásba kell foglalni (XXV PED). A perbeli adásvételi szerződésben pedig tulajdonszerzést felfüggesztő feltétel nincs írásba foglalva. A teljesítést, annak módját, idejét és egyéb a felek által szabadon megállapított feltételeit (pl. részletfizetést, birtokbaadást, tulajdonjog bejegyzéséhez a hozzájáruló nyilatkozatot ...) nem szabad összekeverni a szerződés hatályosságának kérdésével. Ha ugyanis valamelyik fél nem teljesíti a szerződést vagy nem szerződésszerűen teljesít az nem felfüggesztő feltételt, hanem szerződésszegést jelent, annak összes jogi konzekvenciájával együtt. Az adásvételi szerződés pedig - mint a Ptk. VII. Részében szabályozott egyes szerződés - megköthető tulajdonjog-fenntartással, elállási-, elő- és visszavásárlási jog kikötésével.
A felperes tehát tévesen hivatkozott arra, hogy a perbeli adásvételi szerződés felfüggesztő feltételhez kötött olyan szerződés lett volna, amelynek hatálya csak 1995. október 30-án állt volna be.
Megjegyzi egyben a másodfokú bíróság azt is, hogy a felperes perben képviselt álláspontjával nemcsak a Ptk. szerinti szabályozás ellentétes, hanem maga az a tény is, hogy a perbeli adásvételi szerződést 1995. október 13-án már benyújtotta illetékkiszabásra.
Tekintettel arra, hogy a perbeli esetben a felperest a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettség az Itv. 91. § (1) bekezdése és a Vhr. 73. §-a értelmében a szerződéskötéstől számított 30 napon belül terhelte, és ennek határidőn túl tett eleget - az alperest jogszerűen sújtotta mulasztási bírsággal. Az első és másodfokú ítéletben kifejtettekből következően a perben eljáró - közigazgatási határozatok felülvizsgálatára jogosult - bíróságok tehát nem osztották a KGD-ben közzétett közigazgatási határozat szerinti jogi álláspontot.
(Fővárosi Bíróság 58. Kf. 33.276/1998. sz.)